근저당권 이전에 채무자 동의가 필요한가요?

필요 없습니다. 대법원 2005. 6. 10. 선고 2002다15412, 15429 판결은 저당권 양도의 물권적 합의가 양도인과 양수인 사이에 있으면 족하고 채무자나 물상보증인과의 합의까지 필요하지 않다고 보았습니다. 채무자에게는 채권양도 통지나 채무자의 승낙이 있으면 대항할 수 있습니다.

근저당권만 따로 떼어 넘길 수 있나요?

넘길 수 없습니다. 민법 제361조는 저당권을 담보한 채권과 분리해 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다고 정합니다. 그래서 저당권을 넘기려면 피담보채권도 함께 양도해야 하고, 채무자에 대한 관계는 채권양도의 대항요건을 따릅니다.

양도 통지는 누가 보내야 효력이 있나요?

원래 채권자인 양도인이 보내야 합니다. 민법 제450조 제1항은 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 양수인이 혼자 보낸 통지는 원칙적으로 대항요건이 되지 않습니다.

통지 전에 원래 채권자에게 갚은 돈은 어떻게 되나요?

새 채권자에게도 그만큼 갚았다고 주장할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항은 양도인이 양도 통지만 한 때에는 채무자가 통지를 받은 때까지 양도인에 대해 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 송금 내역과 통지 도달일을 비교해 둡니다.

승낙서에 서명하면 불리한가요?

이의를 달지 않으면 불리할 수 있습니다. 민법 제451조 제1항은 채무자가 이의를 보류하지 않고 승낙하면 양도인에게 대항할 수 있는 사유로 양수인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이미 갚은 금액이나 다툼 있는 부분은 승낙서에 적어 이의를 보류해야 합니다.

부기등기만 말소를 구할 수 있는 경우는요?

근저당권 이전 원인만 무효·취소·해제된 경우입니다. 2002다15412 판결은 근저당권 설정등기는 유효하다는 전제에서 이전 부기등기에만 무효 사유가 있다고 다투면 예외적으로 소의 이익이 있다고 보았습니다. 설정등기 자체가 무효라면 주등기 말소를 구하면 됩니다.

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채무자 동의 없이 근저당권을 넘겼는데 부기등기를 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권을 넘길 때 필요한 물권적 합의는 양도인과 양수인 사이에만 있으면 되므로 채무자가 합의에 참여하지 않았다는 이유로 부기등기 말소를 청구할 수 없습니다. 채무자에게는 채권양도 통지나 승낙이 있으면 새 채권자가 대항할 수 있습니다. 지금은 양도 통지가 언제 도달했는지와 그 전에 갚은 돈이 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

근저당권이 다른 사람에게 넘어갔다는 통지를 받았다면, 통지서의 발송인(원래 채권자)과 도달일, 등기사항증명서의 근저당권이전 부기등기 접수일을 함께 확인해 두십시오. 통지 전에 원래 채권자에게 갚은 돈이 있으면 그 영수증도 챙깁니다.

채권자가 바뀌는 데 채무자의 동의서를 따로 써 줄 필요는 없습니다. 동의하지 않았다는 이유로 이전을 막을 수도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 대부업체에서 1억원을 빌리고 자기 아파트에 근저당권을 설정해 주었습니다. 2025년 6월 대부업체가 이 근저당권부 채권을 다른 회사에 넘기고 A씨에게 양도 통지를 보냈고, 곧 새 회사 앞으로 근저당권이전 부기등기가 됐습니다. A씨는 자신은 이전에 합의한 적이 없다며 부기등기를 지워 달라고 요구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권을 넘길 때 채무자 동의가 필요한가요?

필요 없습니다. 저당권을 넘기려면 물권변동의 일반원칙에 따라 저당권을 이전한다는 물권적 합의와 등기가 있어야 하는데, 그 합의는 저당권을 양도하는 사람과 양수하는 사람 사이에 있으면 충분합니다. 대법원 2005. 6. 10. 선고 2002다15412, 15429 판결은 채무자나 물상보증인과의 합의까지 필요하지 않다고 보았습니다.

저당권은 피담보채권과 떼어 따로 넘기지 못합니다. 그래서 저당권부 채권의 양도는 언제나 저당권 양도와 채권양도가 함께 이루어지고, 등기는 부동산 물권변동 규정을, 채무자와의 관계는 채권양도 규정을 따릅니다.

채무자는 무엇으로 새 채권자에게 대항할 수 있나요?

채권양도 통지를 받기 전까지 원래 채권자에게 생긴 사유로 새 채권자에게 대항할 수 있습니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 주장할 수 있고, 양도인이 통지만 한 경우 채무자는 통지를 받은 때까지 생긴 변제·상계 같은 사유를 그대로 주장할 수 있습니다.

주의할 것은 이의를 달지 않고 승낙한 경우입니다. 채무자가 아무 이의 없이 양도를 승낙하면 원래 채권자에게 주장할 수 있었던 사유로 새 채권자에게 대항하지 못합니다. 이미 일부를 갚았다면 승낙서에 그 금액을 적어 두어야 합니다.

부기등기를 말소해 달라고 할 수 있는 경우는 없나요?

근저당권 이전 원인 자체가 무효이거나 취소·해제된 경우에는 부기등기만의 말소를 청구할 수 있습니다. 2002다15412 판결은 근저당권 설정등기는 유효하다는 전제에서 이전의 부기등기에만 무효 사유가 있다고 다투는 경우 예외적으로 소의 이익이 있다고 보았습니다. 채무자가 합의에 참여하지 않았다는 사정은 이런 무효 사유가 아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 소유권 외의 권리 이전등기를 부기로 하도록 정합니다.

근저당권 이전 통지 받은 채무자 대응 순서

통지 확인 - 누가 보낸 통지인지, 확정일자가 있는지, 언제 도달했는지 확인합니다. 원래 채권자가 보낸 통지여야 효력이 있습니다.
등기부 대조 - 근저당권이전 부기등기의 양수인과 접수일을 봅니다. 통지 내용과 같은지 확인합니다.
변제 내역 정리 - 통지 도달 전 원래 채권자에게 갚은 금액과 상계할 채권을 정리합니다. 새 채권자에게 주장할 수 있는 사유입니다.
승낙서 문구 검토 - 승낙을 요구받으면 이의 보류 문구를 넣습니다. 이의 없는 승낙은 항변을 잃게 합니다.
이전 원인 검토 - 양도계약 자체가 무효나 해제라는 사정이 있으면 부기등기 말소를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 대상이 확정 전 근저당권인지, 양도계약이 해제됐는지는 양도계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소·이전등기 관련 소송과 임의경매 대응을 수행합니다.

실무상 착안점

근저당권이 넘어갔다는 통지를 받은 채무자들은 「나는 동의한 적이 없으니 무효」라고 생각합니다. 법원은 저당권 이전의 물권적 합의를 양도인과 양수인 사이의 일로 봅니다. 채무자가 다툴 수 있는 것은 동의 여부가 아니라 통지 전에 생긴 변제·상계 같은 사유입니다.

그래서 통지 도달일이 기준선이 됩니다. 통지서가 도달한 날보다 앞서 원래 채권자에게 송금한 내역, 원래 채권자에게 받을 돈이 있다는 자료가 있으면 새 채권자에게도 그대로 주장할 수 있습니다. 반대로 새 채권자가 내민 승낙서에 아무 이의 없이 서명하면 이 사유를 잃습니다.

이 기록은 새 채권자가 임의경매를 신청했을 때 청구금액을 다투는 근거가 되고, 배당 단계에서는 배당이의의 자료가 됩니다. 이전 원인 자체가 무효라는 사정이 따로 있으면 부기등기 말소 소송으로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

채권양도 통지서·등기사항증명서·원래 채권자에게 갚은 송금 내역을 준비해 주시면, 통지의 효력·새 채권자에게 주장할 항변·부기등기 말소 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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