부동산 경매

근저당 잡은 땅의 임차인이 사는 무허가 독립 건물도 함께 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 등기부에 없는 무허가 건물이 본채와 독립돼 있고 임차인이 따로 살 수 있을 정도라면 종물이나 부합물로 보기 어려워 근저당권 경매 물건에 함께 넣을 수 없습니다. 대법원은 미등기 제시외 건물은 채무자 소유로 판명돼 대위 보존등기 후 일괄경매를 신청하거나 종물·부합물임이 명백한 경우에만 매각 대상에 넣을 수 있다고 봅니다. 지금은 그 건물의 구조와 본채와의 관계를 사진으로 남겨 두십시오.

저당권을 잡은 땅 위의 건물이라고 해서 모두 경매 물건에 넣어야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024. 7. 지인에게 2억원을 빌려주면서 지인 소유 토지와 그 위 주택에 근저당권을 설정받았습니다. 토지에는 등기된 주택 외에 본채와 떨어진 무허가 건물이 한 동 더 있었는데, 크기가 본채와 비슷하고 부엌과 화장실이 따로 있어 임차인이 살고 있었습니다. 2026. 6. 지인이 돈을 갚지 않자 Q씨는 임의경매를 준비하면서, 무허가 건물까지 한꺼번에 경매해야 값을 제대로 받을 것 같아 가능한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기되지 않은 건물도 경매 물건에 넣을 수 있나요?

요건을 갖춘 경우에만 넣을 수 있습니다. 대법원 1999. 8. 9. 자 99마504 결정은 등기부에 없는 제시외 건물이 있으면, 소유자가 건축해 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하고 일괄경매를 신청하거나, 그 건물이 경매 대상 부동산의 종물이나 부합물임이 명백한 경우가 아니면 매각 물건에 넣어서는 안 된다고 보았습니다. 그 사건에서는 이를 어기고 제시외 건물을 포함해 진행한 경매의 낙찰이 불허됐습니다.

저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치므로, 종물이나 부합물이라면 등기가 없어도 함께 매각됩니다.

독립된 무허가 건물은 종물로 볼 수 있나요?

보기 어렵습니다. 종물은 주물의 상용에 이바지하는 물건이라, 본채의 쓰임을 돕는 창고·화장실·보일러실처럼 본채를 쓰는 사람을 위해 있는 건물이 해당합니다. 각색 사례처럼 본채와 비슷한 크기에 부엌·화장실을 갖추고 임차인이 따로 사는 건물은 독립된 효용을 가진 건물이어서 종물이나 부합물로 보기 어렵습니다.

무허가 건물을 함께 경매할 다른 방법은 없나요?

어렵습니다. 미등기 건물에 강제경매를 하려면 그 건물이 채무자 소유임을 증명하고 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 붙여야 하는데, 무허가 건물은 이 서류가 없어 대위 보존등기를 거친 일괄경매 신청도 하기 어렵습니다.

토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 건물을 지은 경우라면 토지와 함께 건물 경매를 청구할 수 있는 일괄경매청구권이 있지만, 이때도 건물을 경매할 수 있는 상태여야 하고 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 결국 Q씨는 토지와 등기된 주택만 경매하게 되고, 무허가 건물과 임차인의 존재는 매각가격을 낮추는 요인으로 남습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에서도 원안의 결론은 같습니다.

무허가 건물 있는 토지 경매 대응 순서

• 현장 조사 - 무허가 건물의 구조·면적·독립 시설·거주자를 기록합니다. 종물 판단 자료입니다.
• 소유자 확인 - 누가 지었는지, 채무자 소유인지 확인합니다. 제3자 소유면 경매 대상이 아닙니다.
• 종물 여부 판단 - 본채를 돕는 부속 건물인지, 독립 건물인지 나눕니다. 독립 건물이면 포함하지 않습니다.
• 경매 신청 범위 결정 - 토지와 등기된 건물만 신청할지, 일괄경매 요건이 되는지 봅니다. 잘못 포함하면 매각이 불허됩니다.
• 매각가격 영향 검토 - 남는 건물과 임차인이 가격에 미칠 영향을 계산합니다. 남을 가망도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무허가 건물이 설정자가 저당권 설정 뒤 지은 것이거나 뒤에 건축신고가 된 경우에는 건축 시기와 행정 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 경매 신청과 매각허가 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제시외 건물이란 무엇인가요?
  경매 신청서나 등기부에 표시되지 않았는데 현장에 있는 건물을 말합니다. 대법원 1999. 8. 9. 자 99마504 결정은 이런 건물은 대위 보존등기 후 일괄경매를 신청하거나 종물·부합물임이 명백한 경우가 아니면 매각 물건에 넣어서는 안 된다고 보았습니다.
• 본채 옆 창고나 화장실은 어떻게 되나요?
  종물로 보아 함께 매각되는 경우가 많습니다. 민법 제100조 제1항의 종물은 주물의 상용에 이바지하는 물건이라, 본채를 쓰는 사람을 위한 창고·연탄광·화장실처럼 독립된 효용이 없는 부속 건물이 해당합니다. 등기가 없어도 저당권 효력이 미칩니다.
• 잘못 포함해서 매각되면 어떻게 되나요?
  매각이 불허될 수 있습니다. 대법원 1999. 8. 9. 자 99마504 결정 사건에서도 제시외 건물을 포함해 진행한 경매는 매각물건명세서 작성과 절차 진행에 흠이 있다는 이유로 낙찰이 불허됐습니다. 이 경우 절차를 다시 밟아야 해 회수가 늦어집니다.
• 일괄경매청구권은 언제 쓰나요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지은 경우입니다. 민법 제365조는 저당권자가 토지와 함께 그 건물 경매를 청구할 수 있게 하되, 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못하게 합니다. 저당권 설정 전부터 있던 건물에는 쓸 수 없습니다.
• 무허가 건물의 임차인은 어떻게 되나요?
  그 건물이 매각 대상이 아니면 임차인은 경매 결과와 관계없이 그 건물에 남습니다. 다만 매수인이 토지 소유자로서 건물 소유자에게 철거를 청구하면 임차인도 결국 나가야 할 수 있습니다. 그래서 이런 토지는 입찰자가 적고 가격이 낮아지는 경향이 있습니다.
• 여러 부동산을 한꺼번에 팔 수 있나요?
  법원이 알맞다고 보면 할 수 있습니다. 민사집행법 제98조 제1항은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 일괄매수가 알맞으면 직권이나 이해관계인 신청으로 일괄매각을 결정할 수 있다고 정합니다. 다만 경매 대상이 된 부동산끼리만 묶을 수 있습니다.

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