부동산 경매

주유소 건물에 근저당을 잡았는데 주유기만 떼어 따로 팔 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 주유기는 주유소 건물의 종물이어서 건물에 설정한 근저당권의 효력이 주유기에도 미치고, 경매에서도 건물과 함께 매각됩니다. 대법원은 주유기가 건물의 경제적 효용을 다하게 하는 부속물이고 지하 유류저장탱크는 토지에 부합한다고 보았습니다. 채무자가 주유기를 떼어 가려 한다면 현장 사진을 남기고 경매법원에 알리십시오.

근저당권 설정 계약서에 주유기를 따로 적지 않았다고 걱정할 필요는 없습니다. 민법상 일반 근저당권은 목록이 없어도 종물과 부합물에 효력이 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년 주유소를 운영하는 거래처에 유류를 공급하면서 외상대금 담보로 주유소 건물과 대지에 채권 한도 5억원의 근저당권을 설정했습니다. 2025년 말 거래처가 부도 상태가 되어 K씨가 경매를 준비하자, 거래처 대표는 주유기 6대는 등기부에 없으니 담보가 아니라며 떼어서 다른 채권자에게 넘기겠다고 했습니다. K씨는 주유기를 빼고 경매가 진행되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주유기는 왜 주유소 건물의 종물인가요?

주유기는 주유소 건물의 경제적 효용을 다하게 하는 부속물이기 때문입니다. 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 부속시키면 그 부속물은 종물입니다. 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결은 주유기가 독립한 물건이지만 유류저장탱크에 연결되어 유류를 공급하는 기구이고, 건물이 처음부터 주유소 영업용으로 지어진 점을 들어 건물의 종물로 보았습니다.

종물은 주물의 처분에 따릅니다. 건물을 팔거나 경매하면 주유기도 함께 넘어가는 것이 원칙입니다.

지하 유류저장탱크는 어떻게 되나요?

지하 유류저장탱크는 토지에 부합한 물건으로 토지 소유자의 것이 됩니다. 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 대법원은 탱크를 토지에서 분리하는 데 과다한 비용이 들고 분리하면 경제적 가치가 크게 줄어든다는 이유로 부합을 인정했습니다.

대법원 2000. 10. 28.자 2000마5527 결정은 한 걸음 더 나아가, 경매 중 최고가입찰자가 소유자에게서 탱크와 주유기 7대를 따로 샀더라도 이들은 여전히 토지·건물과 함께 매각되어야 할 경매 목적물이고, 이를 빠뜨린 최저가격 결정은 매각불허 사유가 된다고 보았습니다.

저당권은 주유기에도 효력이 미치나요?

미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 규정을 두고 있고, 법률에 특별한 규정이 있거나 설정 계약에서 다르게 약정한 경우에만 예외입니다. 공장저당처럼 목록 기재가 효력 요건인 제도와 달리, 일반 근저당권은 목록이 없어도 종물과 부합물에 효력이 미칩니다.

그래서 채무자가 주유기를 떼어 다른 채권자에게 처분해도 경매에서 건물을 산 매수인은 주유기의 소유권을 취득합니다. 설정 계약서에 주유기를 제외한다는 특약이 있는지만 확인하면 됩니다.

채무자가 주유기를 빼돌리면 형사책임이 있나요?

있을 수 있습니다. 타인의 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거·은닉 또는 손괴해 타인의 권리행사를 방해한 사람은 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다. 대법원 1994. 9. 27. 선고 94도1439 판결은 공장근저당권이 설정된 기계를 이중담보로 제공하려고 다른 장소로 옮긴 행위를 권리행사방해죄로 보았습니다.

주유소 근저당 종물 대응 순서

• 설정 계약서 확인 - 주유기나 탱크를 저당권에서 제외한다는 특약이 있는지 봅니다. 특약이 없으면 효력이 미칩니다.
• 현장 기록 확보 - 주유기 대수, 모델명, 탱크 위치를 사진으로 남깁니다. 분리·반출 여부를 증명하는 자료입니다.
• 경매 신청 시 표시 - 경매신청서와 감정 단계에서 주유기·탱크가 평가 대상에 들어가는지 확인합니다. 빠지면 최저가격 흠이 됩니다.
• 분리 시도 차단 - 분리 움직임이 있으면 경매법원에 침해방지 조치를 구하고 채무자에게 경고 통지를 보냅니다. 반출 후에는 회수가 어렵습니다.
• 형사 고소 검토 - 이미 떼어 처분했다면 권리행사방해로 고소를 검토합니다. 반출 일시와 처분 상대방을 특정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주유기가 정유사 소유의 대여 장비이거나 임차인이 설치한 시설이라면 소유 관계와 설치 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행 경매와 담보물 처분에 따른 권리행사방해 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종물은 어떤 물건을 말하나요?
  물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 부속시킨 경우 그 부속물이 종물입니다. 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 관계여야 하므로, 주인의 개인 용도로 쓰는 물건은 종물이 아닙니다.
• 주유기가 정유사 소유라면 어떻게 되나요?
  종물은 주물 소유자 자기 소유의 물건이어야 합니다. 주유기가 정유사에서 빌린 장비라면 건물 소유자의 종물이 아니어서 저당권의 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 장비 대여 계약서와 소유 표시를 먼저 확인해야 합니다.
• 설정 계약서에 주유기를 적지 않아도 되나요?
  적지 않아도 됩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치고, 법률의 특별한 규정이나 설정 계약에 다른 약정이 있을 때만 예외입니다. 오히려 제외 특약이 있는지를 확인해야 합니다.
• 지하 탱크는 누구 소유인가요?
  토지 소유자의 소유입니다. 부동산 소유자는 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 대법원은 지하 유류저장탱크를 분리하는 데 과다한 비용이 들고 분리하면 가치가 크게 떨어진다는 이유로 토지에 부합한 것으로 보았습니다.
• 경매 중 주유기를 따로 사도 되나요?
  대법원 2000. 10. 28.자 2000마5527 결정은 최고가입찰자가 소유자에게서 탱크와 주유기를 따로 샀더라도 이들은 토지·건물과 함께 매각되어야 할 경매 목적물이라고 보았습니다. 따로 산 사정만으로 매각불허 사유가 없어지지도 않습니다.
• 주유기를 빼돌리면 어떤 처벌을 받나요?
  타인의 권리의 목적이 된 자기 물건을 취거·은닉 또는 손괴해 권리행사를 방해하면 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다. 저당권이 설정된 설비를 다른 곳으로 옮겨 이중담보로 제공한 경우도 이 죄로 처벌된 사례가 있습니다.

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