등기부에 호실이 남아 있는데도 경매가 안 되나요?

안 됩니다. 법원은 등기부보다 현장 구조를 보고 구분건물의 독립성을 판단합니다. 격벽이 제거되어 하나의 구획으로 일체화되었다면 종전 호실만 따로 경매할 수 없습니다. 경매 신청 전에 현장부터 확인해야 하는 이유입니다.

구분건물은 어떤 경우에 따로 소유할 수 있나요?

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 각각 소유권의 목적이 됩니다. 벽이 없어져 구조상 구분이 사라지면 이 요건이 무너지고, 등기부 기재만으로는 독립성이 유지되지 않습니다.

저당권은 어떻게 되나요?

합쳐진 새 건물 중 종전 호실이 차지하는 비율에 해당하는 공유지분 위에 존속합니다. 저당권자는 등기를 그 공유지분에 관한 것으로 고친 뒤 지분에 대한 경매를 신청하는 방법을 검토합니다.

이미 진행 중인 경매는 어떻게 되나요?

종전 구분건물에 대한 경매절차는 계속할 수 없습니다. 경매 도중 격벽 제거가 드러나면 절차가 취소되거나 신청이 기각될 수 있으므로, 공유지분 경매로 바꾸는 방법과 비용을 함께 따져야 합니다.

채무자에게 바로 갚으라고 할 수 있나요?

채무자가 담보를 손상하거나 감소하게 한 때에는 기한의 이익을 주장하지 못합니다. 벽을 터 담보가치가 떨어졌다면 변제기 전이라도 변제를 청구할 수 있는지 대출약정서의 기한이익 상실 조항과 함께 검토합니다.

다른 호실까지 경매에 넣을 수 있나요?

넣을 수 없습니다. 저당권의 목적에 포함되지 않았던 구분건물은 합쳐졌더라도 경매 대상이 되지 않습니다. 다른 호실까지 회수 대상으로 삼으려면 그 소유자와 협의해 추가 담보를 설정받아야 합니다.

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담보로 잡은 상가 호실이 옆 호실과 벽을 터서 합쳐졌는데 그 호실만 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 격벽을 없애 여러 구분건물이 하나의 전유부분으로 합쳐졌다면 종전 호실만 따로 경매를 신청하거나 진행 중인 경매를 계속할 수 없습니다. 대법원 2011마605 결정은 이때 저당권이 합쳐진 건물 중 그 호실이 차지하는 비율의 공유지분 위에 존속한다고 보았습니다. 지금은 현장 구조와 건축물대장을 확인해 벽이 언제 없어졌는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

경매 신청 전에 현장 사진과 건축물대장 현황도를 함께 확보하고, 채무자에게 원상복구와 추가 담보를 요구하는 내용증명을 보내십시오. 벽을 튼 사실이 담보를 손상한 행위로 평가되면 기한의 이익 상실을 주장할 근거가 됩니다.

등기부상 호실이 그대로 남아 있다고 해서 경매가 문제없이 진행되는 것은 아닙니다. 법원은 현장의 구조를 기준으로 독립성을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 4. 상가 3층 한 호실에 채권 최고한도 1억 5,000만원의 근저당을 잡고 1억원을 빌려줬습니다. 채무자는 2025년 옆 호실을 임차해 두 호실 사이 벽을 헐고 한 점포로 필라테스 학원을 열었습니다. 이자가 밀리자 A씨가 2026. 3. 경매를 신청했는데, 법원은 호실의 독립성이 사라졌다며 신청을 받아들이지 않을 수 있다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

벽을 터서 합쳐진 구분건물은 따로 경매할 수 없나요?

따로 경매할 수 없습니다. 구분건물은 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있어야 각각 소유권의 대상이 됩니다. 격벽이 제거되어 여러 호실이 하나의 구획으로 일체화되면 종전 호실은 독립성을 잃어 그것만 따로 양도하거나 경매할 수 없습니다.

대법원은 이 경우 저당권자가 종전 구분건물에 대한 경매를 신청하거나 이미 시작된 경매절차를 계속할 수 없다고 보았습니다. 저당권의 목적에 포함되지 않았던 다른 호실까지 경매 대상으로 삼을 수 없는 것은 더 말할 나위가 없다고 덧붙였습니다.

그러면 저당권은 사라지나요?

사라지지 않습니다. 저당권은 합쳐져 생긴 새 건물 중에서 종전 호실이 차지하는 비율에 해당하는 공유지분 위에 남아 있습니다. 그래서 저당권자는 등기부 기재를 그 공유지분에 관한 저당권으로 고친 뒤 그 지분에 대해 경매를 신청하는 방법을 검토하게 됩니다.

합체 뒤 저당권자의 회수 절차

1
독립성 상실 확인
현장 구조와 대장 확인
2
등기 정리
공유지분에 관한 저당권으로 기재 변경
3
공유지분 경매
지분에 대해 경매 신청
4
대안 협의
원상복구 요구나 추가 담보 설정

공유지분 경매는 지분만 사는 사람이 드물어 매각가가 크게 낮아질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 채무자에게 격벽 복구를 요구하거나, 합쳐진 호실 전체에 추가 담보를 받는 협의를 함께 진행합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조도 원안 당시와 같은 기준입니다.

채무자가 벽을 튼 경우 채권자는 무엇을 할 수 있나요?

기한의 이익 상실과 추가 담보 요구를 검토할 수 있습니다. 채무자가 담보를 손상하거나 감소하게 한 때에는 기한의 이익을 주장하지 못하므로, 변제기가 남아 있더라도 곧바로 변제를 청구할 수 있습니다. 대출약정서에 담보물 구조 변경 금지 조항이 있다면 그 조항도 함께 근거가 됩니다.

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미칩니다. 벽을 트면서 설치한 내부 시설이 건물에 부합되었다면 공유지분 경매에서 그 가치도 함께 평가됩니다.

합체된 구분건물 저당권 대응 순서

현장 확인 - 격벽 제거 여부와 시기를 사진·도면으로 확인합니다. 등기부만 보고 경매를 신청하면 기각될 수 있습니다.
대장 확인 - 건축물대장 현황도와 변경 신고 여부를 봅니다. 구분소유 관계가 어떻게 신고되었는지 드러납니다.
채무자 통지 - 원상복구와 추가 담보를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 기한의 이익 상실 주장의 기초가 됩니다.
등기 정리 - 저당권을 공유지분에 관한 것으로 고치는 절차를 검토합니다. 지분 비율 산정 자료를 준비합니다.
경매 방식 결정 - 공유지분 경매와 합의 매각 가운데 회수액이 큰 쪽을 고릅니다. 다른 호실 채권자와 협의할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 벽이 가벽 수준이어서 쉽게 복구되거나 대장상 구분이 유지된 채 영업만 합쳐진 경우라면 현장 구조와 대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보부동산 경매와 채권 회수 절차를 수행합니다.

실무상 착안점

담보를 잡은 호실이 등기부에 그대로 있으면 언제든 경매로 돈을 받을 수 있다고 생각하는 채권자가 많습니다. 채무자도 옆 호실과 벽을 터 영업을 넓히는 일을 단순한 인테리어로 여깁니다. 실제로는 벽이 없어져 구분건물의 독립성이 사라지면 그 호실만 경매할 수 없고, 저당권은 공유지분으로 모양을 바꿉니다.

그래서 현장 기록이 결론을 정합니다. 대출 실행 당시의 현장 사진과 도면, 벽이 사라진 것을 처음 확인한 날, 채무자에게 복구를 요구한 날과 답변을 한 줄로 정리해야 합니다. 감정평가서의 호실 구조 설명도 보관해 둡니다.

이 기록은 경매법원에서 독립성 상실 시점을 다툴 때와 기한의 이익 상실을 주장할 때 증거가 됩니다. 공유지분 비율을 계산하는 데에도 대출 당시 도면의 면적이 기준으로 쓰이므로, 담보 설정 서류 일체를 한 묶음으로 보관하는 편이 좋습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

부동산 등기부등본, 건축물대장 현황도, 근저당권설정계약서와 대출약정서, 현장 사진을 준비해 주시면, 구분건물의 독립성 상실 여부와 저당권의 존속 범위, 경매 신청 방법과 채무자 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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