부동산 경매

공장 폐수처리시설이 옆 사람 땅에 걸쳐 있으면 공장저당 경매에 넣을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 폐수처리시설이 인접한 타인 토지에 걸쳐 설치되어 있어도 공장과 일체를 이루는 기업시설로서 공장 소유자의 것이므로 공장저당권의 효력이 미칩니다. 대법원은 이 시설이 설치된 토지에 부합했다기보다 공장 토지·건물·기계와 함께 공장 소유자에게 속한다고 보았습니다. 지금은 공장저당 목록에 폐수처리시설이 적혀 있는지 확인하십시오.

시설 일부가 남의 땅 위에 있다는 이유로 그 땅 주인과 먼저 협상해 시설을 떼어 낼 필요는 없습니다. 시설 자체는 공장 소유자의 것으로 보아 공장저당권의 효력이 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 8. 도금업체 B사에 15억원을 빌려주면서 B사 공장의 토지·건물과 기계·기구에 공장저당권을 설정받았습니다. 2025. 12. B사가 부도나자 A씨는 경매를 준비하던 중, 공장의 폐수처리시설이 공장 토지와 바로 옆 C씨 소유 토지에 걸쳐 설치되어 있다는 것을 알게 되었습니다. 폐수처리시설 없이는 도금 공장을 돌릴 수 없어 매각가가 크게 떨어질 상황이라, A씨는 이 시설도 경매 대상에 넣을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅에 걸쳐 설치된 폐수처리시설에도 공장저당권 효력이 미치나요?

미칩니다. 폐수처리시설이 공장저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 타인 소유 토지에 걸쳐 설치되어 있어도, 그 시설은 설치된 토지에 부합했다고 보기보다 공장에 속하는 토지·건물·기계·기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 공장 소유자의 소유에 속한다고 봅니다. 따라서 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미칩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공장 및 광업재단 저당법」은 공장 소유자가 공장에 속하는 토지에 설정한 저당권의 효력이 그 토지에 부합된 물건과 설치된 기계·기구, 그 밖의 공장 공용물에 미친다고 정하고, 공장 건물의 저당권에도 이를 준용합니다.

공장저당권 효력이 미치지 않는 경우도 있나요?

있습니다. 저당권 설정행위에서 특정 설비를 빼기로 특별히 약정했거나, 공장 소유자의 설비 제공 행위가 다른 채권자를 해하는 사해행위로 취소될 수 있는 경우에는 효력이 미치지 않습니다. 저당권 설정등기를 신청할 때 기계·기구 등 공용물의 목록을 제출하도록 되어 있으므로, 목록에 없는 설비는 다툼이 생길 수 있습니다.

새로 증설한 폐수처리시설은 기존 시설의 종물인가요?

종물로 보지 않을 수 있습니다. 종물은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 관계에 있어야 하므로, 주물 소유자의 사용에 쓰이더라도 주물 자체의 효용과 직접 관계가 없으면 종물이 아닙니다. 같은 판결은 신·구 폐수처리시설이 기능상 하나의 처리장을 이루더라도 새 시설이 옛 시설의 종물은 아니라고 보았습니다. 이 경우에는 종물이 아니라 공장 일체의 기업시설로서 효력이 미치는지를 봅니다.

경매에서는 폐수처리시설을 어떻게 다루나요?

공장저당의 목적물인 토지·건물과 공장 공용물은 기업시설로서 함께 있어야 가치가 유지되므로 원칙적으로 일괄매각합니다. 경매 신청서에 폐수처리시설을 목적물로 적고, 집행법원이 감정평가와 매각물건명세서에 포함하도록 요청합니다. 다만 C씨 토지 자체는 공장저당권의 목적이 아니므로 매수인은 C씨와 토지 사용 관계를 따로 정리해야 합니다.

공장저당 경매 대응 순서

• 목록 확인 - 공장저당 목록에 적힌 기계·기구·시설을 확인합니다. 효력 범위 다툼의 기준입니다.
• 현장 조사 - 폐수처리시설의 위치와 인접 토지 경계를 측량합니다. 타인 토지에 걸친 범위를 특정합니다.
• 경매 신청 - 토지·건물과 함께 폐수처리시설을 목적물로 적습니다. 일괄매각을 신청합니다.
• 감정평가 점검 - 폐수처리시설이 평가에서 빠지지 않았는지 확인합니다. 빠지면 이의를 제기합니다.
• 인접 토지 정리 - 매수인과 인접 토지 소유자의 사용 관계를 검토합니다. 매각 뒤 철거 분쟁을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 폐수처리시설이 인접 토지 소유자와의 별도 계약으로 설치되었거나 공장재단으로 등기된 경우에는 계약서와 공장재단등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공장저당권 실행 경매와 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공장저당권은 기계·기구에도 미치나요?
  미칩니다. 공장 및 광업재단 저당법 제3조는 공장 소유자가 공장 토지에 설정한 저당권의 효력이 그 토지에 부합된 물건과 설치된 기계·기구, 그 밖의 공장 공용물에 미친다고 정하고, 제4조는 공장 건물에 설정한 저당권에도 이를 준용합니다. 설정행위에 특별한 약정이 있으면 예외입니다.
• 타인 토지에 설치된 부분은 땅 주인 것 아닌가요?
  폐수처리시설이라면 그렇게 보지 않습니다. 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결은 공장 토지와 인접 타인 토지에 걸친 폐수처리시설이 설치 토지에 부합했다기보다 공장 일체의 기업시설로서 공장 소유자에게 속한다고 보아 공장저당권 효력이 미친다고 판단했습니다.
• 목록에 없는 시설에도 효력이 미치나요?
  다툼이 생길 수 있습니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 제1항은 공장저당권 설정등기를 신청할 때 저당권의 목적이 되는 기계·기구 등 공용물의 목록을 제출하도록 정합니다. 목록에 없는 설비는 효력 범위에서 빠질 수 있으므로, 설비를 증설하면 목록 변경등기를 함께 하는 것이 안전합니다.
• 일반 저당권이면 결론이 다른가요?
  다릅니다. 민법 제358조의 일반 저당권은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에만 효력이 미칩니다. 기계·기구처럼 부합물도 종물도 아닌 공장 설비는 일반 저당권의 효력 밖에 있을 수 있어, 공장 설비까지 담보로 잡으려면 공장저당으로 설정해야 합니다.
• 증설한 시설은 기존 시설의 종물인가요?
  종물이 아닐 수 있습니다. 민법 제100조 제1항의 종물은 주물의 상용에 이바지해야 하고, 이는 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 뜻합니다. 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결은 새 폐수처리시설이 옛 시설의 효용을 다하게 하는 시설이 아니어서 종물이 아니라고 보았습니다.
• 경매 뒤 인접 토지 주인이 철거를 요구하면요?
  인접 토지 자체는 공장저당의 목적이 아니므로 매수인은 토지 소유자와 사용 관계를 따로 정리해야 합니다. 토지 소유자는 민법 제214조에 따라 방해제거를 청구할 수 있어, 매수 전에 기존 사용 계약이나 승낙이 있었는지 확인하고 임차나 매수 협의를 준비하는 것이 좋습니다.

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