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공사대금 대신 어음을 받고 집을 비워 주겠다고 썼는데 유치권이 남아 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공사대금 대신 어음과 공정증서를 받고 아무 조건 없이 집을 인도하겠다는 서면을 써 주었다면 유치권을 포기한 것으로 보아 유치권은 소멸합니다. 유치권 포기 특약은 유효하고, 포기로 인한 소멸은 경매 낙찰자 같은 제3자도 주장할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 인도 약정서에 조건이나 유보 문구가 있는지부터 확인하십시오.

유치권이 소멸했다고 해서 공사대금 채권까지 없어지는 것은 아닙니다. 받은 어음과 공정증서로 원래 발주자에게 집행하는 길은 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 업자 A씨는 2024년 B씨 소유 아파트 내장 공사를 마쳤지만 공사대금 1억 2천만원을 받지 못해 아파트를 점유하다가, 딸 C씨가 들어가 살게 했습니다. B씨는 1억 2천만원짜리 약속어음과 공정증서를 써 주었고, A씨는 한 달 안에 조건 없이 아파트를 비워 주겠다는 서면을 B씨에게 건넸습니다. 2026년 강제경매에서 A씨는 3,500만원을 배당받았고, 낙찰자 D씨가 C씨에게 집을 비우라고 하자 A씨는 유치권으로 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권은 포기할 수 있나요?

포기할 수 있습니다. 유치권은 법률이 정한 요건을 갖추면 당연히 생기는 법정담보물권이지만, 채권자의 이익을 보호하기 위한 담보 수단일 뿐이므로 포기하는 특약은 유효합니다. 미리 포기하면 요건을 갖추어도 유치권이 생기지 않고, 성립 후에 포기하면 곧바로 소멸합니다. 대법원 2011. 5. 13. 자 2010마1544 결정이 이 법리를 밝혔습니다.

조건 없이 비워 주겠다는 서면도 포기인가요?

포기로 볼 가능성이 큽니다. 공사대금 채권을 확보하려고 점유하던 사람이 어음과 공정증서를 받은 뒤 아무 조건 없이 목적물을 인도하겠다고 약정했다면, 그 약정은 유치권 포기로 해석됩니다. 대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결도 비슷한 사안에서 약정 기일 이후의 점유를 권원 없는 점유로 보았습니다.

포기가 공사대금을 다 받는 것을 조건으로 한 것이었다고 주장하려면 그 조건이 서면에 드러나 있어야 합니다. 조건은 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 하므로, 속으로 생각한 조건은 인정되지 않습니다.

포기 후에도 계속 살면 어떻게 되나요?

권원 없는 점유가 됩니다. 유치권이 소멸한 뒤 목적물을 계속 점유하더라도 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 볼 수 없고, 다른 법률상 권원이 없으면 무단점유에 지나지 않습니다. 딸이 대신 살고 있었다면 그 점유도 유치권자의 점유에 기댄 것이어서 같은 결론입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 유치권은 점유를 전제로 하는 권리입니다.

경매 낙찰자도 포기를 이유로 인도를 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결은 유치권 포기로 인한 소멸은 포기의 의사표시를 받은 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다. 따라서 발주자에게 써 준 포기 서면을 낙찰자가 들고 와 인도를 구할 수 있습니다. 경매 매수인은 유치권자에게 채권을 변제할 책임을 지지만, 유치권이 이미 소멸했다면 그 책임도 없습니다.

유치권 포기 다툼 대응 순서

• 인도 약정서 확인 - 인도 약정서의 문구에 조건이나 유보가 있는지 확인합니다. 「공사대금 완납 시」 같은 문구가 없으면 무조건 포기로 해석됩니다.
• 작성 경위 정리 - 어음과 공정증서를 받은 날, 약정서를 써 준 날, 그 자리의 대화를 정리합니다. 조건부였다는 주장의 근거가 됩니다.
• 점유자 관계 정리 - 실제로 사는 사람이 누구이고 어떤 권원으로 사는지 정리합니다. 가족 점유는 유치권자의 점유와 운명을 같이합니다.
• 공사대금 집행 검토 - 공정증서로 발주자의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있는지 봅니다. 유치권이 없어도 채권은 남습니다.
• 인도명령 대응 - 낙찰자가 인도명령을 신청하면 심문 기일에 포기 경위를 소명합니다. 발령되면 즉시항고 여부를 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인도 약정서에 조건이 적혀 있거나 포기 후 새로 공사를 해 별도 채권이 생겼다면 서면과 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 관련 인도 소송과 공사대금 채권 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 계약서에 유치권 포기 조항이 있으면요?
  그 조항은 유효하고 유치권이 처음부터 생기지 않습니다. 대법원 2011. 5. 13. 자 2010마1544 결정은 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는다고 보았습니다. 도급계약서에 포기 조항이 있는지 공사 전에 확인해야 합니다.
• 발주자에게 써 준 포기 서면을 낙찰자가 쓸 수 있나요?
  쓸 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결은 유치권 포기로 인한 소멸을 포기의 의사표시를 받은 상대방뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다. 경매 낙찰자는 이 서면을 근거로 인도명령이나 인도 소송을 제기할 수 있습니다.
• 공사대금을 다 받으면 비워 준다는 뜻이었어요.
  그 조건이 서면에 적혀 있어야 인정됩니다. 대법원 2014다52087 판결은 조건이 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 한다고 보았고, 처분문서는 반증이 없으면 문언대로 해석합니다. 서면에 조건이 없고 「조건 없이」라고 적혀 있다면 조건부 포기로 인정받기 어렵습니다.
• 딸이 살고 있으면 딸의 점유로 버틸 수 있나요?
  버티기 어렵습니다. 딸이 유치권자의 허락으로 들어가 산 것이라면 그 점유는 유치권자의 권리에 기댄 것이어서, 유치권이 소멸하면 함께 권원을 잃습니다. 딸이 소유자와 따로 임대차계약을 맺었다는 등의 독립한 권원이 없으면 낙찰자의 인도 요구를 거절할 수 없습니다.
• 유치권이 없어지면 공사대금도 못 받나요?
  공사대금 채권은 그대로 남습니다. 유치권은 채권을 담보하는 권리일 뿐이라 포기해도 채권 자체는 소멸하지 않습니다. 발주자에게서 받은 공정증서가 금전 지급에 관한 집행증서라면 이를 집행권원으로 삼아 발주자의 예금이나 다른 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면 어떻게 대응하나요?
  심문 기일에 유치권이 소멸하지 않았다는 사정을 소명합니다. 민사집행법 제136조 제1항에 따라 법원은 대금을 낸 매수인의 신청으로 점유자에게 인도를 명할 수 있습니다. 포기 서면이 있으면 인용될 가능성이 크므로, 조건부 포기였다는 문언상 근거가 없다면 이사 시기를 협의하는 편이 현실적입니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

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