후순위 근저당권자는 대항요건 흠결을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 대항요건이 없을 때 양수인이 대항하지 못하는 제3자는 양도된 채권 자체에 관해 양수인과 양립할 수 없는 지위를 얻은 사람뿐이고, 후순위 근저당권자는 여기에 포함되지 않습니다.

채권양도 대항요건은 무엇인가요?

양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자와 제3자에게 대항할 수 있습니다. 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 되어야 합니다.

근저당권만 따로 살 수 있나요?

살 수 없습니다. 저당권은 담보한 채권과 분리해 양도하거나 다른 채권의 담보로 할 수 없습니다. 그래서 근저당권을 넘겨받으려면 피담보채권과 함께 양수하고 이전 부기등기를 해야 합니다.

통지 없이 경매신청이 되나요?

됩니다. 근저당권 이전 부기등기를 마치고 실행 요건을 갖췄다면 통지 전이라도 경매를 신청할 수 있습니다. 채무자는 경매개시결정 이의로 다툴 수 있고, 그때 양수인이 대항요건 구비를 증명해야 합니다.

채무자가 이의하면 경매가 무효가 되나요?

이의 절차에서 경매가 실효되지 않는 한 경매는 적법하고 양수인은 배당받을 수 있습니다. 채무자 이의가 들어오면 그 자리에서 확정일자 있는 통지를 보내 대항요건을 갖추는 방법을 씁니다.

같은 채권을 두 사람이 샀다면요?

이중양수인 사이의 우열은 확정일자 있는 통지가 채무자에게 도달한 순서로 정해집니다. 이때는 통지를 빠뜨린 양수인이 불리해지므로, 양수 즉시 확정일자 있는 통지를 보내 두어야 합니다.

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근저당 채권을 넘겨받고 채무자 통지를 안 했으면 후순위보다 뒤로 밀리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 선순위 근저당권부 채권을 양수하고 근저당권 이전 부기등기를 마쳤다면 채무자에게 양도 통지를 하지 않았어도 후순위 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 대법원은 후순위 근저당권자가 채권양도 대항요건이 없음을 주장할 수 있는 제3자가 아니라고 봅니다. 지금은 근저당권 이전 부기등기가 되어 있는지와 경매 절차에서 채무자가 이의를 제기했는지 확인하십시오.

그 자리에서

배당기일에 후순위 근저당권자가 「채권양도 통지가 없었다」며 배당이의를 하면, 근저당권 이전 부기등기와 채권양도계약서를 곧바로 제출할 수 있게 준비하십시오. 배당이의를 한 쪽은 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다.

통지를 빠뜨렸다고 해서 경매를 처음부터 다시 신청할 필요는 없습니다. 채무자에게 지금이라도 통지하면 채무자와의 관계도 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2024. 3. B은행에서 C씨에 대한 대출채권 4억원과 그 담보인 1순위 근저당권을 함께 사들이고 근저당권 이전 부기등기를 마쳤지만, C씨에게 양도 통지는 하지 않았습니다. 그 부동산에는 2023년 D씨가 설정한 2순위 근저당권(피담보채권 2억 5,000만원)이 있었습니다. 2025년 경매가 진행되자 D씨는 「양도 통지가 없었으니 A사는 1순위를 주장할 수 없다」며 배당표에 이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권양도 통지 없이도 후순위 근저당권자에게 순위를 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 채권양도의 대항요건이 없을 때 양수인이 대항하지 못하는 제3자는 양도된 채권 자체에 관해 양수인과 양립할 수 없는 법률상 지위를 얻은 사람만을 말합니다. 후순위 근저당권자는 자기 채권으로 다른 순위의 담보를 가진 사람일 뿐 양도된 선순위 채권을 두고 다투는 사람이 아니므로 여기에 해당하지 않습니다.

통지 없는 양수인이 대항할 수 있는 상대

상대방	통지 없이 대항
후순위 근저당권자	가능
같은 채권의 이중양수인	불가(확정일자 통지 순서)
양도 채권을 압류한 채권자	불가(확정일자 통지 순서)
채무자	불가(통지·승낙 필요)

후순위 근저당권자: 통지 없이 대항: 가능
같은 채권의 이중양수인: 통지 없이 대항: 불가(확정일자 통지 순서)
양도 채권을 압류한 채권자: 통지 없이 대항: 불가(확정일자 통지 순서)
채무자: 통지 없이 대항: 불가(통지·승낙 필요)

출처 - 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결, 민법 제450조

그래서 선순위 근저당권부 채권을 넘겨받은 양수인은 통지가 없어도 후순위 근저당권자보다 앞선 순위로 배당받습니다. 다만 채권이 두 번 양도되었거나 양도된 채권을 다른 채권자가 압류한 경우에는 그 사람들과의 우열이 확정일자 있는 통지 순서로 정해집니다.

대항요건 없이 경매를 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 피담보채권과 근저당권을 함께 넘겨받아 근저당권 이전 부기등기를 마쳤다면 채무자에게 통지하지 않았어도 경매를 신청할 수 있습니다. 채무자는 경매개시결정 이의나 즉시항고로 대항요건 흠결을 다툴 수 있고, 그때는 양수인이 대항요건을 갖췄다는 점을 증명해야 합니다. 그 절차로 경매가 실효되지 않았다면 경매는 적법하고 양수인은 배당받을 수 있습니다.

근저당권만 따로 넘겨받을 수 있나요?

넘겨받을 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 저당권을 담보한 채권과 분리해 남에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다고 정합니다. 그래서 근저당권을 넘겨받으려면 피담보채권과 함께 양수하고, 채권양도계약과 근저당권 이전 부기등기를 모두 갖춰야 합니다. 채무자에게 확정일자 있는 증서로 통지해 두면 채무자와 다른 제3자에 대한 다툼도 미리 막을 수 있습니다. 내용증명 우편은 우체국 확정일자가 찍히므로 그 자체로 확정일자 있는 증서가 됩니다.

근저당 채권 양수 후 배당 대응 순서

부기등기 확인 - 근저당권 이전 부기등기가 마쳐졌는지 확인합니다. 경매 신청과 배당의 기본 서류입니다.
양도 통지 - 지금이라도 채무자에게 확정일자 있는 증서로 양도를 통지합니다. 채무자 이의를 막습니다.
채권계산서 제출 - 배당요구 종기까지 원금·이자 계산서를 냅니다. 배당액의 기준이 됩니다.
배당이의 대응 - 후순위자가 이의하면 판례를 근거로 반박 서면을 준비합니다. 이의의 소 제기 여부를 확인합니다.
이중양도 점검 - 같은 채권의 다른 양수인이나 압류채권자가 있는지 확인합니다. 그 경우 통지 순서가 우열을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권의 피담보채권이 양도 전에 확정되지 않았거나 같은 채권이 여러 사람에게 양도·압류되었다면 양도계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 담보채권 양수·집행 절차를 수행합니다.

실무상 착안점

근저당권부 채권을 넘겨받은 쪽은 채무자 통지를 빠뜨린 것을 알면 배당에서 밀릴까 걱정하고, 후순위 근저당권자는 그 점을 파고들어 배당이의를 합니다. 대법원은 후순위 근저당권자가 통지 흠결을 주장할 수 있는 제3자가 아니라고 정리했습니다. 누가 「제3자」인지가 결론을 가릅니다.

그래서 양도와 등기의 날짜 기록이 필요합니다. 채권양도계약일, 근저당권 이전 부기등기 접수일, 채무자에게 통지를 보낸 날과 확정일자, 경매신청일, 배당요구 종기, 배당기일을 모두 정리해 두어야 합니다. 같은 채권을 압류한 사람이 있는지도 확인합니다.

이 기록은 배당이의 소송에서 양수인의 순위를 방어하는 근거가 되고, 채무자가 경매개시결정 이의를 낼 때 대항요건 구비를 증명하는 자료가 됩니다. 이중양도나 압류 경합이 있으면 확정일자 있는 통지의 도달 순서가 곧 배당 순서가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

채권양도계약서, 근저당권 이전 부기등기가 나온 등기부등본, 채무자에게 보낸 양도 통지서, 경매 사건의 배당표를 준비해 주시면, 후순위 근저당권자의 배당이의에 대한 방어 논리와 채무자 이의 가능성, 이중양도 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

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