경매 낙찰

전세권 4년이 끝났는데 건물주가 전세금을 안 주면 전세권자가 경매를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 존속기간이 끝나 전세권이 소멸했는데 설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 판결 없이 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 먼저 건물 인도와 말소등기 서류 교부를 제공해 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다는 것이 대법원 결정입니다. 지금은 비워 줄 날짜와 서류 준비 사실을 내용증명으로 알리십시오.

전세금을 받으려고 먼저 반환 소송부터 할 필요는 없습니다. 등기된 전세권은 그 자체로 경매를 청구할 근거가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 5월 상가건물 3층 전부에 전세금 2억원, 존속기간 4년으로 전세권을 설정하고 사무실로 썼습니다. 2026년 5월 기간이 끝나 다른 지역으로 사무실을 옮기려 했지만, 건물주는 자금 사정이 어렵다며 전세금 반환을 계속 미루고 있습니다. A씨는 소송 없이 전세권으로 바로 경매를 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자는 소송 없이 경매를 신청할 수 있나요?

네, 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 판결을 받지 않고도 민사집행법에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 이 경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로 전세권설정등기가 된 등기사항전부증명서가 담보권을 증명하는 서류가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」도 같습니다.

주택 임차인이 보증금을 받으려면 보통 반환 소송으로 판결을 받아야 하는 것과 다른 점입니다. 전세권은 물권이라서 등기 자체가 경매의 근거가 됩니다.

경매 전에 무엇을 먼저 해야 하나요?

경매를 청구하려면 먼저 건물 인도와 전세권설정등기 말소서류 교부를 제공해 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 합니다. 전세권자의 인도·말소 의무와 설정자의 전세금 반환 의무는 동시이행 관계이기 때문입니다. 대법원은 이행 제공을 심리하지 않고 경락을 허가한 결정을 파기했습니다.

이행 제공은 비워 줄 날짜를 정하고 말소서류를 준비해 두었다는 사실을 설정자에게 알리는 방식으로 합니다. 짐을 모두 빼고 출입키를 건넬 준비가 됐다는 내용, 인감증명서 등 말소서류를 준비했다는 내용을 내용증명에 적습니다. 실제로 건물을 넘겨주고 서류를 먼저 건넬 필요는 없습니다.

기간이 끝났는데 전세권이 자동으로 연장됐다면요?

건물 전세권은 설정자가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 보므로, 4년이 지났다는 것만으로는 전세권이 소멸하지 않습니다.

이때 전세권자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 설정자가 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 그 뒤에 이행을 제공하고 경매를 청구합니다. 이 사례처럼 건물주가 아무 통지 없이 반환만 미뤘다면 법정갱신이 됐는지부터 확인해야 합니다. 건물주가 보낸 문자나 우편에 갱신하지 않겠다는 뜻이 담겨 있었다면 그 날짜가 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이인지 따져 봅니다.

전세권 경매청구 대응 순서

• 소멸 여부 확인 - 만료일과 갱신거절 통지 여부를 확인합니다. 법정갱신이 됐다면 소멸통고부터 합니다.
• 이행 제공 통지 - 비워 줄 날짜와 말소서류 준비 사실을 내용증명으로 보냅니다. 설정자가 이행지체에 빠지는 시점이 됩니다.
• 경매 신청 - 등기사항전부증명서와 계약서, 내용증명을 붙여 담보권 실행 경매를 신청합니다. 판결 없이 진행됩니다.
• 점유 유지 - 전세금을 받을 때까지 건물을 계속 점유합니다. 동시이행 관계라서 먼저 비워 줄 의무가 없습니다.
• 배당과 인도 - 배당기일에 전세금을 받고 매수인에게 건물을 넘깁니다. 선순위 권리가 있으면 배당표를 확인해 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권보다 앞선 저당권이 있거나 설정자가 이미 회생을 신청한 경우라면 등기부와 법원 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환과 경매·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권 경매에도 판결이 필요한가요?
  필요 없습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법에 따라 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 담보권 실행 경매라서 전세권설정등기가 된 등기사항전부증명서로 담보권을 증명합니다.
• 건물을 먼저 비워 줘야 하나요?
  먼저 비워 줄 필요는 없습니다. 건물 인도·말소서류 교부와 전세금 반환은 동시이행 관계입니다. 다만 경매를 청구하려면 비워 줄 준비와 서류 준비를 설정자에게 알려 이행지체에 빠뜨려야 한다는 것이 대법원 결정입니다.
• 건물주가 아무 말 없이 기간이 지났다면요?
  건물 전세권은 설정자가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 보므로 소멸통고를 따로 해야 합니다.
• 소멸통고 뒤 얼마나 기다려야 하나요?
  존속기간 정함이 없는 전세권은 각 당사자가 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸합니다. 도달일부터 세므로 내용증명으로 보내 도달일을 남기는 것이 좋습니다.
• 전세금 반환을 먼저 요구할 수 있나요?
  설정자가 서류와 건물을 받기 전에는 전세금 반환을 거절할 수 있습니다. 동시이행 관계에서는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있기 때문입니다. 그래서 전세권자가 이행을 제공한 뒤에야 설정자의 지체 책임이 생깁니다.
• 경매 중에도 계속 사용할 수 있나요?
  전세금을 받을 때까지는 건물을 계속 점유할 수 있습니다. 설정자는 인도받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 하므로 먼저 비워 달라고 요구할 수 없습니다. 매각 뒤 배당으로 전세금을 받으면 매수인에게 건물을 넘깁니다.

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