재개발·재건축

재건축 현금청산자인데 근저당을 못 지웠다고 청산금 전부를 안 준다면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 소유권이전등기와 인도를 마쳤다면 조합은 말소되지 않은 근저당권의 한도액이나 그 안에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금만 지급을 거절할 수 있고 나머지는 지급해야 합니다. 대법원 전원합의체는 청산금 전부를 붙잡아 두는 것은 공평과 신의칙에 맞지 않고 현금청산 기한을 법으로 정한 취지에도 어긋난다고 보았습니다. 지금은 등기부의 근저당권 한도액과 실제 남은 대출 잔액을 확인하십시오.

근저당권을 먼저 전부 지워야만 청산금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 지우지 못한 부분에 해당하는 금액만 뒤로 밀립니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 재건축 아파트 조합원이었지만 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 됐습니다. S씨는 2025년 조합에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주고 집도 비워 줬지만, 은행 대출 1억 5천만원 때문에 설정된 근저당권은 말소하지 못했습니다. 2026년 조합은 청산금 8억원 전부와 근저당 말소가 동시이행 관계라며 말소 전에는 한 푼도 줄 수 없다고 했고, S씨는 이 주장이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현금청산 대상자는 언제 청산금을 받나요?

법이 정한 기간 안에 받습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 분양신청을 하지 않은 자 등과 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하도록 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내도록 정합니다. 이 기간을 넘기면 사업시행자는 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

원안 사례의 구 도시정비법 제47조는 현재 제73조로 바뀌었고, 청산 기한을 법으로 정해 조합이 지급을 늦추지 못하게 하는 구조는 그대로입니다.

근저당이 남아 있으면 조합은 청산금을 얼마나 붙잡을 수 있나요?

근저당권의 한도액 또는 그 한도 안에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 금액까지입니다. 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결은 토지등소유자가 소유권이전등기와 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우, 조합은 그 금액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행 항변으로 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다.

판결은 이유로 소유자가 조합과 근저당권 인수 약정을 맺을 기회 없이 말소의무를 지게 되는 점, 등기와 인도를 받은 조합은 이미 사업 이익을 누리는 점, 조합이 직접 피담보채무를 갚고 근저당권 소멸을 청구할 수 있는 점을 들었습니다.

조합이 대신 대출을 갚고 공제할 수도 있나요?

할 수 있습니다. 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있으므로, 조합은 확정된 대출금을 직접 갚고 그만큼을 청산금에서 뺀 뒤 나머지를 지급하는 방식으로 정리할 수 있습니다. 조합이 사업 진행을 위해 근저당권 말소가 급하다면 이 방법이 가장 빠릅니다.

현금청산 근저당 대응 순서

• 등기·인도 완료 확인 - 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 점유 인도를 마쳤는지 확인합니다. 두 가지가 끝나야 판례 기준이 적용됩니다.
• 대출 잔액 확인 - 은행에서 피담보채무 잔액 확인서를 받습니다. 근저당권 한도액보다 적은 경우가 많습니다.
• 지급 청구 - 잔액을 뺀 나머지 청산금의 지급을 내용증명으로 청구합니다. 청구일은 지연손해금 계산에도 쓰입니다.
• 말소 방법 협의 - 조합이 대출금을 대신 갚고 공제하는 방식이나 청산금으로 상환하는 방식을 협의합니다.
• 청산금 청구 소송 - 조합이 계속 거절하면 나머지 청산금과 지연 이자를 청구하는 소송을 냅니다. 법정 기간 도과에 따른 이자도 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 외에 가압류나 전세권 등 다른 권리제한등기가 함께 남아 있거나 분양신청 철회 시점이 다툼인 경우라면 등기부와 관리처분계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 현금청산금 청구와 매도청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당이 있으면 청산금을 한 푼도 못 받나요?
  아닙니다. 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결은 소유권이전등기와 인도를 마쳤다면 조합이 말소되지 않은 근저당권의 한도액이나 그 안에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금만 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 나머지는 지급해야 합니다.
• 조합이 붙잡을 수 있는 금액은 어떻게 정하나요?
  등기부에 적힌 근저당권 한도액 또는 그 한도 안에서 확정된 실제 대출 잔액이 기준입니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행 항변권을 공평의 관념에 맞게 제한한 것이어서, 대출 잔액 확인서를 조합에 제시하면 거절 범위가 줄어듭니다.
• 조합이 대출을 대신 갚아도 되나요?
  됩니다. 민법 제364조는 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자가 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있게 합니다. 조합은 대출금을 직접 갚고 그만큼 청산금에서 빼는 방식으로 근저당권을 정리할 수 있습니다.
• 현금청산 협의는 언제까지 해야 하나요?
  도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하도록 하고, 제2항은 협의가 안 되면 그 뒤 60일 안에 수용재결 신청이나 매도청구소송을 하도록 정합니다. 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다.
• 조합이 기간을 넘기면 이자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항은 사업시행자가 정해진 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하면 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하고, 이율은 100분의 15 이하에서 대통령령으로 정합니다.
• 인도를 아직 안 했으면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결은 소유권이전등기와 인도를 모두 마친 경우를 전제로 거절 범위를 제한했습니다. 인도 전이라면 조합은 인도와 청산금 지급의 동시이행을 주장할 수 있으므로 먼저 인도 시기를 협의합니다.

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