등기·명의신탁

돈 빌려준 사람 대신 제3자 이름으로 한 근저당도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

채권자·채무자·제3자 세 사람이 합의했고 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 사정이 있으면 제3자 명의 근저당권도 유효합니다. 원칙은 채권자와 근저당권자가 같은 사람이어야 하지만, 대법원은 채권양도나 불가분적 채권관계 같은 방법으로 채권이 제3자에게 귀속되면 예외를 인정합니다. 지금은 세 사람의 합의서와 채권이 제3자에게 넘어간 근거 서류를 확인해 두십시오.

제3자 명의라는 이유만으로 근저당권을 바로 말소해 달라고 할 수는 없습니다. 합의와 채권 귀속 사정이 없는지부터 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 7월 사업자 A씨는 B씨에게서 1억 5천만원을 빌리면서, B씨 요청으로 B씨의 동생 C씨 명의로 A씨 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 합의서에는 세 사람이 서명했지만 차용증의 대주는 B씨였고, 채권을 C씨에게 넘긴다는 문구나 통지는 없었습니다. 2026년 A씨의 다른 채권자가 경매를 신청하자, 그 채권자는 C씨 명의 근저당권이 무효라며 배당이의를 예고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권자 아닌 사람 명의의 근저당권은 원칙적으로 어떤가요?

원칙적으로 무효입니다. 근저당권은 채권을 담보하기 위한 권리이므로 채권자와 근저당권자는 같은 사람이어야 하고, 저당권은 담보한 채권과 분리해 다른 사람에게 넘기거나 다른 채권의 담보로 할 수 없습니다.

그래서 채권도 없는 사람 이름으로 근저당권을 등기해 두는 방식은 담보물권의 부종성에 어긋납니다. 채권자가 자기 채권자에게서 재산을 숨기려고 가족 명의로 근저당을 잡는 경우가 대표적이고, 이런 등기는 말소 대상이 됩니다.

제3자 명의 근저당권이 유효한 경우는 언제인가요?

채권자·채무자·제3자 사이에 제3자 명의로 근저당권을 설정한다는 합의가 있고, 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 특별한 사정이 있으면 유효합니다. 대법원 1995. 9. 26. 선고 94다33583 판결은 소규모 회사의 채권 담보를 위해 대표이사 명의로 한 근저당권을 이런 기준으로 유효하다고 보았습니다.

대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결은 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 같은 방법으로 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속된 경우를 예로 들었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례 기준도 이와 같습니다.

채권이 제3자에게 넘어갔다는 것은 어떻게 보여 주나요?

채권양도 방식이라면 채권자가 채무자에게 양도를 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 세 사람이 함께 합의서를 쓰면서 채무자가 서명했다면 승낙이 있었다고 볼 수 있습니다.

채무자 외의 다른 채권자에게 대항하려면 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 합니다. 합의서에 공증이나 내용증명으로 확정일자를 받아 두면 경매 배당에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

제3자 명의 근저당 대응 순서

• 합의 확인 - 채권자·채무자·제3자 세 사람이 제3자 명의 설정에 합의한 문서가 있는지 봅니다. 합의가 없으면 무효 주장이 가능합니다.
• 채권 귀속 근거 - 채권양도 통지서, 제3자 명의 차용증, 공동 채권 약정 같은 근거를 모읍니다. 실질적 귀속의 증거입니다.
• 대항요건 점검 - 채무자에 대한 통지나 승낙이 있었는지, 확정일자를 받았는지 확인합니다. 다른 채권자와의 관계를 정합니다.
• 변제 상대방 정리 - 채무자는 누구에게 갚아야 근저당권이 소멸하는지 확인하고 변제 내역을 남깁니다.
• 말소·배당 대응 - 요건을 못 갖춘 등기라면 말소를 청구하고, 경매에서는 배당이의로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의 없이 제3자 명의로 등기된 사정이 재산 은닉이나 강제집행 면탈과 얽혀 있으면 등기 경위와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 청구와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자 명의 근저당은 무조건 무효인가요?
  아닙니다. 원칙은 무효지만, 채권자·채무자·제3자 사이에 합의가 있고 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 특별한 사정이 있으면 유효합니다. 대법원 1995. 9. 26. 선고 94다33583 판결과 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결이 이 기준을 세웠습니다.
• 세 사람이 합의만 하면 유효한가요?
  합의만으로는 부족합니다. 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성처럼 채권이 제3자에게 실질적으로 귀속됐다고 볼 사정이 더 있어야 합니다. 채권은 그대로 두고 이름만 빌린 것이라면 부종성에 반하는 등기로 무효가 될 수 있습니다.
• 채무자는 누구에게 갚아야 하나요?
  채권이 제3자에게 넘어갔고 채무자가 통지를 받았거나 승낙했다면 제3자에게 갚아야 합니다. 통지나 승낙이 없었다면 원래 채권자에게 갚아도 채무자는 책임을 면할 수 있습니다. 누구에게 갚았는지는 이체 내역으로 남겨 두어야 말소 청구 때 다툼이 없습니다.
• 다른 채권자에게도 유효를 주장할 수 있나요?
  채권양도 방식이라면 채무자 외의 제3자에게 대항하려면 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 합니다. 내용증명 우편이나 공증으로 확정일자를 받아 두지 않았다면, 경매 배당에서 다른 채권자가 다툴 때 불리해질 수 있습니다.
• 근저당권만 따로 넘길 수 있나요?
  넘길 수 없습니다. 저당권은 담보한 채권과 분리해 다른 사람에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다. 그래서 근저당권자 명의를 바꾸려면 채권도 함께 넘겨야 하고, 이것이 제3자 명의 근저당의 유효 요건과 같은 뿌리입니다.
• 무효인 제3자 명의 근저당은 어떻게 없애나요?
  소유자는 원인 없는 등기로서 근저당권 명의자를 상대로 말소를 청구할 수 있고, 경매가 진행 중이라면 다른 채권자는 배당기일에 이의하고 배당이의 소로 그 근저당권자에게 배당된 금액을 다툽니다. 무효 사유는 합의와 채권 귀속이 없었다는 점을 중심으로 주장합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?

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