합동과 부합은 어떻게 다른가요?

부합은 저당부동산에 다른 물건이 붙어 하나가 되는 것이고, 저당권 효력이 부합물에 미칩니다. 합동은 두 건물이 합쳐져 새 건물이 되는 것이어서, 저당권이 새 건물 전체가 아니라 저당 건물의 가액 비율에 해당하는 공유지분에 남습니다.

합동된 건물만 경매 신청하면 어떻게 되나요?

독립성을 잃은 건물만 떼어 경매 대상으로 삼을 수 없으므로 경매가 허용되지 않습니다. 저당권자는 새 건물 중 저당 건물이 차지하던 합동 당시 가액 비율의 공유지분에 대해 경매를 신청해야 합니다.

공유지분 비율은 어떻게 정하나요?

합동 당시 저당 건물과 옆 건물의 가액을 비교해 정합니다. 합동 뒤 시세가 아니라 합동 당시가 기준이므로, 공사 전 건물 상태를 보여 주는 사진과 임대 자료를 확보해 감정평가를 받는 것이 일반적입니다.

구분 호실 벽을 터도 같은가요?

같습니다. 구분건물들 사이 격벽을 제거해 하나의 전유부분이 되면 종전 구분건물은 독립성을 잃습니다. 저당권자는 등기기록을 공유지분에 관한 것으로 고친 뒤 경매를 신청하는 것이 원칙입니다.

모든 호실에 저당이 있으면 일괄매각이 되나요?

될 수 있습니다. 합체 전 구분건물 전부에 저당권을 가진 사람이 전부를 대상으로 경매를 신청하고 일괄매각으로 기존 저당권등기가 모두 말소되면, 등기기록을 고치기 전이라도 일괄매각이 허용될 수 있습니다.

경매 신청 때 무엇을 내야 하나요?

부동산 담보권 실행을 위한 경매를 신청할 때는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 합니다. 보통 근저당권이 기재된 등기사항증명서를 내고, 합동 사안이면 공유지분에 관한 등기기록을 고친 증명도 함께 준비합니다.

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경매 낙찰

저당 잡은 건물을 옆 건물과 합쳐 버렸는데 그 건물만 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 저당 건물이 옆 건물과 합동되어 독립성을 잃었다면 그 건물만 떼어 경매할 수 없고, 새 건물 중 합동 당시 가액 비율에 해당하는 공유지분에 대해 경매를 신청해야 합니다. 민법 제358조와 대법원 결정이 저당권은 그 공유지분 위에 존속한다고 봅니다. 지금은 합동 여부와 합동 당시 두 건물의 가액부터 확인하십시오.

그 자리에서

경매를 신청하기 전에 건축물대장과 현장 사진으로 저당 건물이 옆 건물과 벽을 트거나 연결 공사로 하나가 되었는지 확인하십시오. 합동이 이미 끝났다면 저당 건물만 떼어 경매 신청을 하면 각하·취소될 수 있습니다.

건물이 합쳐졌다고 해서 저당권이 사라지는 것은 아닙니다. 저당권은 새 건물의 공유지분 위에 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A저축은행은 2023년 B씨에게 4억원을 빌려주면서 B씨 소유 2층 상가건물에 근저당권을 설정받았습니다. B씨는 2025년 바로 옆 자기 소유 건물과 벽을 트고 연결 통로를 내 하나의 식당 건물로 운영하기 시작했습니다. 2026년 B씨가 이자를 연체하자 A저축은행은 저당 잡은 상가건물만 경매로 넘기려 했지만, 법원에서 건물의 독립성이 문제될 수 있다는 말을 들었습니다. A저축은행은 어떤 방식으로 경매를 신청해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 잡은 건물이 옆 건물과 합쳐지면 그 건물만 경매할 수 있나요?

아니요, 경매대상 건물이 옆 건물과 합동되어 독립성을 잃었다면 그 건물만 따로 양도하거나 경매 대상으로 삼을 수 없습니다. 대법원 2016. 3. 15.자 2014마343 결정은 이 경우 저당권자가 저당 건물 대신 새 건물의 공유지분에 대해 경매를 신청할 수밖에 없다고 보았습니다.

합동 뒤 저당권은 어디에 남나요?

저당권은 합동으로 생긴 새 건물 가운데 저당 건물이 합동 당시 차지하던 가액 비율에 해당하는 공유지분 위에 존속합니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미치는데, 합동은 어느 한쪽에 다른 쪽이 붙는 것이 아니라 두 건물이 새 건물로 바뀌는 것이어서 지분 형태로 남습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제358조도 같은 내용입니다.

공유지분의 비율은 합동 당시 두 건물의 가액을 비교해 정합니다. 감정평가로 합동 당시 각 건물의 가치를 따로 산정해야 하므로, 합동 전 건물 상태를 보여 주는 사진·도면이 있으면 도움이 됩니다. 감정을 신청할 때는 비율의 기준 시점이 경매 시점이 아니라 합동 당시라는 점을 분명히 적어야 합니다.

구분건물 여러 호실의 벽을 터서 하나로 쓰면 어떻게 되나요?

같은 법리가 적용됩니다. 1동 건물 안의 구분건물들 사이 격벽을 없애 하나의 전유부분으로 합체되면, 종전 구분건물에 대한 저당권자는 합체로 생긴 건물 중 그 구분건물이 차지하던 가액 비율의 공유지분에 관해 등기기록을 고친 뒤 경매를 신청하는 것이 원칙입니다.

합체된 구분건물들 전부에 저당권을 가진 사람이 전부를 대상으로 경매를 신청하고 일괄매각으로 기존 저당권등기가 모두 말소되는 경우라면, 등기기록을 고치기 전이라도 일괄매각이 허용될 수 있습니다. 부동산 담보권 실행 경매에도 강제경매의 매각 절차 규정이 준용됩니다.

합동 건물 저당권 실행 대응 순서

합동 여부 확인 - 건축물대장·현장 사진·임대 현황으로 벽 제거나 연결 공사 여부를 확인합니다. 독립성 상실이 인정되는지가 출발점입니다.
가액 비율 산정 - 합동 당시 두 건물의 가액을 감정평가로 따로 산정합니다. 저당권이 미치는 지분 비율이 정해집니다.
등기기록 정리 - 저당권을 공유지분에 관한 것으로 고치는 등기를 신청합니다. 경매 신청의 전제가 됩니다.
공유지분 경매 신청 - 저당권이 있다는 증명서류를 붙여 지분 경매를 신청합니다. 전부에 저당권이 있으면 일괄매각을 검토합니다.
배당 검토 - 지분 매각대금에서 우선순위대로 배당받습니다. 옆 건물 권리자와 순위를 비교합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합동 공사가 무허가였거나 건축물대장과 실제 구조가 다르면 대장·등기·현황을 대조해 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당권 실행 경매와 배당이의, 공유지분 관련 소송을 수행합니다.

합동 건물 저당권 실행 절차

1
합동 확인
대장·사진으로 독립성 상실 확인
2
가액 비율 감정
합동 당시 두 건물 가액 비교
3
등기기록 정리
저당권을 공유지분에 관한 것으로
4
지분 경매 신청
담보권 증명서류 첨부

실무상 착안점

저당 건물 합동 사건에서 채권자들은 「건물이 사라졌으니 담보도 끝났다」고 걱정하거나, 반대로 「등기부에 그대로 있으니 그대로 경매하면 된다」고 생각합니다. 실제로는 저당권이 새 건물의 공유지분으로 옮겨 남고, 경매 대상도 그 지분으로 바뀝니다. 경매 신청서를 잘못 쓰면 절차가 멈춥니다.

그래서 합동 전후 기록이 중요합니다. 벽 제거나 연결 공사를 한 시기, 공사 전후 사진, 건축물대장 변경 이력, 합동 당시 두 건물의 임대료·시세 자료를 모아 두어야 합니다. 합동 당시 가액 비율을 산정할 때 이 자료가 감정의 기초가 됩니다.

이 기록은 등기기록을 공유지분으로 고치는 절차와 지분 경매 신청의 근거가 되고, 배당 단계에서 옆 건물 권리자와 지분 비율을 다툴 때 쓰입니다. 채무자가 담보 가치를 떨어뜨리려고 합동한 사정이 보이면 손해배상 청구의 증거가 되기도 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 건축물대장, 합동 전후 현장 사진, 근저당권설정계약서를 준비해 주시면, 독립성 상실 여부·저당권이 남는 공유지분 비율·경매 신청 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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