등기·명의신탁

시행사가 건물 완성 전에 한 보존등기와 칸막이 없는 점포 구분등기도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 완성 전에 한 보존등기도 뒤에 건물이 완성되면 유효하고, 구조상 독립성 없이 한 구분등기도 뒤에 경계표지와 건물번호표지를 갖추면 유효합니다. 대법원 판례(2013다59876)가 이렇게 보았고, 집합건물법 제1조의2가 구분점포 요건을 정합니다. 지금은 보존등기일과 표지를 설치한 날짜를 나란히 확인해 보십시오.

건물이 다 지어지기 전에 된 등기라는 이유만으로 등기를 전부 새로 하거나 근저당을 다시 설정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 새로 짓는 쇼핑몰 1층 점포를 분양받았습니다. 시행사는 2024년 2월 건물 골조만 올라간 상태에서 보존등기와 점포별 구분등기를 마쳤고, A씨는 그 등기를 기초로 은행에서 2억원을 빌리며 근저당권을 설정했습니다. 건물은 2024년 9월 사용승인을 받았고, 점포 사이에는 벽 없이 바닥 경계표지와 건물번호표지만 붙어 있습니다. A씨는 완공 전 등기와 칸막이 없는 점포 등기가 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 완성 전에 한 보존등기도 유효한가요?

네, 신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 했더라도 그 뒤 건물이 완성됐다면 그 등기는 유효합니다. 대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결은 이 법리를 확인하면서, 완성 전 등기를 기초로 마쳐진 근저당권설정등기나 소유권이전등기도 건물 완성 뒤에는 유효한 등기로 보았습니다.

부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기는데, 등기가 실제 권리관계와 맞게 되면 등기의 순서가 앞섰다는 사정만으로 무효가 되지 않습니다.

구조상 독립성이 없을 때 한 구분등기도 나중에 유효해지나요?

네, 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권으로 등기됐더라도, 뒤에 경계표지와 건물번호표지를 견고하게 설치하는 등으로 구분소유권의 객체가 되면 그 등기는 유효합니다. 2013다59876 판결은 칸막이 없는 상가 점포에 대해 이렇게 판단했습니다.

벽으로 나뉘지 않은 상가 점포(구분점포)가 구분소유권의 객체가 되려면 용도가 건축법상 판매시설이나 운수시설이어야 하고, 경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고, 점포별 건물번호표지를 견고하게 붙여야 합니다.

원안 당시와 구분점포 요건이 달라졌나요?

네, 예전에는 판매시설·운수시설 용도로 쓰이는 바닥면적 합계가 일정 면적 이상이어야 한다는 요건이 있었지만 2020. 2. 4. 개정으로 삭제됐습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 용도, 바닥의 경계표지, 건물번호표지 세 가지만 요구합니다. 그래서 규모가 작은 상가도 요건을 갖추면 구분점포로 등기할 수 있습니다.

요건을 끝내 갖추지 못하면 등기는 어떻게 되나요?

구분점포 요건을 끝내 갖추지 못하면 그 부분은 구분소유권의 객체가 아니므로 구분등기는 효력이 없습니다. 이 경우 그 등기를 믿고 설정한 근저당권도 구분점포에 대한 담보로서 효력을 인정받기 어렵고, 경매에서 매수인이 소유권을 취득하지 못하는 문제가 생깁니다. 반대로 표지가 설치돼 있다면 등기 당시 흠이 있었다는 주장만으로 등기 말소를 구하기 어렵습니다.

완공 전 등기 효력 다툼 대응 순서

• 날짜 대조 - 보존등기일, 사용승인일, 표지 설치일을 한 줄로 정리합니다. 등기 뒤에 요건이 갖춰졌는지가 드러납니다.
• 현장 표지 확인 - 바닥의 경계표지와 점포 건물번호표지가 견고하게 설치돼 있는지 사진으로 남깁니다. 구분점포 요건의 증거가 됩니다.
• 용도 확인 - 건축물대장에서 판매시설·운수시설 용도인지 확인합니다. 다른 용도면 구분점포가 될 수 없습니다.
• 후속 등기 검토 - 근저당권·소유권이전 등 후속 등기가 완성 전 등기를 기초로 한 것인지 봅니다. 완성 뒤에는 함께 유효해집니다.
• 소송·경매 대응 - 등기 말소 소송이나 배당이의에서 위 자료를 제출합니다. 표지 설치 여부가 결론을 가릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 표지가 일부만 설치됐거나 점포 경계가 등기부와 현장이 다른 경우에는 현황 측량과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 구분점포 등기 효력 다툼과 관련 경매·배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 완성 전에 한 보존등기는 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 신축건물의 보존등기를 완성 전에 했더라도 그 뒤 건물이 완성됐다면 등기는 유효합니다. 완성 전 등기를 기초로 마친 근저당권설정등기나 소유권이전등기도 함께 유효하게 됩니다.
• 칸막이 없는 상가 점포도 따로 등기되나요?
  됩니다. 용도가 판매시설이나 운수시설이고, 경계를 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고, 점포별 건물번호표지를 견고하게 붙이면 구분점포로서 각각 소유권의 목적이 됩니다.
• 표지를 나중에 설치해도 등기가 살아나나요?
  살아납니다. 구조상 독립성이 없을 때 구분등기를 했더라도 그 뒤 경계표지와 건물번호표지를 견고하게 설치해 구분소유권의 객체가 되면 그 등기는 유효합니다. 표지 설치 시점을 증명할 자료를 챙기십시오.
• 구분점포 바닥면적 요건이 아직 있나요?
  없습니다. 판매시설·운수시설 바닥면적 합계 요건은 2020. 2. 4. 개정으로 삭제됐습니다. 지금은 판매시설·운수시설 용도, 바닥 경계표지, 점포별 건물번호표지 세 가지 요건만 갖추면 규모와 관계없이 구분점포가 될 수 있습니다.
• 경계표지는 어떻게 설치해야 하나요?
  경계를 명확하게 알아볼 수 있게 바닥에 견고하게 설치해야 하고, 구체적 기준은 대통령령이 정합니다. 페인트 선만 그어 쉽게 지워지는 정도라면 견고한 설치로 인정받기 어려우므로 설치 방법과 날짜를 사진으로 남겨 두십시오.
• 요건을 못 갖춘 점포의 근저당은 어떻게 되나요?
  구분점포 요건을 끝내 갖추지 못하면 그 부분은 구분소유권의 객체가 아니므로 구분등기와 이를 기초로 한 근저당권은 효력을 인정받기 어렵습니다. 경매 전이라면 표지 설치로 요건을 갖출 수 있는지 먼저 확인합니다.

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