부동산 경매

임차인이 자기 돈으로 증축한 부분도 건물 경매 때 함께 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

증축 부분이 구조상·이용상 기존 건물과 독립되어 있으면 별개의 소유권이 되어 건물 저당권과 경매의 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 대법원은 임차인이 권원에 따라 증축한 부분에 독립성이 있으면 구분소유권이 성립한다고 보지만, 임대인 귀속 약정이 있으면 그 약정을 유효로 봅니다. 지금은 임대차계약서의 증축 부분 귀속 문구부터 확인하십시오.

증축했다는 이유만으로 경매 매수인에게 증축 부분을 넘겨야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 구조와 용도가 독립되어 있으면 증축 부분은 별개의 소유권이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 5. 단층 상가건물을 빌려 음식점을 열면서 건물주의 허락을 받아 자기 돈 6,000만원을 들여 건물 뒤편에 별도 출입문과 벽으로 나뉜 조리·저장 공간을 증축했습니다. 이 건물에는 A씨가 들어오기 전인 2022. 9. 건물주가 은행에 설정해 준 근저당권이 있었습니다. 2025. 11. 건물이 경매에 넘어가자 A씨는 자기가 지은 증축 부분까지 경매로 넘어가는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 증축한 부분에도 건물 저당권 효력이 미치나요?

증축 부분이 기존 건물에 부합했으면 미치고, 독립된 건물로 볼 수 있으면 미치지 않을 수 있습니다. 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 부동산 소유자는 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 다른 사람이 권원에 따라 부속시킨 것은 예외입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 부합 규정에 따라, 임차인이 건물주 동의라는 권원으로 증축했더라도 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이 되었다면 별개 소유권이 성립하지 않고 저당권의 효력이 미칩니다.

증축 부분이 독립한 소유권이 되는 기준은 무엇인가요?

구조상·이용상 독립성입니다. 임차인이 권원에 따라 증축한 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있으면 구분소유권이 성립하여 독립한 소유권의 객체가 됩니다. 기존 건물 부분과 벽으로 구분되어 있고 기존 건물과 무관한 용도로 쓰인다면 독립성이 인정될 수 있습니다.

• 구조상 독립성 - 벽·출입문으로 기존 건물과 나뉘어 있는지 봅니다. 기존 건물 안에서만 드나들 수 있으면 약해집니다.
• 이용상 독립성 - 기존 건물과 별개로 쓸 수 있는 용도인지 봅니다. 기존 점포의 일부로만 쓰이면 부합으로 봅니다.
• 소유 의사 - 증축한 사람이 자기 소유로 하려는 의사였는지 봅니다. 임대인 귀속 약정이 있으면 이 요건이 무너집니다.

증축 부분을 임대인 소유로 한다는 약정은 유효한가요?

유효합니다. 건물 임차인이 자기 비용으로 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 한 약정은, 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 비용 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용으로서 특별한 사정이 없는 한 유효합니다. 이 약정은 부속물매수청구권 포기로서 무효라고 할 수 없고, 원상회복이 불가능하다는 이유로 유익비 상환을 청구할 수도 없습니다.

경매가 진행 중이면 임차인은 무엇을 해야 하나요?

증축 부분이 독립 건물이라면 집행법원에 그 부분이 경매 목적물이 아니라는 점을 알리고, 매각물건명세서와 감정평가에서 빠지도록 이의를 제기합니다. 이미 경매 목적물에 포함되어 매각되었다면 매수인을 상대로 소유권을 다투는 소송으로 넘어갑니다. 반대로 부합으로 판단되면 임차인은 임대인에게 유익비 상환을 청구하는 방향을 검토합니다.

임차인 증축 부분 대응 순서

• 계약서 확인 - 증축 부분 귀속 약정과 원상회복 조항을 확인합니다. 약정이 있으면 결론이 달라집니다.
• 구조 자료 확보 - 도면·사진으로 벽, 출입문, 설비 분리 상태를 기록합니다. 독립성 판단 자료입니다.
• 공사 자료 정리 - 공사계약서와 비용 지출 내역을 모읍니다. 소유 의사와 유익비 금액을 증명합니다.
• 경매 절차 이의 - 매각물건명세서와 감정평가를 확인해 이의를 냅니다. 매각 전에 해야 효과가 큽니다.
• 보존등기 검토 - 독립 건물이면 건축물대장 등재와 보존등기 가능성을 검토합니다. 권리 공시 수단이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 부분이 무허가이거나 증축이 저당권 설정 전후 어느 시점에 이루어졌는지가 문제되면 건축물대장과 공사 일정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 경매 목적물 범위 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증축 부분이 기존 건물에 부합하면 어떻게 되나요?
  기존 건물의 구성 부분이 되어 별개 소유권이 성립하지 않습니다. 민법 제256조는 부동산 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 정하고, 제358조는 저당권 효력이 부합물에 미친다고 정합니다. 따라서 경매로 건물과 함께 매수인에게 넘어갑니다.
• 권원에 따라 증축하면 무조건 임차인 소유인가요?
  아닙니다. 민법 제256조 단서는 권원에 따라 부속된 것을 예외로 하지만, 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다14518 판결은 증축 부분이 부합으로 기존 건물의 구성 부분이 되었다면 별개 소유권이 성립할 수 없다고 보았습니다. 구조상·이용상 독립성이 있어야 임차인 소유가 됩니다.
• 독립성은 어떻게 판단하나요?
  증축 부분이 기존 건물과 벽으로 구분되어 있고 기존 건물과 무관한 용도로 쓰이는지를 봅니다. 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결은 이런 경우 구조상·이용상 독립되어 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 보았습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조가 근거입니다.
• 임대인 귀속 약정이 있으면 비용을 못 받나요?
  원칙적으로 못 받습니다. 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결은 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키는 약정이 원상회복 의무를 면하는 대신 비용 변상을 포기하는 내용으로서 유효하고, 유익비 상환도 청구할 수 없다고 보았습니다. 약정 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 부합으로 판단되면 임차인은 무엇을 받나요?
  귀속 약정이 없다면 임대인에게 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 시 가액 증가가 현존할 때 임대인이 지출 금액이나 증가액 중 하나를 상환하도록 정합니다. 경매로 소유자가 바뀌어도 청구 상대와 시점은 계약 관계를 보고 따져야 합니다.
• 경매 전에 할 수 있는 조치가 있나요?
  매각물건명세서와 감정평가서에 증축 부분이 포함되었는지 확인하고, 독립 건물이라면 집행법원에 목적물이 아니라는 의견과 자료를 냅니다. 매각 뒤에는 다투기가 더 어려워지므로 매각기일 전에 대응하는 것이 좋습니다. 저당권 효력 범위를 정한 민법 제358조가 판단 기준입니다.

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