매매 계약

중도금까지 낸 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매수인이 중도금을 치러 이미 이행에 착수했다면 매도인이 아무것도 하지 않았더라도 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없습니다. 민법 제565조 제1항의 당사자 일방은 매매 쌍방 가운데 어느 한쪽을 말하기 때문입니다. 다만 매도인과 합의하면 계약을 풀 수 있으니 계약서의 위약금 조항부터 확인하십시오.

상대방이 아직 아무것도 하지 않았으니 계약금만 포기하면 빠져나올 수 있다고 믿고 통보부터 보내면 안 됩니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 11월 상가 건물을 12억원에 사기로 하고 계약금 1억 2,000만원을 치렀으며, 나머지 대금은 6회에 나누어 내기로 했습니다. 2025년 상반기에 1차와 2차 중도금을 이자까지 붙여 냈지만, 이후 사업 계획이 바뀌어 계약을 그만두고 싶어졌습니다. S씨는 매도인이 이전등기 서류를 준비하는 등 아무것도 하지 않았으니, 계약금을 포기하고 해제한 뒤 낸 중도금은 돌려받을 수 있다고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상대방이 이행에 착수하지 않았으면 해제할 수 있는 것 아닌가요?

아닙니다. 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있지만, 이 해제는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결은 여기서 당사자의 일방이 상대방으로 한정되지 않고 매매 쌍방 가운데 어느 한쪽을 뜻한다고 보았습니다. 그래서 매수인 자신이 중도금을 내 이행에 착수했다면, 매도인이 전혀 착수하지 않았더라도 매수인은 계약금 포기로 해제할 수 없습니다.

이렇게 보는 이유는 이행에 착수한 당사자는 계약을 해제하지 않겠다는 뜻을 상대방에게 드러낸 것이라고 볼 수 있기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 문언을 유지하고 있습니다.

중도금 지급 말고 무엇이 이행의 착수인가요?

이행의 착수는 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 한 것을 말합니다. 매수인의 중도금 지급이 대표적이고, 매도인이 이전등기 서류를 넘겨주거나 잔금과 상환하기로 서류를 맡긴 것도 착수에 해당할 수 있습니다. 반면 단순히 잔금을 마련하려고 대출을 알아본 정도로는 착수로 보기 어렵습니다.

그만두고 싶으면 매수인은 어떻게 해야 하나요?

매도인과의 합의가 우선입니다. 계약금 일부나 전부를 위약금으로 인정하고 나머지 중도금을 돌려받는 조건으로 합의해제하는 방식이 흔합니다. 합의가 안 되는데 잔금을 치르지 않으면, 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다.

매도인이 채무불이행으로 해제하면 계약서의 위약금 조항에 따라 손해배상을 청구하게 됩니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

중도금 이후 해제 대응 순서

• 착수 여부 확인 - 중도금을 냈는지, 매도인이 서류를 넘겼는지 확인합니다. 해약금 해제 가능성이 여기서 정해집니다.
• 위약금 조항 확인 - 계약서에 위약금이나 배상액 예정 조항이 있는지 확인합니다.
• 합의해제 제안 - 위약금을 인정하고 나머지를 돌려받는 조건을 서면으로 제안합니다.
• 잔금 일정 관리 - 합의 전까지 잔금일과 최고서 도달 여부를 확인합니다.
• 감액 주장 검토 - 매도인이 해제하고 위약금을 청구하면 과다 여부를 다툽니다.

계약을 그만두려는 사정이 매도인 쪽 잘못에서 나온 것이라면 이야기가 달라집니다. 매도인이 약속한 서류를 주지 않거나 목적물에 숨은 하자가 있다면, 해약금 해제가 아니라 매도인의 채무불이행이나 담보책임을 이유로 해제하고 손해배상을 청구하는 길을 검토해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도금 지급 후에도 해제할 수 있다는 특약이 있거나 분양계약처럼 약관이 적용되는 거래라면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 해제와 위약금·중도금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금만 포기하면 언제든 해제할 수 있나요?
  아닙니다. 민법 제565조 제1항은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 정합니다. 매도인이든 매수인이든 한쪽이 중도금 지급 같은 이행에 착수하면 그 뒤로는 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다.
• 제가 중도금을 냈을 뿐 매도인은 아무것도 안 했는데요?
  그래도 해제할 수 없습니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결은 제565조 제1항의 당사자 일방이 상대방으로 한정되지 않고 쌍방 가운데 어느 한쪽을 뜻한다고 보아, 중도금을 낸 매수인은 매도인이 전혀 착수하지 않았어도 계약금을 포기하고 해제할 수 없다고 보았습니다.
• 그러면 매수인은 계약에서 빠져나올 수 없나요?
  매도인과 합의하면 가능합니다. 합의해제는 당사자가 조건을 자유롭게 정할 수 있으므로, 계약금을 위약금으로 인정하고 나머지 중도금을 돌려받는 식으로 정리하는 경우가 많습니다. 합의가 안 되면 계약을 그대로 이행하거나 매도인의 해제와 위약금 청구에 대응해야 합니다.
• 잔금을 안 내면 어떻게 되나요?
  매도인이 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제544조에 따라 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고 그 기간 안에 지급이 없으면 해제할 수 있습니다. 매수인이 미리 이행하지 않겠다고 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수도 있습니다. 해제되면 위약금 조항에 따른 배상 문제가 생깁니다.
• 위약금이 너무 많으면 줄일 수 있나요?
  줄일 수 있습니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 매매대금 대비 비율, 매도인의 실제 손해, 계약이 깨진 경위 등을 보고 판단합니다.
• 매도인이 먼저 해제하고 싶다면요?
  매도인도 같은 제한을 받습니다. 매수인이 중도금을 내 이행에 착수했다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없습니다. 이 경우 매도인이 계약을 끝내려면 매수인의 채무불이행이 있거나 매수인과 합의해야 합니다. 민법 제565조 제1항의 착수 기준은 양쪽 모두에 적용됩니다.

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