부동산 경매

칸막이 없는 층이 남은 미등기 상가를 강제경매하려는데 등기관이 촉탁을 각하할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 등기관은 법원의 촉탁이라도 등기요건을 형식적으로 심사할 수 있고, 칸막이가 없어 구분건물로 볼 수 없는 층이 남아 있으면 강제경매개시결정등기 촉탁을 각하할 수 있습니다. 대법원은 구분건물 일부를 등기할 때 나머지 구분건물의 등기능력까지 심사해야 한다고 보았습니다. 지금은 각 층이 벽이나 칸막이로 구분되었는지 현황부터 확인하십시오.

집행법원의 강제경매개시결정이 취소되는 것은 아닙니다. 등기가 되지 않아 압류 효력을 공시하지 못하고 있을 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

공사대금 3억원을 받지 못한 N사는 2025년 판결을 받은 뒤, 건축주가 짓던 지하 1층·지상 5층 상가 건물 중 3층부터 5층까지 구분 호실을 강제경매 대상으로 신청했습니다. 건물 외부 공사는 거의 끝났지만 지하층과 지상 1, 2층은 아직 칸막이가 없는 상태였고, N사는 구조와 면적을 증명하지 못해 집행법원에 조사를 신청했습니다. 2026년 법원이 강제경매개시결정을 하고 등기를 촉탁했지만 등기관은 건물이 완공되었다고 보기 어렵다며 촉탁을 각하했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법원이 촉탁한 등기도 등기관이 각하할 수 있나요?

할 수 있습니다. 등기관은 실체 권리관계를 따질 권한은 없지만, 신청서와 첨부서류, 등기부로 등기요건에 맞는지 심사할 형식적 심사권이 있습니다. 대법원 2008. 3. 27. 자 2006마920 결정은 법원이 현황조사를 거쳐 강제경매개시결정을 하고 등기를 촉탁했더라도 등기관이 등기요건을 심사해 맞지 않으면 촉탁을 각하해야 한다고 했습니다.

촉탁에 따른 등기절차에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청에 따른 등기 규정이 준용됩니다. 등기할 것이 아닌 사건이면 등기관은 이유를 적은 결정으로 각하합니다.

경매 대상이 아닌 층의 칸막이까지 왜 문제 되나요?

1동 건물에 속하는 구분건물 중 일부만 소유권보존등기를 할 때는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 함께 해야 하기 때문입니다. 그래서 등기관은 경매 대상 호실뿐 아니라 나머지 구분건물도 등기능력이 있는지 심사합니다.

구 부동산등기법 제131조의2 제1항과 제27조 제2항은 2011년 전부개정으로 조문이 바뀌어, 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」에서는 제46조 제1항과 제22조 제2항이 같은 내용을 정합니다. 구분건물이 되려면 1동 건물 중 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 쓰일 수 있어야 하므로, 칸막이 없는 층은 구분건물로 보기 어렵습니다.

미등기 건물을 경매하려면 무엇을 내야 하나요?

미등기 건물은 채무자 소유임을 증명하는 서류, 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 강제경매신청서에 붙여야 합니다. 구조와 면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 시킵니다.

미등기 상가 강제경매 대응 순서

• 각하 사유 확인 - 등기관의 각하 결정문에서 이유를 확인합니다. 1동 전체 문제인지 일부 층 문제인지 나눕니다.
• 현황 확인 - 나머지 층의 칸막이·출입구·호실 표시 공사 진행을 확인합니다. 사진과 공정표를 남깁니다.
• 이의신청 검토 - 각하가 부당하다고 보면 관할 지방법원에 이의신청을 합니다. 요건을 갖췄다는 자료를 붙입니다.
• 재촉탁 요청 - 구분 공사가 끝나면 집행법원에 현황조사와 등기 재촉탁을 신청합니다. 새 조사보고서가 필요합니다.
• 보전 조치 병행 - 그 사이 채무자가 분양·처분하지 못하도록 가압류나 처분금지가처분을 검토합니다. 공사대금 채권이면 유치권 행사 여부도 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물대장이 이미 구분건물로 작성되어 있거나 1동 전체 사용승인이 난 경우에는 대장과 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 채권의 강제경매와 가압류·가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기관은 법원 결정을 따라야 하지 않나요?
  등기요건은 등기관이 따로 심사합니다. 실질적 권리관계는 따지지 못하지만 촉탁서와 첨부서류로 등기요건을 형식적으로 심사할 권한이 있습니다. 대법원 2008. 3. 27. 자 2006마920 결정은 요건이 맞지 않으면 촉탁을 각하해야 한다고 했습니다.
• 촉탁 등기에도 일반 등기 규정이 적용되나요?
  적용됩니다. 관공서의 촉탁에 따른 등기절차에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청에 따른 등기 규정이 준용됩니다. 그래서 구분건물 표시 등기를 함께 해야 한다는 규정도 촉탁 등기에 그대로 적용됩니다.
• 경매 대상 호실만 완성되면 충분하지 않나요?
  충분하지 않습니다. 구분건물 일부만 보존등기를 할 때는 나머지 구분건물의 표시 등기를 동시에 해야 합니다. 그래서 나머지 층이 칸막이 없이 구분되지 않았다면 대상 호실이 완성되어도 등기가 되지 않을 수 있습니다.
• 각하에 불복하는 방법은 무엇인가요?
  등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 각하 이유가 사실과 다르다는 자료를 붙여야 합니다. 공사가 덜 끝난 것이 사실이면 완료 후 재촉탁이 현실적입니다.
• 구조와 면적을 증명할 서류가 없으면요?
  강제경매를 신청하면서 집행법원에 조사를 신청할 수 있습니다. 그러면 법원은 집행관에게 건물의 지번·구조·면적을 조사하게 해야 합니다. 조사 결과는 집행법원이 등기를 촉탁할 때 첨부자료가 됩니다.
• 칸막이만 있으면 구분건물이 되나요?
  구조상 구분되어 독립한 건물로 쓰일 수 있어야 합니다. 벽이나 칸막이로 나뉘고 따로 출입할 수 있어야 하는 것이 보통입니다. 판매시설·운수시설 용도의 상가는 바닥 경계표지와 건물번호표지로 구분점포가 되는 예외가 있습니다.

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