등기·명의신탁

다가구주택 건축물대장을 집합건물로 전환등록하면 그때 구분소유가 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 일반건물을 건축물대장 전환등록을 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳤다면 특별한 사정이 없는 한 전환등록 시점에 구분행위가 있었던 것으로 봅니다. 대법원은 구분소유가 성립하려면 구조상·이용상 독립성과 처분권자의 구분의사가 외부에 표시되는 구분행위가 있어야 한다고 보았습니다. 지금은 호실마다 독립한 출입구와 주방·욕실을 갖췄는지부터 확인하십시오.

구분소유가 성립하려고 반드시 구분건물 등기까지 먼저 마쳐야 하는 것은 아닙니다. 등기 전이라도 요건을 갖춘 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2008년 지은 4층짜리 다가구주택을 혼자 소유하고 있습니다. 층마다 현관과 주방·욕실이 따로 있어 세대별로 세를 주어 왔습니다. 2025년 F씨는 호실을 하나씩 팔기 위해 구청에 건축물대장 전환등록을 신청해 집합건축물대장으로 바꾸었고, 이어 구분건물로 변경등기를 준비하고 있습니다. F씨는 2026년 봄 언제부터 각 호실이 따로 소유권의 대상이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유권은 어떤 요건을 갖춰야 성립하나요?

1동의 건물이 있고, 구분된 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 그 부분을 따로 소유권의 대상으로 하려는 구분행위가 있어야 합니다. 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 각 부분을 따로 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 틀을 유지합니다.

구조상 독립성은 벽과 출입문으로 다른 부분과 나뉘어 있는지, 이용상 독립성은 현관·주방·욕실을 따로 갖춰 독립한 생활이 가능한지를 봅니다. 판매시설·운수시설 용도의 상가는 바닥 경계표지와 건물번호표지를 갖추면 벽이 없어도 구분점포로 소유권의 대상이 될 수 있습니다.

건축물대장 전환등록을 구분행위로 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결은 일반건물로 등기된 건물에 관해 실제로 건축물대장 전환등록을 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마친 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 전환등록 시점에 구분행위가 있었다고 보았습니다. 구분행위는 시기나 방식에 제한이 없고, 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정됩니다.

전환등록을 하려면 건축물현황도, 등기사항증명서, 임차인에게 동·호수가 바뀐다는 사실을 통지했다는 증명서류를 붙여 시장·군수·구청장에게 신청합니다. 행정청은 집합건물법 등 관계 법령에 맞는지 검토한 뒤 전환하고 기존 대장을 폐쇄합니다.

전환등록이나 변경등기 전에도 구분소유가 성립하나요?

성립할 수 있지만, 단독주택은 매우 신중하게 판단합니다. 같은 판결은 변경등기 전이라도 구조상·이용상 독립성과 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다고 하면서도, 단독주택 등을 주용도로 등록·등기된 건물은 전환등록이나 변경등기 없이 구분행위를 인정하는 데 신중해야 한다고 보았습니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택이기 때문입니다.

그래서 다가구주택 소유자가 호실별로 팔거나 담보를 잡히려면 전환등록과 구분 변경등기를 실제로 마치는 것이 안전합니다. 분양 광고나 호실별 임대만으로는 구분행위로 인정받기 어렵습니다.

구분소유가 성립하면 대지 지분은 어떻게 되나요?

구분소유가 성립하면 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리해 대지사용권만 처분할 수 없습니다. 구분소유 성립 시점이 언제인지에 따라 그 뒤의 대지 지분 거래가 무효가 되는지가 갈립니다. 대법원 2016다1854 사건도 구분소유 성립 전의 대지 지분 취득이라 분리처분 금지에 반하지 않는다고 본 사안입니다.

구분건물 전환 대응 순서

• 독립성 점검 - 호실마다 벽·출입문과 주방·욕실이 따로 있는지 확인합니다. 구조상·이용상 독립성이 없으면 전환이 되지 않습니다.
• 임차인 통지 - 세입자에게 동·호수가 바뀐다는 사실을 알리고 통지 증명을 남깁니다. 전환등록 신청서의 첨부서류입니다.
• 건축물대장 전환등록 - 건축물현황도와 등기사항증명서를 붙여 구청에 전환을 신청합니다. 이 시점이 구분행위 시점으로 인정될 수 있습니다.
• 구분 변경등기 - 구분한 때부터 1개월 이내에 구분건물로 변경등기를 신청합니다. 등기가 되어야 호실별 거래가 안전합니다.
• 대지 지분 정리 - 호실별 대지권 비율을 정하고 대지 지분이 전유부분과 따로 거래되지 않도록 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전환 전에 대지 지분을 따로 팔았거나 일부 호실에 근저당·가압류가 있는 경우에는 등기 기록과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 구분소유와 대지 지분을 둘러싼 등기 말소·공유물분할 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택과 다세대주택은 무엇이 다른가요?
  다가구주택은 건축법상 단독주택이어서 한 사람이 건물 전체를 소유하는 것을 전제로 하고, 다세대주택은 공동주택이어서 세대별로 따로 소유할 수 있습니다. 다가구주택을 호실별로 팔려면 구분건물로 전환하는 절차가 필요합니다.
• 전환등록 신청 때 무엇을 내나요?
  건축물대장전환신청서에 건축물현황도, 등기사항증명서, 임차인에게 동·호수가 바뀐다는 사실을 통지했음을 증명하는 서류를 붙여 시장·군수·구청장에게 냅니다. 행정청은 집합건물법 등 관계 법령에 맞는지 검토한 뒤 전환합니다.
• 전환하면 기존 건축물대장은 어떻게 되나요?
  시장·군수·구청장은 신청에 따라 건축물대장을 전환하면 기존 건축물대장을 폐쇄합니다. 그 뒤로는 집합건축물대장의 전유부분별 기재가 기준이 되므로, 호실 번호와 면적이 실제와 맞는지 확인해 두십시오.
• 구분 변경등기는 언제까지 하나요?
  건물의 구분이 있으면 건물 소유권 등기명의인이 그때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 합니다. 전환등록을 마친 뒤 등기를 미루면 공부와 등기가 어긋나 호실별 거래와 담보 설정이 어려워집니다.
• 상가는 벽이 없어도 구분소유가 되나요?
  판매시설이나 운수시설 용도의 상가는 바닥에 경계표지를 견고하게 설치하고 구분점포별 건물번호표지를 붙이면 벽이 없어도 구분점포로 따로 소유할 수 있습니다. 주택에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 구분소유 뒤 대지 지분만 따로 팔 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없고, 대지사용권은 전유부분의 처분에 따릅니다. 규약으로 달리 정한 경우에만 예외가 인정되므로 규약 내용부터 확인하십시오.

비슷한 상황

• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성