등기·명의신탁
근저당권이 다른 사람에게 넘어간 뒤 빚을 갚았는데 누구 상대로 말소를 청구하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
현재 명의인인 양수인만 상대로 주등기인 근저당권설정등기의 말소를 청구하면 되고, 근저당권 이전의 부기등기는 따로 말소를 구하지 않아도 직권으로 지워집니다. 대법원 2000다5640 판결은 양도인에게 피고 적격이 없다고 봅니다. 지금은 등기부 을구의 순위번호와 부기등기 명의인을 확인하십시오.
등기부 을구에서 근저당권설정등기(주등기)의 순위번호와 그 아래 부기등기(근저당권 이전)의 명의인을 확인하고, 빚을 갚은 영수증과 이체 내역을 모아 두십시오. 소송 상대방과 청구 대상이 여기서 정해집니다.
부기등기와 주등기를 각각 말소해 달라고 두 번 청구하거나, 처음 근저당권자와 양수인을 모두 피고로 삼을 필요는 없습니다. 주등기 말소만 구하면 부기등기는 따라서 지워집니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2022년 사업자금 1억원을 빌리면서 자기 아파트에 대부업체 B사 명의 근저당권을 설정해 주었습니다. 2024년 B사가 채권을 C사에 넘기면서 근저당권 이전의 부기등기가 되었고, A씨는 양도 통지를 받은 뒤 2025년 C사에 남은 돈을 모두 갚았습니다. 그런데 C사가 말소 서류를 주지 않아 A씨는 누구를 상대로 무엇을 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
근저당권이 넘어간 뒤 빚을 갚았으면 무엇을 말소해 달라고 하나요?
주등기인 근저당권설정등기의 말소를 구하면 됩니다. 근저당권 이전의 부기등기는 기존 근저당권설정등기에 종속되어 그와 한 몸을 이루므로, 피담보채무가 소멸했거나 근저당권설정등기가 처음부터 원인무효인 경우 주등기 말소만 청구하면 됩니다. 부기등기는 따로 말소를 구하지 않아도 주등기가 말소되면 등기관이 직권으로 말소합니다.
대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결은 부기등기만 따로 말소해 달라는 청구는 소의 이익이 없다고 보았습니다. 청구취지를 잘못 쓰면 그 부분이 각하될 수 있으므로 처음부터 주등기 말소로 적어야 합니다.
누구를 상대로 소송을 내야 하나요?
현재 등기명의인인 양수인만 상대로 하면 됩니다. 근저당권 양도의 부기등기는 기존 근저당권에 의한 권리 승계를 등기부에 드러낼 뿐 새로운 권리를 만드는 것이 아니어서, 말소등기 청구의 피고는 양수인이고 양도인은 피고 적격이 없습니다. 근저당권이 전부명령 확정으로 넘어간 경우도 마찬가지입니다.
| 항목 | 맞는 방법 | 틀린 방법 |
|---|---|---|
| 피고 | 양수인(현재 명의인) | 양도인 추가 |
| 청구 대상 | 주등기 말소 | 부기등기만 말소 |
| 확인 청구 | 불필요 | 채무부존재확인 병합 |
- 피고
- 맞는 방법: 양수인(현재 명의인)
- 틀린 방법: 양도인 추가
- 청구 대상
- 맞는 방법: 주등기 말소
- 틀린 방법: 부기등기만 말소
- 확인 청구
- 맞는 방법: 불필요
- 틀린 방법: 채무부존재확인 병합
출처 - 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결
2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 제52조 제2호에서 정하고 있습니다. 원안 판례가 인용한 구 부동산등기법 제156조의2는 2011년 전부개정으로 이 조문이 되었습니다.
채무가 없다는 확인도 함께 청구해야 하나요?
필요 없습니다. 같은 판결은 근저당권설정자가 근저당권설정등기 말소를 구하면서 피담보채무가 없다는 확인을 함께 구하는 것은 확인의 이익이 없다고 보았습니다. 채무가 없다는 사정은 말소 청구의 이유로 주장하면 충분합니다.
판결을 받으면 혼자 말소등기를 신청할 수 있나요?
신청할 수 있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 근저당권설정자는 확정판결 정본과 확정증명을 첨부해 근저당권설정등기 말소를 신청하고, 부기등기는 등기관이 함께 직권으로 정리합니다.
이전된 근저당권 말소 대응 순서
- 등기부 을구 확인 - 주등기 순위번호와 부기등기 명의인을 확인합니다. 피고와 청구 대상이 정해집니다.
- 변제 증거 정리 - 원금·이자 변제 내역과 영수증을 모읍니다. 피담보채무 소멸을 증명합니다.
- 양수인에게 말소 요구 - 내용증명으로 말소 서류 교부를 요구합니다. 협조하면 소송 없이 끝납니다.
- 말소 청구 소송 - 양수인을 피고로 주등기 말소를 청구합니다. 채무부존재확인은 붙이지 않습니다.
- 판결로 단독 말소 신청 - 확정판결로 등기소에 신청합니다. 부기등기는 직권으로 함께 말소됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 일부만 이전됐거나 채권 일부만 양도되어 여러 명의 부기등기가 있으면 등기부와 양도 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 채무부존재 분쟁 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당권이 넘어간 뒤 빚을 갚은 설정자들은 「부기등기도 따로 지워야 하고 처음 근저당권자도 피고로 넣어야 한다」고 생각해 소장을 복잡하게 씁니다. 판례는 양수인을 상대로 주등기 말소만 구하면 된다고 봅니다. 불필요한 청구를 넣으면 그 부분이 각하되고 소송비용 부담만 늘어납니다.
결론을 받치는 것은 변제 기록입니다. 원금과 이자를 언제 누구에게 얼마 갚았는지, 근저당권이 양도된 날과 양도 통지를 받은 날이 언제인지가 문서로 남아야 합니다. 양도 통지 전에 원래 근저당권자에게 갚았다면 그 변제로 양수인에게 대항할 수 있는지도 이 날짜로 판단합니다.
이 기록은 소송과 등기 실행에서 그대로 쓰입니다. 말소 소송에서는 피담보채무 소멸의 증거가 되고, 판결 뒤에는 근저당권설정자가 단독으로 말소등기를 신청하는 근거가 됩니다. 근저당권이 남아 있는 동안에는 매각이나 새 대출이 막히므로, 변제 직후 말소를 요구하는 것이 좋습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 양도된 근저당권의 말소를 둘러싼 등기 분쟁을 수행해 왔으며, 주등기와 부기등기 관계와 변제 내역을 먼저 정리한 뒤 양수인을 상대로 한 말소 청구와 판결에 의한 단독 신청으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항전부증명서·변제 영수증과 이체 내역·근저당권 양도 통지서·양수인과 주고받은 문서를 준비해 주시면, 말소 청구 상대방과 청구취지·변제의 대항력·판결 뒤 말소 신청 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결
- 부동산등기법 제52조 제2호
- 민법 제214조
- 부동산등기법 제23조 제4항
- 민법 제451조 제2항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성