경매 낙찰

경계표지 없이 통합 매장으로 쓰는 구분점포도 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

2004. 1. 19. 이후 집합건축물대장에 등록되고 구분등기된 점포는 등록 당시 구분점포 요건을 갖춘 것으로 추정되고, 지금 통합 매장으로 써도 복원이 쉬우면 등기는 유효합니다. 대법원 2019마5500 결정과 경매개시결정 이의 대응을 정리했습니다.

네, 원칙적으로 경매할 수 있습니다. 2004. 1. 19. 이후 집합건축물대장에 등록되고 구분등기된 점포는 등록 당시 구분점포 요건을 갖춘 것으로 추정되고, 지금 경계표지가 없어도 위치와 면적을 특정해 쉽게 복원할 수 있으면 그 등기는 유효합니다. 현재 바닥에 표지가 없다는 사정만으로 경매를 막기는 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 복합쇼핑몰 1층 판매시설을 2006년 여러 점포로 나누어 집합건축물대장에 올리고 구분등기를 마쳤습니다. 이후 대형 브랜드에 임대하면서 점포 네 개씩을 하나로 묶어 통합 매장으로 바꾸었고, 바닥의 경계표지와 번호표지도 공사 과정에서 모두 사라졌습니다. 지금은 매장마다 출입구 하나로 영업하고 있습니다. 2026. 4. 근저당권자인 B사가 점포 일부에 임의경매를 신청해 경매개시결정이 났습니다. A사는 2026. 5. 상담에서 구분점포 요건이 없으니 경매개시결정을 취소시킬 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분점포는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

벽이 없어도 판매시설이나 운수시설 용도이고, 바닥에 경계를 알아볼 수 있는 표지와 점포별 건물번호표지를 견고하게 설치하면 각각 소유권의 대상이 됩니다. 일반 구분건물이 벽으로 나뉘는 구조상 독립성을 요구하는 데 대한 특례입니다.

경계표지는 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인리스강판, 석재처럼 잘 닳지 않는 재료로 바닥재와 다르게 설치해야 하고 색도 바닥과 구분되어야 합니다. 건물번호표지는 점포 안 바닥의 잘 보이는 곳에 가로 5센티미터, 세로 10센티미터 이상 글자로 붙입니다.

이 특례는 2004. 1. 19.부터 시행되었고, 당시에는 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상이라는 면적 요건도 있었습니다. 2020. 2. 4. 개정으로 면적 요건은 삭제되어 현행법은 용도와 표지 요건만 둡니다. 소관청은 구분점포 등록 신청을 받으면 요건 충족 여부와 실제 현황 일치 여부를 반드시 조사해야 합니다.

대법원은 통합 매장으로 쓰는 점포의 경매를 어떻게 판단했나요?

대법원은 경매개시결정을 취소한 원심을 파기했습니다. 사안의 건물 1층은 바닥면적 6,120㎡의 판매시설로, 2005. 2. 여러 점포로 나뉘어 집합건축물대장에 등록되고 구분등기되었습니다. 이후 점포 2~4개씩이 통합 매장으로 쓰이면서 바닥의 경계표지와 건물번호표지가 없어졌습니다.

원심은 경계표지가 있었다는 자료가 없다며 구분소유권의 객체가 아니라고 보았습니다. 대법원은 2004. 1. 19. 이후 대장 등록과 구분등기가 된 구분점포는 “그 등록 및 등기가 마쳐질 당시 집합건물법 제1조의2에서 정한 구분소유권의 요건을 갖추고 있었다고 추정되고, 그와 다른 사실은 이를 다투는 측에서 주장·증명하여야 한다”고 했습니다.

또 경계가 없어졌더라도 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원을 전제로 한 일시적 상태로서 복원이 쉬우면 등기는 유효하다고 했습니다. 이 사건 대장에는 측량성과가 적힌 평면도와 건축물현황도가 붙어 있었고, 감정인도 경계 복원과 위치 특정이 쉽다는 의견을 냈습니다. 대장 구조란에 경계벽이 없다는 기재가 빠져 있었지만, 대법원은 그것만으로 준공 당시 경계표지가 없었다고 볼 수는 없다고 했습니다.

경매를 막으려는 소유자는 무엇을 증명해야 하나요?

등록과 구분등기 당시 점포별 경계표지 등이 설치된 적이 없었다는 사실을 소유자가 증명해야 합니다. 지금 표지가 없다는 사정이나 과거 표지 설치 자료를 내지 못했다는 사정은 이 증명이 되지 못합니다. 등기 당시 상황을 보여 주는 준공 사진, 감리 기록, 시공 도면 같은 자료가 있어야 다툴 수 있습니다.

등록 당시 요건이 있었다고 인정되면, 다음으로 지금의 통합 상태가 복원이 쉬운 일시적인 것인지가 문제 됩니다. 대장에 첨부된 평면도로 점포별 위치와 면적이 특정되면 복원이 쉽다고 볼 여지가 큽니다. 기둥, 설비, 구조 변경으로 원래 구획을 되살리기 어렵다는 사정이 있어야 결론이 달라질 수 있습니다.

구분소유권이 성립했는지는 분양 단계에서도 문제 됩니다. 분양받은 쪽 입장은 「바닥 구획만 나뉜 상가를 분양받아 구분소유권이 없다면 분양대금을 돌려받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

구분점포 경매 다툼 대응 순서

• 대장·등기 시점 확인 - 집합건축물대장 등록일과 구분등기일이 2004. 1. 19. 이후인지 봅니다.
• 첨부 도면 확보 - 대장에 붙은 평면도, 건축물현황도로 점포별 위치와 면적이 특정되는지 확인합니다.
• 현장 조사 - 통합 매장의 기둥, 설비, 출입구, 유리벽을 조사해 원래 구획으로 복원이 쉬운지 판단합니다.
• 등기 당시 자료 수집 - 준공 사진, 감리·시공 기록으로 당시 표지 설치 여부를 확인합니다.
• 이의 또는 대응 - 매각대금 지급 전까지 이의를 신청하거나, 채권자라면 추정 법리로 반박합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장 등록과 구분등기가 언제 이루어졌는지와 지금의 통합 상태를 쉽게 복원할 수 있는지에 따라 경매개시결정의 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 구분점포 경매와 집합건물 구분소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2004년 이전에 등기된 구분점포도 같은 추정을 받나요?
  이 결정의 추정은 구분점포 특례가 시행된 2004. 1. 19. 이후 대장 등록과 구분등기가 된 경우에 관한 것입니다. 그 전 등기라면 당시 구조상 독립성이 있었는지를 따로 따져야 합니다.
• 지금 바닥면적이 1,000㎡가 안 되는 상가도 구분점포가 될 수 있나요?
  현행법은 2020. 2. 4. 개정으로 면적 요건을 삭제해, 판매시설·운수시설 용도와 경계표지·건물번호표지 요건을 갖추면 됩니다. 다만 개정 전에 등록된 점포는 당시 요건으로 봅니다.
• 경계표지가 없어진 점포를 낙찰받으면 소유권을 얻을 수 있나요?
  위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 쉬운 상태라면 구분건물 등기는 유효하므로 소유권을 얻을 수 있습니다. 다만 인도받은 뒤 경계 복원 비용과 기존 임차인 문제를 따로 따져야 합니다.
• 경매개시결정 이의를 하면 경매가 바로 멈추나요?
  이의 신청만으로 자동으로 멈추지는 않습니다. 법원은 담보를 조건으로 집행을 일시정지하는 등 잠정처분을 할 수 있으므로 함께 신청해야 합니다.
• 통합 매장 임차인은 경매 뒤에도 계속 영업할 수 있나요?
  임차인이 매수인에게 대항할 수 있는지는 대항력 요건을 갖춘 시점과 근저당 설정 시점의 선후로 정해집니다. 구분점포 여부와는 별개로 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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