등기·명의신탁

전세 기간이 끝나고 1년 뒤 건물주가 즉시 나가라는데 전세권이 끝났나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물주가 만료 전 갱신거절 통지를 하지 않았다면 전세권은 묵시적으로 갱신되어 즉시 소멸하지 않습니다. 민법은 이 경우 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보고, 기간 없는 전세권은 소멸통고를 받은 날부터 6월이 지나야 소멸한다고 정합니다. 지금은 건물주의 통고가 도달한 날짜부터 확인해 두십시오.

묵시적으로 갱신된 전세권은 갱신등기를 따로 하지 않아도 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 건물주와 상가 1층 점포에 전세금 2억원, 존속기간 2년으로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 2025년 5월 기간이 끝날 때까지 건물주는 갱신거절이나 조건 변경 통지를 한 적이 없었고, A씨는 그대로 영업을 이어 갔습니다. 그런데 2026년 6월 건물주가 「이 문자를 받은 날로 전세권은 끝났으니 바로 비워 달라」고 통보했습니다. A씨는 당장 가게를 비워야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 아무 통지도 안 했으면 전세권은 어떻게 되나요?

건물 전세권은 설정자가 만료 6월 전부터 1월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 만료일에 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이것을 법정갱신 또는 묵시적 갱신이라고 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다. 갱신된 전세권은 전세금·목적물 범위 같은 조건이 종전과 같고, 존속기간만 「정함이 없는 것」으로 바뀝니다. 통지 기간을 놓친 쪽은 설정자이므로, 만료 뒤 1년이 지나 갑자기 끝났다고 주장해도 그 주장만으로 전세권이 사라지지 않습니다.

기간 없는 전세권은 언제 소멸하나요?

존속기간을 정하지 않은 전세권은 당사자 누구든 언제든 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 소멸합니다. 통고한 날 바로 소멸한다는 주장은 법에 맞지 않습니다.

건물주가 문자로 「오늘부로 끝」이라고 알렸다면, 그 문자가 도달한 날이 소멸통고일이 되고 6월 뒤에야 전세권이 소멸합니다. 그 사이 전세권자는 종전대로 점포를 쓰고 수익할 수 있습니다. 반대로 전세권자가 먼저 나가고 싶을 때도 같은 방법으로 소멸통고를 할 수 있습니다.

갱신등기 없이도 새 건물주에게 전세권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 법정갱신은 법률 규정에 따른 물권 변동이어서 등기가 필요 없고, 전세권자는 갱신등기 없이도 설정자나 건물을 새로 산 사람에게 전세권을 주장할 수 있습니다.

대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결은 설정자가 만료 전 통지를 하지 않았다면 전세권이 같은 조건으로 갱신되어 존속하고, 건물을 취득한 제3자에게도 등기 없이 대항할 수 있다고 보았습니다. 다만 등기부상 존속기간은 예전 날짜로 남아 있으므로, 경매나 매매 과정에서 다툼이 생기면 통지가 없었다는 사정을 전세권자가 설명해야 합니다.

전세권이 소멸하면 전세금은 어떻게 돌려받나요?

전세권이 소멸하면 설정자는 점포 인도와 전세권설정등기 말소 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다. 전세금을 주지 않으면서 먼저 비우라고 요구할 수는 없습니다.

설정자가 전세금 반환을 미루면 전세권자는 판결 없이도 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 전세권설정등기가 있는 점포라면 이 경매청구권이 보증금 회수의 가장 직접적인 수단이 됩니다.

전세권 묵시적 갱신 대응 순서

• 통지 여부 확인 - 만료 6월 전부터 1월 전까지 건물주가 갱신거절·조건 변경 통지를 했는지 문자와 우편을 확인합니다. 통지가 없었다면 법정갱신이 된 것입니다.
• 소멸통고 도달일 기록 - 건물주의 소멸통고가 언제 어떤 방식으로 왔는지 날짜를 남깁니다. 그날부터 6월이 지나야 전세권이 소멸합니다.
• 답변 내용증명 발송 - 법정갱신이 되었고 통고 후 6월이 지나야 소멸한다는 뜻을 서면으로 알립니다. 건물주가 즉시 퇴거를 요구할 때 필요합니다.
• 전세금 반환 조건 정리 - 인도와 등기말소 서류 교부를 전세금 반환과 동시에 하겠다고 밝힙니다. 소멸일이 다가오는데 반환 계획이 없을 때 필요합니다.
• 경매청구 준비 - 소멸 후에도 전세금을 돌려받지 못하면 전세권에 기한 경매를 신청합니다. 반환이 지체될 때 선택합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약에 갱신 금지 특약이 있거나 전세권 외에 별도의 임대차계약이 함께 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환과 명도를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구두로 갱신 안 한다고 했으면 법정갱신이 막히나요?
  구두 통지도 통지로 볼 여지는 있지만 증명이 어렵습니다. 민법 제312조 제4항은 통지 방식을 정하지 않아 말로 한 통지도 효력이 있을 수 있습니다. 다만 만료 6월 전부터 1월 전 사이에 통지했다는 사실은 건물주가 증명해야 하므로, 문자나 녹음 같은 자료가 없으면 법정갱신이 된 것으로 판단될 가능성이 큽니다.
• 법정갱신된 전세권의 전세금도 그대로인가요?
  그대로입니다. 민법 제312조 제4항은 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 전세금 액수, 목적물 범위 같은 조건은 종전과 같고, 존속기간만 정함이 없는 것으로 바뀝니다. 건물주가 전세금을 올리려면 새로 합의해야 합니다.
• 전세권자도 먼저 소멸통고를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제313조는 존속기간을 약정하지 않은 전세권에 대해 각 당사자가 언제든지 소멸을 통고할 수 있다고 정합니다. 전세권자가 통고하면 건물주가 통고를 받은 날부터 6월이 지나 전세권이 소멸하고, 그때부터 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 통고는 내용증명으로 남기는 편이 안전합니다.
• 등기부에 옛 존속기간이 남아 있으면 불리한가요?
  권리 자체는 불리하지 않습니다. 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결은 법정갱신이 법률 규정에 의한 물권 변동이라 등기 없이도 설정자나 제3자에게 주장할 수 있다고 보았습니다. 다만 등기부만 보는 매수인이나 경매 참가자와 다툼이 생기면 통지가 없었다는 사실을 전세권자가 설명해야 합니다.
• 소멸 후 전세금을 안 주면 점포를 비워야 하나요?
  전세금을 받을 때까지 비우지 않아도 됩니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 설정자가 목적물 인도와 전세권설정등기 말소 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 한다고 정합니다. 동시이행 관계이므로 전세금을 제공받지 못한 상태에서 먼저 인도할 의무는 없습니다.
• 전세금 반환이 늦어지면 바로 경매를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 민법 제318조는 설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 건물 일부에 설정된 전세권이라면 그 부분만 따로 경매할 수 없는 경우가 있어, 이때는 전세금 반환 소송으로 판결을 받아 집행하는 방법을 함께 검토합니다.

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