등기·명의신탁

전세권에 저당권이 잡혔는데 집주인이 빌려준 돈으로 전세금과 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 안 되지만, 전세권저당권 설정 전에 이미 빌려준 돈이 있고 그 변제기가 전세금 반환 시기와 같거나 먼저라면 상계로 전세권저당권자에게 대항할 수 있습니다. 집주인에게 상계에 대한 합리적 기대 이익이 인정되기 때문입니다. 지금은 대여일·변제기·저당권 설정일·전세 만료일을 대조하십시오.

전세권에 저당권이 잡혔다고 해서 집주인이 전세권자에게 받을 돈을 전부 포기해야 하는 것은 아닙니다. 조건이 맞으면 상계로 사실상 먼저 회수할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

집주인 A씨는 2023년 4월 B씨에게 2억원을 빌려주며 변제기를 2025년 4월로 정했습니다. B씨는 여기에 자기 돈 1억원을 보태 2023년 7월 A씨 소유 아파트에 전세금 3억원, 기간 2년으로 전세권을 설정하고 입주했습니다. B씨는 2024년 5월 C씨에게서 2억원을 빌리며 전세권에 저당권을 설정해 줬고, 전세기간이 끝난 2025년 7월 C씨가 전세금반환채권을 압류했습니다. A씨는 B씨에게 빌려준 돈과 상계할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권저당권자가 압류하면 집주인은 상계할 수 없나요?

원칙적으로 상계로 대항할 수 없습니다. 전세권저당권자가 전세금반환채권에 물상대위권을 행사하면 저당권의 효력이 그 채권에 이어져 우선변제를 받을 권리가 있으므로, 압류 당시 상계적상에 있었다는 사정만으로는 집주인이 상계를 주장할 수 없습니다. 다만 집주인에게 합리적 기대 이익이 인정되면 예외입니다.

어떤 경우에 집주인의 상계가 인정되나요?

전세권저당권이 설정될 때 이미 집주인이 전세권자에 대한 반대채권을 가지고 있었고, 그 반대채권의 변제기가 전세금반환채권의 변제기와 같거나 먼저 오는 경우에는 상계로 전세권저당권자에게 대항할 수 있습니다. 전세금반환채권은 전세권이 성립할 때부터 발생이 예정돼 있어, 이런 집주인에게는 상계에 대한 합리적 기대 이익이 있다고 보기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제498조는 지급금지명령을 받은 제3채무자가 그 뒤에 취득한 채권으로 상계해 명령을 신청한 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 압류 뒤에 생긴 채권으로는 처음부터 상계할 수 없고, 압류 전에 있던 채권이라도 위 두 요건을 갖춰야 합니다.

상계하면 실제로 얼마를 돌려주면 되나요?

반대채권 요건을 갖췄다면 집주인은 대등액에서 상계하고 나머지만 전세권저당권자에게 지급하면 됩니다. 전세금이 3억원이고 반대채권이 2억원이면 상계 뒤 남는 1억원이 전세권저당권자가 물상대위로 받을 수 있는 금액입니다. 상계는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 각 채무가 상계할 수 있었던 때로 소급해 소멸합니다. 그래서 상계 통지를 받은 뒤에는 전세권자도 3억원 전액을 주장할 수 없고, 저당권자의 추심 범위도 남은 금액으로 줄어듭니다.

전세금 상계 대응 순서

• 날짜 대조 - 반대채권 발생일과 변제기, 전세권저당권 설정일, 전세기간 만료일을 비교합니다. 반대채권이 먼저, 변제기가 같거나 먼저여야 합니다.
• 반대채권 증빙 - 차용증과 이체 내역으로 반대채권의 존재와 액수를 증명합니다. 저당권 설정 뒤 만든 서류로 보이지 않게 원본을 남깁니다.
• 상계 통지 - 전세권자에게 상계 의사표시를 내용증명으로 보냅니다. 도달일을 기록합니다.
• 압류채권자 대응 - 전세권저당권자에게 상계 사실과 남은 금액을 알립니다. 남은 금액만 지급하거나 공탁합니다.
• 소송 대응 - 전세권저당권자가 전액을 청구하면 상계 항변을 합니다. 합리적 기대 이익을 날짜 자료로 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 임대차보증금 담보용이라 연체 차임·관리비를 공제하려는 경우나 저당권자가 담보 목적을 몰랐던 경우라면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금반환채권의 압류·추심과 양수금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상계의 기본 요건은 무엇인가요?
  서로 같은 종류의 채무를 지고 있고 양쪽 채무의 이행기가 모두 왔을 때 대등액에서 상계할 수 있습니다. 다만 채무의 성질이 상계를 허용하지 않거나 당사자가 상계를 금지하기로 했다면 할 수 없고, 금지 약정은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 압류 뒤에 생긴 채권으로도 상계할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 지급을 금지하는 명령을 받은 제3채무자는 그 뒤에 취득한 채권으로 상계해 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 그래서 집주인의 반대채권은 적어도 압류 전에 있어야 하고, 전세권저당권이 있으면 설정 전에 있어야 합니다.
• 합리적 기대 이익은 언제 인정되나요?
  전세권저당권이 설정될 때 이미 집주인이 반대채권을 가지고 있었고, 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 같거나 먼저 오는 경우입니다. 대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결이 이 기준을 제시했습니다.
• 상계는 어떻게 하나요?
  상계는 상대방인 전세권자에게 의사표시로 하고, 조건이나 기한을 붙일 수 없습니다. 상계 의사표시가 있으면 각 채무는 상계할 수 있었던 때로 소급해 대등액에서 소멸합니다. 도달일을 증명하려고 내용증명으로 보내는 것이 일반적입니다.
• 전세권저당권자는 어떻게 돈을 받나요?
  전세권이 기간 만료로 끝나면 전세권 자체에 대한 저당권 실행은 할 수 없게 되고, 저당권자는 전세금반환채권을 압류해 추심명령이나 전부명령을 받거나 다른 사람이 진행하는 강제집행에서 배당요구를 하는 방식으로 물상대위권을 행사합니다.
• 연체 차임이나 관리비도 공제할 수 있나요?
  따로 따져야 합니다. 전세권이 임대차보증금 담보 목적이라는 사정을 저당권자가 몰랐다면 연체 차임·관리비 등으로 전세금반환채권과 상계할 수 없다는 판례가 있다고 대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결이 언급했습니다. 저당권자가 그 목적을 알았는지가 쟁점입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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