경매 낙찰

2층만 전세권 등기했는데 집 전체를 경매에 넘길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 일부에 전세권을 설정했다면 건물 전부에 대해 임의경매를 신청할 수는 없고, 우선변제권만 건물 전부에 미칩니다. 대법원 2001마212 결정은 나머지 부분에 대한 경매신청권을 부정합니다. 지금은 등기부의 전세권 범위와 만료일을 확인하고 전세금반환 소송을 검토하십시오.

건물 전체를 경매에 부칠 수 없다고 해서 전세금을 돌려받을 길이 막힌 것은 아닙니다. 판결을 받아 강제경매를 신청하는 방법이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 단독주택 2층을 전세금 2억원, 기간 2년으로 전세계약하고 2층 부분에 전세권등기를 마쳤습니다. 만료 3개월 전인 2025년 6월 집주인에게 전세금 반환을 요구했지만 집주인은 새 세입자가 구해지면 주겠다며 미뤘습니다. A씨는 전세권이 있으니 집 전체를 경매에 넘길 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2층만 전세권을 설정했는데 집 전체를 경매 신청할 수 있나요?

할 수 없습니다. 건물 일부에 전세권을 설정한 전세권자는 그 건물 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 먼저 변제받을 권리는 있지만, 전세권의 목적이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매신청권이 없습니다. 대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정은 전세 부분이 구조상·이용상 독립되지 않아 따로 떼어 경매할 수 없는 경우에도 건물 전부의 경매는 안 된다고 보았습니다.

전세권자는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 여기서 목적물은 전세권이 설정된 2층 부분입니다.

2층만 따로 경매할 수는 있나요?

2층이 구조상·이용상 독립되어 있으면 가능합니다. 이때는 먼저 2층을 구분건물로 나누는 구분등기를 마친 뒤 그 부분만 임의경매를 신청합니다. 출입구가 따로 있고 벽으로 나뉘어 있다면 구분등기를 검토할 수 있지만, 집주인의 협조나 건축물대장 정리가 필요해 시간이 걸립니다.

전세금을 받으려면 어떤 방법이 남아 있나요?

전세금반환청구 소송을 내 판결을 받은 뒤 그 판결로 주택 전부에 대해 강제경매를 신청하는 방법이 있습니다. 강제경매 절차에서 전세권자로서 배당요구를 하면 건물 전부의 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 전세금을 변제받을 수 있습니다. 최선순위 전세권은 배당요구를 해야 매각으로 소멸하므로 배당요구 종기를 지켜야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 매각으로 소멸한다고 정하고 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 매수인이 전세권을 인수하고 전세권자는 매수인에게 전세금을 청구하게 됩니다.

만료 3개월 전에 반환을 요구하면 바로 받을 수 있나요?

만료일 전에는 받을 수 없습니다. 전세금은 전세권이 소멸할 때 집을 넘겨주고 전세권 말소 서류를 교부하는 것과 동시에 돌려받습니다. 만료 전 요구는 만료일에 반환하라는 예고로서 의미가 있습니다. 집주인이 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 전세권이 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 보아 기간 약정이 없는 전세권이 되고, 이때는 소멸통고 후 6개월이 지나야 소멸합니다.

건물 일부 전세금 회수 순서

• 전세권 범위 확인 - 등기부와 도면으로 전세권이 설정된 부분을 확인합니다. 경매 가능 범위가 정해집니다.
• 만료·갱신 여부 확인 - 만료일과 집주인 통지 여부를 확인합니다. 법정갱신이면 소멸통고부터 합니다.
• 반환 요구 기록 - 만료일에 인도와 말소서류 교부를 하겠다는 내용증명을 보냅니다. 집주인의 지체를 증명합니다.
• 구분등기 또는 소송 선택 - 2층이 독립되면 구분등기 후 임의경매, 아니면 전세금반환 소송을 냅니다. 사정에 맞는 쪽을 고릅니다.
• 강제경매·배당요구 - 판결로 주택 전부 강제경매를 신청하고 전세권자로 배당요구를 합니다. 우선변제를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택임대차보호법상 대항력·확정일자를 함께 갖췄거나 선순위 근저당권이 있으면 등기부와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환 소송과 강제경매·배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 일부 전세권자도 우선변제를 받나요?
  받습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정하고, 판례는 건물 일부 전세권자도 건물 전부의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 봅니다.
• 전세 부분만 떼어 경매할 수 없으면 전체 경매가 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정은 전세 부분이 구조상·이용상 독립성이 없어 분할할 수 없는 경우에도 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 보았습니다. 이때는 판결을 받아 강제경매를 신청해야 합니다.
• 강제경매에서도 전세권자로 먼저 받을 수 있나요?
  배당요구를 하면 받을 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자에게 배당요구를 허용하고, 제91조 제4항은 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 배당요구 종기를 지켜야 합니다.
• 만료 전에 전세금을 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 만료 뒤에 받습니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸할 때 목적물 인도와 말소등기 서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 만료 전 요구는 만료일 반환을 미리 알리는 의미가 있습니다.
• 집주인이 아무 통지도 안 했으면 어떻게 되나요?
  전세권이 자동으로 갱신될 수 있습니다. 민법 제312조 제4항은 건물 전세권설정자가 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보고, 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
• 갱신된 전세권은 어떻게 끝내나요?
  소멸통고를 합니다. 민법 제313조는 존속기간 약정이 없는 전세권의 각 당사자가 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸한다고 정합니다. 통고 도달일을 내용증명으로 남겨야 합니다.

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