매매 계약

상가 구분점포를 샀는데 실제 쓰던 자리와 대장상 위치가 다르면 무엇을 산 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

특별한 사정이 없으면 실제 쓰던 자리가 아니라 집합건축물대장과 등기부에 적힌 구조·위치·면적의 구분점포를 산 것으로 봅니다. 대법원 2012다105 판결은 매매 당시 이용현황이 공부와 다르다는 사실을 몰랐더라도 공부상 점포가 매매 목적물이라고 보았습니다. 지금은 매매계약서의 목적물 표시가 대장·등기부와 일치하는지 확인하십시오.

실제로 장사하던 자리 그대로 샀다고 믿었다고 해서 바로 매도인에게 손해배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약서와 공부가 무엇을 가리키는지부터 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 5. 쇼핑몰 1층 구분점포 한 칸을 2억 6,000만원에 샀습니다. 매도인은 진열대가 놓인 공간 전체가 점포라고 설명했고 A씨도 그대로 옷가게를 열었습니다. 2025. 11. 관리사무소는 진열대 일부가 공용 통로를 침범했다며 철거를 요구했고, 대장 평면도와 비교해 보니 A씨가 쓰던 공간의 4분의 1가량이 통로였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분점포 매매의 목적물은 무엇을 기준으로 정하나요?

집합건축물대장 등 공부에 의해 구조·위치·면적이 특정된 구분점포가 기준입니다. 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록과 그에 근거한 등기로 특정되기 때문입니다. 매매당사자가 공부상 점포를 사고팔 의사가 아니었다는 특별한 사정이 인정되지 않으면, 실제 이용현황과 관계없이 공부상 점포가 목적물이 됩니다.

당사자들이 계약 당시 이용현황이 공부와 다르다는 사실을 몰랐다는 사정만으로는 결론이 바뀌지 않습니다. 이 법리는 매매뿐 아니라 교환계약의 목적물을 정할 때도 똑같이 적용됩니다.

구분점포로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

1동의 상가건물이 이용상 구분된 점포로 나뉘어 있고, 용도가 건축법상 판매시설이나 운수시설이며, 경계를 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고, 점포별 건물번호표지를 붙여야 합니다. 이 요건을 갖추면 벽이 없는 오픈 상가의 점포도 각각 소유권의 대상이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 원안 당시 있던 바닥면적 합계 요건을 2020. 2. 4. 개정으로 삭제했습니다.

경계표지가 없어졌거나 실제 영업 공간이 경계를 넘어 공용 통로까지 나와 있다면 공부와 현황이 어긋난 상태입니다. 이때 넘어간 부분은 내 점포가 아니라 공용부분이어서 관리단이 원상회복을 요구할 수 있습니다.

실제 쓰던 공간이 줄어들면 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

곧바로 물을 수 있는 것은 아닙니다. 위 판결의 원심은 이용현황대로 점포를 교환했다고 보고 손해배상을 인정했지만, 대법원은 계약서에 공부와 일치하는 점포가 적혀 있다면 목적물은 공부상 전유부분이라며 파기했습니다. 공부상 점포를 제대로 넘겨받았다면 매도인이 타인의 권리를 판 것이 아니기 때문입니다.

다만 계약서에 「현황대로」, 「실사용 면적 ○○㎡」처럼 이용현황을 목적물로 삼았다는 기재가 있거나, 매도인이 공용부분까지 내 점포라고 설명한 증거가 있다면 특별한 사정으로 다툴 여지가 생깁니다. 면적을 지정해 대금을 정한 매매라면 수량부족 담보책임도 함께 검토합니다.

구분점포 목적물 분쟁 대응 순서

• 공부 확보 - 집합건축물대장 전유부 평면도와 등기부를 발급합니다. 공부상 점포의 위치와 면적이 기준이 됩니다.
• 현황 대조 - 현재 점포 배치와 평면도를 겹쳐 사진과 도면으로 남깁니다. 공용부분 침범 범위가 드러납니다.
• 계약서 확인 - 목적물 표시, 면적, 특약에 이용현황을 목적물로 한다는 기재가 있는지 봅니다. 특별한 사정 판단의 근거입니다.
• 매도 경위 정리 - 매도인이나 중개사가 어떤 설명을 했는지 문자와 광고 자료를 모읍니다. 설명 내용이 다툼의 재료가 됩니다.
• 관리단 협의 - 철거 요구 범위와 기한을 협의하고, 필요하면 공용부분 사용 승인 절차를 알아봅니다. 합의로 끝나는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경계표지가 처음부터 없었거나 분양 당시 도면과 대장이 서로 다르다면 분양계약서와 대장 변경 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 구분점포 매매와 집합건물 관리단 분쟁의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실제 쓰던 자리를 산 것 아닌가요?
  특별한 사정이 없으면 집합건축물대장과 등기부에 적힌 구조·위치·면적의 구분점포를 산 것으로 봅니다. 계약 당시 이용현황이 공부와 다르다는 것을 몰랐더라도 결론은 같다는 것이 판례입니다.
• 구분점포가 되려면 무엇이 필요한가요?
  판매시설이나 운수시설 용도일 것, 경계를 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, 점포별 건물번호표지를 붙일 것이 요건입니다. 바닥면적 합계 요건은 2020년 개정으로 삭제되었습니다.
• 통로까지 쓰던 부분은 누구 것인가요?
  공부상 점포 밖으로 나간 통로나 복도는 공용부분입니다. 그 부분은 매매로 넘어온 것이 아니어서 관리단이 원상회복을 요구할 수 있고, 매수인은 공용부분 사용에 관한 관리단 결정에 따라야 합니다.
• 매도인에게 손해배상을 받을 수 있나요?
  계약서에 공부와 일치하는 점포가 적혀 있다면 매도인은 목적물을 제대로 넘긴 것이어서 책임을 묻기 어렵습니다. 이용현황대로 사고팔기로 했다는 특약이나 매도인의 설명 증거가 있다면 다툴 여지가 생깁니다.
• 면적이 적다며 대금을 깎을 수 있나요?
  면적을 지정해 그 면적을 기준으로 대금을 정한 수량지정매매이고 매수인이 부족을 몰랐다면 대금감액청구 등 담보책임을 검토할 수 있습니다. 공부상 면적은 그대로이고 사용 면적만 줄어든 경우와는 구분해야 합니다.
• 교환으로 받은 점포도 같은가요?
  같습니다. 판례는 구분점포 목적물을 공부로 특정하는 법리가 교환계약에도 똑같이 적용된다고 보았습니다. 교환 상대방에게 책임을 묻는 경우에도 계약서의 목적물 표시를 먼저 확인합니다.

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