등기·명의신탁

포괄근저당 대출채권이 넘어간 뒤 양수인이 먼저 배당받으면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

다투기 어렵습니다. 근저당권자가 대출채권을 양도하고 채무자에게 통지했다면 늦어도 통지일에 피담보채권이 확정되고, 근저당권도 채권과 함께 양수인에게 넘어간 것으로 볼 수 있습니다. 민법 제357조·제361조와 자산유동화법 제8조에 비춰 양수인의 배당은 적법할 수 있으니, 지금은 양도 통지일과 유동화 등록 여부부터 확인하십시오.

근저당권이 먼저 이전등기되지 않았다는 이유만으로 후순위 채권자가 배당에서 이길 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 피담보채권이 확정된 뒤 채권과 함께 넘어갔다면 양수인의 배당은 적법할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A은행은 2019년 B회사에 건물을 빌려주면서 임대차보증금 반환채무 등을 담보하려고 포괄근저당권을 설정받았고, 그 뒤 B회사에 두 차례 대출을 했습니다. 2023년 A은행은 대출채권을 유동화회사에 넘기고 B회사에 양도 통지를 했으며, 채권은 2024년 다시 다른 회사로 넘어가 근저당권일부이전 부기등기가 차례로 마쳐졌습니다. 2026년 후순위 근저당권자인 C저축은행이 신청한 경매에서 마지막 양수인이 먼저 7억원을 배당받자, C저축은행은 그 부기등기가 무효라며 배당이의를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

포괄근저당의 피담보채권은 언제 확정되나요?

근저당권자가 채무자와 더 이상 거래를 계속하지 않겠다는 뜻을 밝히면 그때 피담보채권이 확정될 수 있고, 대출채권을 제3자에게 양도하고 채무자에게 양도 통지를 한 것은 그 의사표시로 볼 수 있습니다. 근저당은 채무의 확정을 장래에 미뤄 두는 저당권이어서, 확정 전에는 채무가 소멸하거나 이전되어도 근저당권에 영향이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제357조도 같은 내용입니다.

그래서 확정 전에 채권 일부만 양도되면 근저당권이 따라가지 않는 것이 원칙입니다. 이 사건에서도 후순위 채권자는 확정 전 양도라서 근저당권이 이전되지 않았다고 다퉜습니다. 법원은 늦어도 양도 통지일에는 피담보채권이 확정되었다고 보아 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

채권을 넘기면 근저당권도 함께 넘어가나요?

저당권은 담보한 채권과 분리해 따로 양도할 수 없으므로, 피담보채권이 확정된 뒤 채권이 양도되면 근저당권도 함께 이전되는 것이 원칙입니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자와 제3자에게 대항할 수 있습니다.

자산유동화계획에 따라 저당권으로 담보된 채권을 유동화전문회사 등에 양도하고 그 사실을 금융위원회에 등록하면, 양수인은 등록한 때에 저당권을 취득합니다. 근저당권 이전의 부기등기를 따로 마치지 않았더라도 등록 시점에 저당권을 취득하는 특례입니다.

후순위 채권자는 배당을 어떻게 다투나요?

배당기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있고, 집행권원 없는 채권자를 상대로 이의했다면 배당이의의 소를 내야 합니다. 이 사건에서는 양수인 명의 근저당권일부이전 부기등기가 유효하다고 보아 후순위 채권자의 청구가 기각되었습니다.

배당이의에서 다툴 점은 확정 시점, 양도 대상에 담보가 포함되었는지, 양도 통지와 유동화 등록이 있었는지입니다. 자산양수도계약서에 「대출채권을 담보하는 모든 관련 담보를 포함한다」는 문구가 있었다는 사정도 근저당권 이전을 인정하는 근거가 되었습니다.

포괄근저당 양도 배당 대응 순서

• 확정 시점 특정 - 거래 종료 의사표시, 양도 통지일, 경매 신청일을 비교합니다. 가장 이른 확정 사유가 기준이 됩니다.
• 양도 범위 확인 - 자산양수도계약서에 담보·보증이 포함되는지 확인합니다. 근저당권이 채권과 함께 넘어갔는지가 여기서 갈립니다.
• 통지·등록 확인 - 채무자에 대한 양도 통지와 금융위원회 유동화 등록 여부를 확인합니다. 대항요건과 저당권 취득 시점이 정해집니다.
• 부기등기 검토 - 근저당권일부이전 부기등기의 원인과 금액을 확인합니다. 등기와 실체가 맞는지 따집니다.
• 배당이의·소 제기 - 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기 증명을 냅니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 임대차보증금 반환채무처럼 성격이 다른 채무를 함께 담보하거나 여러 번 양도가 이어진 경우에는 계약서와 등기 원인을 하나씩 대조해 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 근저당권 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당은 보통 저당과 무엇이 다른가요?
  근저당은 담보할 채무의 한도만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권입니다. 확정될 때까지는 채무가 소멸하거나 이전되어도 근저당권에 영향이 없고, 채무의 이자는 한도액 안에 포함된 것으로 봅니다.
• 피담보채권은 어떤 때 확정되나요?
  근저당권자가 채무자와 거래를 계속하지 않겠다는 뜻을 밝히는 등 확정 사유가 생기면 확정됩니다. 판례는 대출채권을 양도하고 양도 사실을 통지한 것을 그런 의사표시로 보아, 늦어도 양도 통지일에는 확정되었다고 보았습니다.
• 확정 전에 채권 일부를 넘기면 근저당도 가나요?
  원칙적으로 가지 않습니다. 확정 전에는 채무가 이전되어도 근저당권에 영향이 없으므로, 양수인은 그 근저당권으로 담보되는 채권자가 되지 못합니다. 그래서 배당이의에서는 양도가 확정 전인지 후인지를 먼저 따집니다.
• 저당권만 따로 넘길 수 있나요?
  넘길 수 없습니다. 저당권은 담보한 채권과 분리해 다른 사람에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다. 그래서 채권을 양도하면서 저당권을 남겨 두거나, 저당권만 넘기는 약정은 효력을 인정받기 어렵습니다.
• 채권양도는 누구에게 알려야 효력이 있나요?
  양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자와 그 밖의 제3자에게 대항할 수 있습니다. 통지가 없으면 채무자는 원래 채권자에게 갚아도 되고, 양수인은 배당에서도 양수 사실을 주장하기 어렵습니다.
• 유동화회사는 부기등기 없이도 저당권을 갖나요?
  자산유동화계획에 따라 저당권으로 담보된 채권을 양도하고 그 사실을 금융위원회에 등록하면, 양수한 유동화전문회사 등은 등록한 때에 저당권을 취득합니다. 부기등기보다 등록 시점이 기준이 됩니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의한 뒤 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 냈다는 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 보아 배당표대로 배당이 실시되므로, 배당기일 전에 소장을 미리 준비해 두는 편이 안전합니다.

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