부동산 경매

공장저당에 함께 넣은 옆 밭도 공장과 일괄매각할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공장저당의 목적물이 된 농지라도 그 위에 공장 건물이나 설비가 없으면 공장과 일괄매각할 수 없습니다. 대법원은 농지는 매수인 자격이 제한되어 공장과 묶으면 매수희망자가 줄어든다는 이유로 일괄매각 요건을 부정했습니다. 지금은 목적 토지별로 지목·실제 현황과 설비 위치를 표시해 두십시오.

공장저당 목록에 밭이 들어 있다고 해서 공장과 함께 일괄매각되도록 무리하게 신청서를 쓸 필요는 없습니다. 밭은 따로 매각되어도 저당권자로서 배당받을 권리는 그대로입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 11. 식품가공업체 대표 B씨에게 사업자금 12억원을 빌려주면서 공장 대지와 공장건물, 기계·기구, 그리고 공장 옆 B씨 소유 밭 한 필지까지 묶어 공장저당권을 설정받았습니다. 그 밭에는 공장 건물이나 설비가 없고 B씨 가족이 고추 농사를 짓고 있었습니다. 2025. 10. B씨가 원리금을 갚지 않자 A씨는 경매를 준비하면서, 밭까지 공장과 한 번에 일괄매각해 달라고 신청할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장저당에 포함된 농지도 공장과 일괄매각할 수 있나요?

설비가 없는 농지는 일괄매각할 수 없습니다. 농지가 공장 토지·건물·공용물과 함께 공장저당의 목적물이 되었더라도, 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장 공용물이 설치되어 있지 않으면 공장저당 목적물이라는 이유만으로 일괄매각할 수는 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 함께 매수하게 하는 것이 알맞을 때 일괄매각을 결정할 수 있다고 정합니다. 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없으면 이용관계에서 서로 연결성이 없어 이 요건을 갖추기 어렵습니다.

농지를 공장과 묶어 팔 수 없는 이유는 무엇인가요?

매수인 자격이 달라지기 때문입니다. 농지는 농지취득자격증명을 받은 사람만 취득할 수 있는데, 공장과 묶어 팔면 증명을 받을 수 없는 사람은 공장 부분까지 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자가 줄어듭니다. 이는 채무자와 다른 채권자에게도 불리합니다.

농지 부분 매수인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내지 못하면 매각이 허가되지 않습니다. 농지인지는 지목이 아니라 실제 현상으로 판단하므로, 지목이 전이어도 오래전부터 공장 부지로 쓰여 원상회복이 어렵다면 농지가 아닐 수 있습니다.

공장 부지로 쓰이는 토지는 어떻게 다른가요?

일괄매각 대상이 됩니다. 공장재단을 이루지 않은 여러 토지가 공장저당 목적물이 된 경우, 일부 토지 위에 건물이나 공용물이 없더라도 그 토지가 공장 부지로 늘 쓰이는 것으로 사회통념상 인정되면 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 분할매각할 수 없습니다. 주차장·자재 적치장처럼 공장 운영에 쓰이는 땅이 여기에 해당할 수 있습니다.

공장저당과 공장재단저당은 무엇이 다른가요?

공장저당은 공장에 속하는 토지나 건물에 저당권을 설정하면서 그 위의 기계·기구 등 공용물까지 효력이 미치게 하는 방식으로, 일반 부동산 등기부에 등기합니다. 공장재단저당은 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정해 이를 하나의 부동산처럼 저당권의 목적으로 삼는 방식입니다.

어느 방식이든 공장저당권의 효력이 미치는 기계·기구는 설정 당시 제출한 목록을 기준으로 확인합니다.

공장저당 농지 경매 대응 순서

• 토지 현황 조사 - 목적 토지별 지목과 실제 이용 상태를 확인합니다. 농지 여부를 가립니다.
• 설비 위치 확인 - 공장 건물·공용물이 어느 토지 위에 있는지 확인합니다. 일괄매각 범위를 정합니다.
• 매각 방법 신청 - 공장 부분은 일괄매각, 농지는 개별매각으로 신청합니다. 불허가 위험을 줄입니다.
• 농취증 조건 확인 - 농지 매각에 농지취득자격증명 제출 조건이 붙는지 확인합니다. 매각 지연에 대비합니다.
• 배당 확인 - 공장 부분과 농지 부분의 매각대금 배당을 각각 확인합니다. 저당권 순위대로 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지가 이미 공장 부지로 전용 허가를 받았거나 공장재단으로 등기된 경우에는 전용허가서와 공장재단등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공장저당권 실행 경매와 매각불허가 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄매각은 어떤 경우에 하나요?
  여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 함께 매수하게 하는 것이 알맞다고 인정될 때 법원이 직권이나 이해관계인 신청으로 결정합니다. 민사집행법 제98조 제1항이 근거이고, 같은 조 제3항에 따라 매각기일 전까지 결정할 수 있습니다.
• 설비 없는 농지는 왜 일괄매각이 안 되나요?
  농지와 농지가 아닌 토지는 이용관계에서 연결성이 없고, 농지는 매수인 자격이 제한되어 묶어 팔면 매수희망자가 줄기 때문입니다. 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정은 설비가 없는 농지는 공장저당 목적물이라는 이유만으로 일괄매각할 수 없다고 보았습니다.
• 농지 매수인은 무엇을 내야 하나요?
  농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내야 합니다. 농지법 제8조 제1항은 농지를 취득하려는 사람이 증명을 발급받도록 정하고, 증명을 내지 못하면 매각이 허가되지 않습니다. 대법원 2007. 6. 29.자 2007마258 결정은 재항고심에서 뒤늦게 낸 증명은 고려하지 않는다고 보았습니다.
• 설비 없는 토지도 일괄매각되는 경우가 있나요?
  있습니다. 농지가 아니면서 공장 부지로 늘 쓰이는 것으로 사회통념상 인정되는 토지는 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 분할매각하지 않습니다. 대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정의 판단이며, 공장 주차장이나 자재 적치장이 대표적입니다.
• 일반 저당권이면 기계까지 경매되나요?
  원칙적으로 그렇지 않습니다. 민법 제358조의 일반 저당권은 부합물과 종물에만 효력이 미칩니다. 기계·기구까지 담보로 잡으려면 공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조에 따른 공장저당이나 제10조의 공장재단저당으로 설정해야 합니다.
• 농지를 따로 팔면 배당은 어떻게 되나요?
  공장 부분과 농지 부분이 각각 매각되어도 공장저당권자는 두 매각대금에서 저당권 순위에 따라 배당받습니다. 매각이 나뉘면 절차 기간과 비용이 늘어날 수 있으므로 채권계산서를 각 절차에 맞게 준비합니다. 민사집행법 제98조의 매각 방법 결정에 따라 절차가 나뉩니다.

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