매매 계약

계약서에 서명을 받지 못했는데 보낸 토지 계약금, 계약 불성립이라며 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

땅과 대금, 지급 방법에 이미 합의했다면 계약서가 없어도 매매계약이 성립해 보낸 돈은 계약금이 되고 부당이득으로 돌려받기 어렵습니다. 매각의향서와 1억 원 송금 사안의 2022가단1642 판결로 성립 기준과 해제 방법을 정리했습니다.

아니요, 땅과 대금, 지급 방법에 이미 합의했다면 계약서가 없어도 매매계약이 성립해 보낸 돈은 계약금이 됩니다. 이 경우 계약이 없었다며 부당이득으로 돌려받기는 어렵습니다. 다만 계약이 성립했다고 해서 끝까지 사야 하는 것은 아니고, 계약금을 포기하고 해제하는 길은 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 공장 부지로 쓸 땅 두 필지를 사려고 소유자 B씨에게 매도를 요청했고, B씨는 「11억 원 이상이면 팔겠다」는 매각의향서를 써 주었습니다. A사는 2025. 7. 「토지계약금」이라는 메모를 붙여 1억 원을 보냈고, 이후 B씨가 필지별 대금과 중도금·잔금 일정을 제안하자 담당 직원이 이메일로 수락했습니다. 그런데 사업 계획이 바뀌어 정식 계약서는 쓰지 못했습니다. A사 대표는 2026. 3. 서명한 계약서가 없으니 1억 원을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서 없이도 땅 매매계약이 성립하나요?

네, 성립할 수 있습니다. 매매는 한쪽이 재산권을 넘기고 상대가 대금을 주기로 약정하면 효력이 생기고, 계약서는 성립 요건이 아닙니다.

대법원은 계약의 모든 내용에 합의할 필요는 없지만 “본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 했습니다. 이 기준에 따라 가계약서에 잔금 지급 시기가 없고 정식 계약서도 작성되지 않았지만, 매매목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 합의가 있었다면 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 결국 무엇을, 얼마에, 어떻게 주고받을지가 정해졌는지가 기준입니다. 계약서는 그 합의를 증명하는 수단일 뿐입니다. 말로 한 약속의 효력은 「집을 팔기로 말로만 약속했는데 계약서가 없다고 매수인이 거부하면 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

법원은 매각의향서와 송금한 1억 원을 어떻게 판단했나요?

전주지방법원 2023. 5. 10. 선고 2022가단1642 판결(확정)은 매수 회사의 1억 원 부당이득반환 청구를 기각했습니다. 매매계약이 성립했고 1억 원은 그 계약금이라고 보았기 때문입니다.

법원이 든 사정은 다섯 가지입니다. 소유자가 써 준 매각의향서로 목적물이 특정되었습니다. 소유자가 필지별 대금과 계약금·중도금·잔금 일정을 제안했고, 회사 측 대리인이 이메일로 수락했습니다. 소유자가 서명하지 않은 계약서는 조건 합의 전의 것이라 계약을 거부한 증거가 되지 않았습니다. 회사는 송금 메모에 「토지계약금」이라고 적었고, 소유자는 그 돈을 필지별 계약금으로 나누는 조건을 제안했습니다. 중개인 없이 직접 교섭했고, 계약서 작성을 정지조건으로 삼으려는 의사를 보여 주는 정황도 없었습니다.

계약이 성립했다면 보낸 계약금은 어떻게 되나요?

상대가 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 해제할 수 있습니다. 이 해약금 해제에는 별도의 손해배상이 따르지 않습니다.

중도금을 냈거나 상대가 등기 서류를 준비하는 등 이행에 착수했다면 더는 이 방법으로 해제할 수 없습니다. 그때부터는 정해진 날 대금을 내지 못하면 채무불이행 책임을 지고, 위약금 약정이 있으면 그 금액을 물어야 할 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다. 위약금 조항이 없을 때의 결론은 「위약금 조항 없이 낸 계약금, 계약이 해제되면 매도인이 가져가나요?」에서 다루었습니다.

계약 성립을 피하고 싶으면 무엇을 남겨야 하나요?

송금 전에 「정식 계약서를 쓸 때 계약이 성립한다」는 뜻을 서면으로 남기는 것이 가장 확실합니다. 법원도 계약서 작성을 정지조건으로 하려는 의사가 보이지 않는다는 점을 계약 성립의 근거로 삼았습니다.

송금 메모에 「계약금」 대신 「교섭 예치금, 계약 불성립 시 반환」처럼 성격을 적고, 반환 조건과 기한을 문자로 확인받으세요. 상대가 제안한 조건에 답할 때도 「검토하겠다」는 표현과 「수락한다」는 표현은 결과가 전혀 다릅니다. 대리인이나 직원이 교섭한다면 어디까지 확정할 권한이 있는지 미리 정해 두어야 합니다.

계약서 없는 계약금 분쟁 대응 순서

• 교섭 기록 정리 - 의향서, 문자, 이메일, 송금 메모를 날짜순으로 모읍니다.
• 합의 범위 확인 - 목적물, 대금, 지급 방법에 대해 어디까지 합의했는지 표로 정리합니다.
• 이행 착수 확인 - 중도금 지급이나 등기 준비 등 상대가 이행에 착수했는지 봅니다.
• 해제 방법 선택 - 착수 전이면 계약금 포기 해제를, 상대 잘못이 있으면 채무불이행 해제를 검토합니다.
• 통지와 소송 - 해제나 반환 요구는 내용증명으로 보내고, 다툼이 계속되면 소송으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 송금 당시 목적물과 대금, 지급 방법에 대한 합의가 어디까지 이루어졌는지와 계약서 작성을 조건으로 삼았는지에 따라 계약금 반환 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 성립과 해제, 계약금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 날짜를 정하지 않았어도 매매계약이 성립하나요?
  성립할 수 있습니다. 대법원은 가계약서에 잔금 지급 시기가 없고 정식 계약서가 작성되지 않았어도 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 합의했다면 매매계약이 성립했다고 보았습니다.
• 매각의향서만 받은 상태에서도 계약이 성립하나요?
  의향서만으로는 부족한 경우가 많습니다. 다만 의향서로 목적물이 특정되고 이후 대금과 지급 방법까지 합의되면 계약 성립이 인정될 수 있습니다. 의향서 뒤에 오간 교섭 내용이 중요합니다.
• 직원이 이메일로 수락했는데 회사가 계약한 것이 되나요?
  직원에게 교섭을 맡겼거나 회사 뜻을 전달한 것으로 보이면 회사의 수락으로 인정될 수 있습니다. 위 판결도 이메일에 회사와 공유했다는 문구가 있다는 점 등을 들어 회사 의사로 보았습니다.
• 매도인이 계약금 두 배를 주고 해제하겠다는데 막을 수 있나요?
  매수인이 이미 이행에 착수했다면 막을 수 있습니다. 중도금 지급처럼 객관적으로 알 수 있는 이행 행위나 그 전제 행위를 했다면 매도인은 배액을 돌려주고 해제할 수 없습니다.
• 가계약금과 계약금은 법적으로 어떻게 다른가요?
  이름보다 합의 내용이 기준입니다. 본질적 사항에 합의가 있으면 가계약금도 계약금으로 볼 수 있고, 합의가 없으면 계약금이라는 이름이어도 반환 대상이 될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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