상가 임대차

쇼핑몰 점포를 운영위원회와 계약했는데 구분소유자에게도 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 운영위원회가 구분소유자에게서 임대 권한을 받아 전대한 점포라면 전차인은 임차인을 대위해 구분소유자에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인 동의를 받은 전차인에게 이 권리를 인정합니다. 지금은 운영위원회가 구분소유자와 맺은 계약서에 전대 권한이 적혀 있는지 확인하십시오.

구분소유자와 직접 계약서를 쓰지 않았다고 해서 무단 전차인으로 쫓겨날 걱정부터 할 필요는 없습니다. 운영위원회가 임대 권한을 위임받았다면 구분소유자의 동의가 이미 있는 전대차입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 의류 쇼핑몰 3층 점포에 보증금 3,000만원, 월세 120만원으로 입점했습니다. 점포마다 구분소유자가 따로 있지만, 계약서는 구분소유자들에게서 임대와 운영을 맡은 상가운영위원회와 썼고 월세도 운영위원회에 냅니다. 최근 일부 구분소유자가 운영위원회와의 계약이 끝나면 점포를 직접 쓰겠다고 하자, A씨는 구분소유자와 계약서가 없으니 나가야 하느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

운영위원회와 맺은 계약도 상가건물 임대차보호법이 적용되나요?

네, 운영위원회와 맺은 계약은 전대차이고 전대차 관계에도 계약갱신요구·차임 증감·3기 차임 연체 해지 규정이 적용됩니다. 전차인은 전대인인 운영위원회에 대해 직접 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

구분소유자의 동의가 있었다고 볼 수 있나요?

구분소유자가 운영위원회에 점포 임대와 운영 일체를 맡기고 월세를 받아 왔다면 전대에 대한 동의가 있다고 볼 수 있습니다. 민법은 임대인 동의 없는 전대를 금지하지만 동의의 방식은 정하지 않아, 위임 계약서나 관리 규약에 임대 권한이 적혀 있으면 그것이 동의의 증거가 됩니다.

동의 없는 전대는 임대인의 갱신거절 사유입니다. 반대로 운영 위임 계약으로 동의가 확인되면 구분소유자는 전대를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

구분소유자에게 직접 갱신을 요구하려면 어떻게 하나요?

임대인 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인은 임차인인 운영위원회를 대위해 구분소유자에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 운영위원회가 갱신을 요구하지 않고 손을 놓고 있을 때 전차인이 대신 행사하는 방법입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 안에서만 인정하므로, 운영위원회와 구분소유자의 계약이 처음 시작된 날부터 기간을 셉니다.

운영위원회와 구분소유자가 계약을 합의로 끝내면요?

동의를 받은 전대차라면 두 사람이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 운영위원회가 빠지더라도 전차인은 남은 전대차 기간 동안 점포를 쓸 수 있습니다.

동의를 받은 전대차의 전차인은 구분소유자에게 직접 의무를 부담합니다. 운영위원회에 월세를 미리 내 두었다는 이유로 구분소유자에게 대항할 수 없으므로 월세는 약정한 지급일에 맞춰 내는 것이 안전합니다.

쇼핑몰 전차인 계약갱신 대응 순서

• 위임 관계 확인 - 운영위원회가 구분소유자에게서 받은 임대·운영 위임 계약서나 관리 규약을 확보합니다. 전대 동의의 증거가 됩니다.
• 두 계약의 만료일 정리 - 내 전대차계약과 운영위원회·구분소유자 계약의 만료일을 각각 확인합니다. 대위 갱신요구는 뒤의 계약을 기준으로 합니다.
• 전대인에게 갱신요구 - 운영위원회에 먼저 내 계약의 갱신을 요구합니다. 전대차 관계에도 갱신요구권이 적용됩니다.
• 대위 갱신요구 - 운영위원회가 구분소유자에게 갱신을 요구하지 않으면 전차인이 대위해 내용증명으로 요구합니다.
• 10년 한도 계산 - 운영위원회와 구분소유자 계약의 최초 시작일부터 10년이 넘지 않는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 운영위원회가 소유자의 대리인으로 계약만 대신 체결한 구조라면 구분소유자와 직접 맺은 임대차가 되어 판단이 달라지므로 계약서 명의와 위임장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 운영위원회가 구분소유자 대리인일 뿐이라면요?
  그렇다면 구분소유자와 직접 임대차를 맺은 것이 됩니다. 운영위원회가 구분소유자 명의로 계약만 대신 체결했다면 상인은 전차인이 아니라 임차인이므로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 구분소유자에게 직접 갱신을 요구할 수 있습니다. 계약서의 임대인 명의와 위임장을 먼저 확인해야 합니다.
• 전차인도 운영위원회에 갱신을 요구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 계약갱신요구 규정을 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다. 전대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 운영위원회에 갱신을 요구하면 운영위원회는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
• 대위 갱신요구 기간은 어떻게 계산하나요?
  운영위원회와 구분소유자 계약의 만료일을 기준으로 합니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 전차인이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 대위해 행사할 수 있다고 정합니다. 내 계약 만료일과 다를 수 있으므로 두 계약의 만료일을 따로 확인해야 합니다.
• 구분소유자의 동의는 서면이어야 하나요?
  서면이 아니어도 됩니다. 민법 제629조 제1항은 동의 방식을 정하지 않아 구두나 묵시적 동의도 인정됩니다. 구분소유자가 운영위원회에 임대 권한을 맡기고 월세를 받아 온 사실, 관리 규약의 운영 위임 조항이 동의를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 운영위원회가 해산되면 제 점포는 어떻게 되나요?
  동의 받은 전대차라면 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 민법 제631조는 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다. 다만 운영위원회 계약이 기간 만료로 끝나는 경우에는 대위 갱신요구 여부가 중요해집니다.
• 월세를 운영위원회에 냈는데 구분소유자가 또 달라고 해요.
  동의 받은 전대차의 전차인은 구분소유자에게 직접 의무를 집니다. 민법 제630조 제1항은 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 것으로 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 약정일보다 앞당겨 낸 월세인지, 약정일에 맞춰 낸 월세인지에 따라 다툴 여지가 달라지므로 입금 내역을 보고 따져야 합니다.

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