재개발·재건축

재건축 현금청산에서 근저당을 못 지웠는데 조합이 청산금 전부를 안 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 소유권이전등기와 인도를 마쳤다면 조합이 근저당권 미말소를 이유로 거절할 수 있는 청산금은 그 근저당권의 채권 한도액이나 그 안에서 확정된 피담보채무액까지입니다. 대법원 전원합의체 판결(2012다114776)이 동시이행 항변의 범위를 이렇게 제한했습니다. 지금은 등기부의 채권 한도액과 은행의 실제 대출 잔액부터 확인하십시오.

근저당권을 아직 못 지웠다고 해서 청산금 전부를 못 받는다고 포기할 필요는 없습니다. 근저당권과 관계없는 나머지 청산금은 먼저 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 구역 안의 아파트를 가지고 있다가 2024년 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 됐습니다. 2025년 6월 조합과 청산금 9억원에 합의하고 소유권이전등기와 인도를 마쳤지만, 채권 한도액 1억2,000만원인 은행 근저당권은 아직 말소하지 못했습니다. 실제 대출 잔액은 4,000만원이었는데 조합은 근저당권이 남아 있다며 9억원 전부를 주지 않았습니다. A씨는 청산금을 얼마나 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권을 못 지우면 조합이 청산금 전부를 안 줘도 되나요?

아니요, 조합이 동시이행을 이유로 지급을 거절할 수 있는 청산금은 말소되지 않은 근저당권의 채권 한도액, 또는 그 한도 안에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 부분뿐입니다. 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결은 토지등소유자가 소유권이전등기와 인도를 마쳤다면 근저당권이 남아 있다는 이유로 청산금 전부를 거절하는 것은 공평과 신의칙에 맞지 않는다고 보았습니다.

청산금 지급의무와 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 쌍무계약 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다는 민법 원칙이 여기에 적용됩니다.

확정된 피담보채무액은 언제 기준이 되나요?

근저당권의 피담보채무가 확정돼 그 금액이 채권 한도액보다 적으면 그 확정된 금액이 거절 범위의 기준이 됩니다. 예를 들어 채권 한도액이 1억2,000만원이어도 대출을 갚아 확정된 채무가 4,000만원이면 조합이 미룰 수 있는 돈은 4,000만원입니다. 은행에서 부채증명서를 받아 조합에 내면 거절 범위를 줄일 수 있습니다. 아래 사례라면 청산금 9억원 가운데 4,000만원을 뺀 8억6,000만원은 지금 청구할 수 있습니다.

지금 도시정비법에서는 현금청산 절차가 어떻게 되나요?

원안의 구 도시정비법 제47조 현금청산은 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」 제73조로 바뀌었습니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다.

사업시행자가 이 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 절차 이름은 바뀌었지만, 보상금이나 매매대금 지급과 부담 없는 소유권 이전이 서로 맞물린다는 구조는 같습니다.

근저당권은 어떻게 정리하는 것이 안전한가요?

청산금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 방법을 조합과 미리 합의하는 편이 안전합니다. 조합이 청산금 일부를 은행에 직접 갚고 나머지를 소유자에게 주는 방식, 또는 부채증명서 금액만 남기고 나머지를 먼저 받는 방식이 쓰입니다. 합의 내용은 문서로 남겨 두어야 지연이자 다툼을 줄일 수 있습니다.

현금청산 근저당 동시이행 대응 순서

• 등기부 확인 - 남아 있는 근저당권의 채권 한도액과 설정일을 확인합니다. 조합이 미룰 수 있는 최대 범위가 드러납니다.
• 부채증명서 발급 - 은행에서 실제 대출 잔액을 확인합니다. 확정된 채무가 적으면 거절 범위가 줄어듭니다.
• 이전·인도 완료 확인 - 소유권이전등기와 인도를 마쳤는지 확인합니다. 마쳤다면 나머지 청산금 청구가 가능합니다.
• 말소 방법 합의 - 조합이 은행에 직접 상환하는 방식 등을 문서로 합의합니다. 지연이자 다툼을 줄입니다.
• 청산금 청구 - 합의가 안 되면 거절 범위를 뺀 청산금 지급을 청구합니다. 필요하면 지연이자도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 말고도 가압류·전세권 같은 다른 권리제한등기가 남아 있거나 관리처분계획 인가 시점이 오래된 경우에는 등기부와 적용 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 현금청산·매도청구 소송과 관련 등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현금청산금과 소유권 이전은 동시이행인가요?
  네. 사업시행자가 부담하는 청산금 지급의무와 토지등소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행 관계에 있습니다. 한쪽이 이행을 제공할 때까지 다른 쪽도 자기 이행을 거절할 수 있습니다.
• 근저당이 남으면 얼마까지 안 줄 수 있나요?
  소유권이전등기와 인도를 마쳤다면 말소되지 않은 근저당권의 채권 한도액, 또는 그 한도 안에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금만 거절할 수 있습니다. 나머지 청산금은 지급해야 합니다.
• 대출을 일부 갚았으면 거절 범위가 줄어드나요?
  피담보채무가 확정됐다면 줄어듭니다. 확정된 채무액이 채권 한도액보다 적으면 그 확정된 금액이 기준입니다. 은행 부채증명서를 받아 조합에 제출하면 조합이 미룰 수 있는 금액을 그만큼 줄일 수 있습니다.
• 지금도 현금청산이라는 절차가 있나요?
  현행 도시정비법은 분양신청을 하지 않은 사람 등에 대해 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내도록 정합니다.
• 조합이 기간을 넘기면 이자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 사업시행자가 정해진 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하고, 이율은 대통령령이 정한 범위에서 산정합니다.
• 근저당 말소는 어떤 방식으로 하나요?
  조합이 청산금 가운데 대출 잔액을 은행에 직접 갚고 나머지를 소유자에게 지급하는 방식이 많이 쓰입니다. 합의 내용과 상환 금액을 문서로 남겨 두어야 뒤에 누가 이행을 미뤘는지 다툼이 생기지 않습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성