등기·명의신탁

전세권 기간이 끝나고 몇 달 지났는데 등기를 안 고쳐도 전세권이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 전세권은 집주인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않았다면 법정갱신되어, 존속기간 변경등기를 하지 않아도 그대로 유지됩니다. 다만 갱신된 전세권은 기간 약정이 없는 것으로 보아 어느 쪽이든 소멸통고를 할 수 있고, 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸합니다. 지금은 집주인에게서 통지를 받은 적이 있는지와 그 날짜부터 확인하십시오.

전세권등기의 존속기간이 지난 날짜로 적혀 있다고 해서 서둘러 변경등기부터 할 필요는 없습니다. 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 집주인과 새 소유자에게 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 1월 빌라 한 채를 전세금 1억 8천만원, 기간 2년으로 빌리면서 전세권등기를 마쳤습니다. 2026년 1월 기간이 끝났지만 집주인은 아무 연락이 없었고 F씨도 그대로 살았습니다. 9개월이 지난 2026년 가을 집주인이 집을 팔겠다고 하자, F씨는 등기부의 만료일이 지난 전세권이 새 집주인에게도 효력이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 기간이 끝났는데 아무 연락이 없으면 어떻게 되나요?

건물 전세권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인이 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 기간이 끝난 때 종전과 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이를 법정갱신이라고 하고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다. 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

법정갱신은 건물 전세권에만 적용됩니다. 토지 전세권은 이 규정이 없으므로 기간이 끝나면 따로 갱신 계약을 해야 합니다. 건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정했다면 1년으로 봅니다.

등기부에 예전 기간이 그대로인데 새 집주인에게도 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 대법원은 전세권이 법정갱신되면 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 갱신등기가 필요 없고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 목적물을 취득한 제3자에게 갱신된 권리를 주장할 수 있다고 보았습니다.

다만 법률 규정에 의해 취득한 물권은 등기하지 않으면 처분하지 못합니다. 전세권을 다른 사람에게 넘기거나 전세권에 저당권을 설정하려면 먼저 존속기간을 연장하는 변경등기를 해야 합니다. 전세금 대출을 받을 때 은행이 변경등기를 요구하는 이유가 여기에 있습니다.

갱신된 전세권은 언제 끝나고 전세금은 언제 돌려받나요?

존속기간이 정해지지 않은 상태라서 어느 쪽이든 언제든지 소멸통고를 할 수 있습니다. 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 집주인이 통고하면 6개월 뒤 나가야 하고, 전세권자가 먼저 통고하면 6개월 뒤 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

전세권이 소멸하면 집주인은 전세권자가 집을 비워 주고 전세권등기 말소 서류를 넘겨주는 것과 동시에 전세금을 돌려줘야 합니다. 집주인이 반환을 미루면 전세권자는 판결 없이 그 건물의 경매를 청구할 수 있습니다.

전세권 법정갱신 대응 순서

• 통지 여부 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 집주인에게서 갱신거절이나 조건 변경 통지를 받았는지 확인합니다. 받지 않았다면 법정갱신입니다.
• 등기부 확인 - 전세권등기의 존속기간과 소유자 변동을 확인합니다. 새 소유자에게도 갱신을 주장할 수 있습니다.
• 변경등기 필요성 판단 - 전세권을 넘기거나 전세금 대출을 받을 계획이면 존속기간 변경등기를 합니다. 계속 사는 것이 목적이면 급하지 않습니다.
• 소멸통고 시점 결정 - 나갈 계획이면 내용증명으로 소멸통고를 보냅니다. 도달일부터 6개월 뒤가 반환 청구 시점입니다.
• 반환 요구와 경매 청구 - 6개월이 지나도 전세금을 돌려주지 않으면 이사 준비와 동시에 경매 청구를 검토합니다. 인도와 말소서류 교부는 전세금 반환과 동시에 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 기간 중 문자로 조건 변경을 요구했거나 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 함께 문제 되면 계약서와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환 소송과 전세권에 기한 경매 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정갱신되면 전세금도 올릴 수 있나요?
  법정갱신은 종전과 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 보므로 전세금도 그대로입니다. 민법 제312조 제4항이 이렇게 정합니다. 집주인이 전세금을 올리려면 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지했어야 합니다.
• 갱신등기를 하지 않으면 새 집주인에게 쫓겨나나요?
  쫓겨나지 않습니다. 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결은 법정갱신이 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 전세권자가 등기 없이도 목적물을 취득한 제3자에게 갱신된 권리를 주장할 수 있다고 보았습니다. 다만 새 집주인도 소멸통고는 할 수 있습니다.
• 전세권을 팔거나 담보로 쓰려면 어떻게 하나요?
  먼저 존속기간 변경등기를 해야 합니다. 민법 제187조는 법률의 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기가 필요 없지만 등기하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다. 전세권 양도나 전세권 담보 대출을 하려면 집주인과 함께 변경등기를 신청합니다.
• 소멸통고는 어떤 방식으로 해야 하나요?
  방식 제한은 없지만 도달일이 남는 방법이 안전합니다. 민법 제313조는 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸한다고 정하므로, 도달일이 기간 계산의 출발점입니다. 내용증명 우편으로 보내고 배달증명까지 받아 두는 편이 좋습니다.
• 토지 전세권도 법정갱신되나요?
  되지 않습니다. 민법 제312조 제4항의 법정갱신은 건물의 전세권설정자가 통지를 하지 않은 경우에만 적용됩니다. 토지 전세권은 기간이 끝나면 소멸하는 것이 원칙이므로, 계속 쓰려면 당사자가 갱신 계약을 하고 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다.
• 전세금을 안 주면 판결 없이 경매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 건물 일부에만 전세권이 있으면 건물 전부의 경매는 청구할 수 없어 판결을 받아 강제경매로 가야 하는 경우가 있습니다.

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