등기·명의신탁

분양계약 뒤 건물주가 건물 전체를 하나로 등기하면 호실별 유치권이 있어도 구분소유권이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양계약으로 성립한 구분소유권도 건물주가 분양계약을 모두 해지하고 건물 전체를 1개로 보존등기하면 구분폐지로 소멸하고, 호실별 유치권이 있어도 결론은 같습니다. 대법원 판례(2013다219142)가 구분소유는 건물 완성 때 성립하고 구분폐지로 소멸한다고 보았습니다. 지금은 보존등기가 1개 건물로 됐는지와 분양계약 해지 날짜부터 확인하십시오.

분양계약을 맺었다고 해서 건물이 다 지어지기 전에 이미 호실별 구분소유권이 생겼다고 볼 필요는 없습니다. 성립 시점은 건물이 물리적으로 완성된 때입니다.

이런 상담이 많습니다

A건설은 2023년부터 2024년까지 12개 호실 규모의 상가 건물을 지었지만 공사대금 7억원을 받지 못해, 2024년 10월부터 호실 몇 곳을 잠그고 유치권을 행사해 왔습니다. 시행사는 이미 호실별 분양계약을 맺어 두었으나 2025년 3월 분양계약을 모두 해지하고 건물 전체를 1개의 건물로 보존등기했습니다. A건설은 호실별 유치권이 있는데도 구분소유권이 없어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약을 맺으면 구분소유권은 언제 생기나요?

분양계약 등으로 구분의사가 표시된 뒤 1동의 건물과 그에 맞는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 때 구분소유권이 성립합니다. 구분된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 가지면 그 부분을 따로 구분건물로 할지 전체를 하나의 건물로 할지는 소유자가 정할 수 있고, 분양계약은 구분건물로 하겠다는 의사 표시로 봅니다. 집합건축물대장 등록이나 구분등기가 아직 없어도 성립합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 정해, 원안 당시와 같습니다.

분양계약을 모두 해지하고 1개 건물로 등기하면 어떻게 되나요?

구분소유권이 소멸합니다. 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결은 소유자가 분양계약을 전부 해지하고 1동 건물 전체를 1개의 건물로 소유권보존등기를 마쳤다면 이는 구분폐지행위이고, 그로써 구분소유권은 소멸한다고 보았습니다.

구분폐지도 구분행위처럼 소유자의 의사로 하는 것이어서, 소유자가 전체를 하나로 등기하는 방식으로 그 의사를 밖으로 드러내면 인정됩니다.

호실별 유치권이 있으면 구분폐지를 막을 수 있나요?

막을 수 없습니다. 2013다219142 판결은 구분폐지 전에 개개의 구분건물에 유치권이 성립했더라도 구분폐지로 구분소유권이 소멸한다는 결론은 같다고 보았습니다. 유치권자는 호실별 구분소유권이 남아 있다고 주장해 건물주의 구분폐지를 무효로 돌릴 수 없습니다.

다만 유치권은 물건을 점유하는 한 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리이므로, 구분폐지 뒤에도 점유를 계속하고 공사대금 채권이 남아 있다면 그 점유 부분에 대한 유치권 주장 여지는 따로 따져 볼 수 있습니다.

유치권자는 무엇을 준비해야 하나요?

점유를 잃지 않도록 현장 관리 기록을 남기고, 공사대금 채권의 범위를 문서로 정리해야 합니다. 유치권은 점유를 잃으면 소멸하므로, 현수막·잠금장치·출입 기록 같은 점유 증거가 사건의 결론을 좌우합니다. 구분폐지가 예상되면 공사대금 소송이나 가압류로 채권을 따로 지켜 두는 편이 안전합니다.

구분소유권 성립·폐지 대응 순서

• 분양계약 확인 - 분양계약서로 호실별 구분의사가 표시됐는지 확인합니다. 구분소유 성립의 출발점입니다.
• 완성 시점 확인 - 사용승인일과 실제 공사 완료일을 확인합니다. 구분소유는 이때 성립합니다.
• 보존등기 내용 확인 - 건물 전체가 1개로 등기됐는지 호실별로 등기됐는지 봅니다. 1개 등기면 구분폐지 여부가 쟁점이 됩니다.
• 점유 증거 보존 - 유치권을 행사 중이면 점유 사진과 출입 기록을 날짜별로 남깁니다. 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.
• 채권 보전 - 공사대금 소송·가압류를 함께 진행합니다. 구분폐지와 관계없이 채권을 지킬 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약 해지가 수분양자 동의 없이 이뤄졌거나 일부 호실만 이미 이전등기된 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 건물 유치권·공사대금 분쟁과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구분소유권은 분양계약만으로 생기나요?
  분양계약만으로는 생기지 않습니다. 분양계약으로 구분의사가 표시된 뒤 1동의 건물과 그에 맞는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 때 성립합니다. 대장 등록이나 구분등기는 그 뒤에 있어도 됩니다.
• 구분건물로 할지는 누가 정하나요?
  소유자가 정합니다. 1동 건물의 구분된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 가지면 각 부분을 구분건물로 할지 전체를 1개의 건물로 할지는 소유자의 의사로 자유롭게 정할 수 있습니다.
• 구분폐지는 어떻게 이뤄지나요?
  소유자가 분양계약을 전부 해지하고 1동 건물 전체를 1개의 건물로 소유권보존등기를 마치면 구분폐지행위로 봅니다. 이때 이미 성립한 구분소유권은 소멸하고, 등기부에는 건물 전체가 1개의 건물로 나타납니다.
• 호실별 유치권이 있으면 구분폐지가 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 구분폐지 전에 개개의 구분건물에 유치권이 성립했더라도 구분폐지로 구분소유권이 소멸한다는 결론은 달라지지 않습니다. 유치권자는 구분소유권이 남아 있다고 주장할 수 없습니다.
• 구분폐지 뒤 유치권은 모두 사라지나요?
  구분소유권이 없어지는 것과 유치권이 없어지는 것은 별개로 따집니다. 유치권은 물건을 점유하면서 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치하는 권리이므로 점유와 채권이 남아 있는지 사안별로 확인해야 합니다.
• 유치권자가 점유를 잃으면 어떻게 되나요?
  유치권은 점유를 잃으면 소멸합니다. 현장을 비우거나 잠금장치를 해제하면 유치권 주장이 어려워지므로 점유 사진과 출입 기록을 날짜별로 남기고, 공사대금 채권은 가압류로 따로 지켜 두는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성