상가 임대차

건물주가 전대차에 나중에 마지못해 동의했어도 전차인이 갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주 동의가 전대차 계약 뒤에 나왔더라도 동의가 있었다는 사실을 증명하면 전차인은 임차인을 대위해 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 동의 받은 전차인에게 임차인의 갱신요구권 행사기간 안의 대위 행사를 허용합니다. 지금은 건물주의 동의를 보여 주는 문자나 서면을 모아 두십시오.

건물주 동의를 꼭 계약서에 도장으로 받아 둘 필요는 없습니다. 말이나 문자로 한 동의, 뒤늦게 한 동의도 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 상가 임차인 A씨와 전대차계약을 맺고 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원에 가게를 넘겨받았습니다. 계약 당시 건물주 동의는 없었는데, A씨가 여러 차례 부탁하자 건물주는 2024년 6월 「알겠다, 그렇게 하라」는 문자를 보냈습니다. A씨와 건물주의 원 임대차는 2026년 12월에 끝납니다. B씨는 계속 영업하고 싶어 건물주에게 직접 갱신을 요구할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전대차 계약을 먼저 하고 받은 동의도 효력이 있나요?

있습니다, 민법은 임차인이 임대인 동의 없이 전대하지 못한다고만 정하고 동의의 시기나 방식을 정하지 않으므로, 전대차 계약 뒤에 받은 동의도 유효합니다. 명시적 동의뿐 아니라 전대 사실을 알고도 차임을 계속 받는 식의 묵시적 동의도 가능합니다.

동의가 없는 전대차도 임차인과 전차인 사이에서는 유효하지만, 전차인은 임대인에게 자기 권리를 주장하지 못하고 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 동의가 있었다는 사실은 이를 주장하는 임차인과 전차인이 증명해야 합니다. 「마지못해」 한 동의라도 동의는 동의이므로, 문자·녹음·동의서처럼 남는 자료가 결론을 가릅니다.

전차인은 언제, 어떻게 계약갱신을 요구하나요?

임대인 동의를 받은 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간, 즉 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인을 대위해 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 갱신을 요구하지 않고 손을 놓고 있을 때 쓰는 제도입니다.

대위 행사도 임차인의 권리를 대신 행사하는 것이므로 한계가 같습니다. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있고, 임차인에게 3기 차임 연체 사실이 있거나 무단 전대 같은 거절 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다. 요구는 내용증명으로 하고 도달일을 남깁니다.

동의를 받은 전차인은 무엇이 달라지나요?

임대인 동의를 받은 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지고, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 이 규정에 어긋나는 약정으로 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

전차인이 임대인에게 직접 의무를 진다는 것은 임대인이 전차인에게 차임을 직접 청구할 수 있다는 뜻입니다. 전차인은 전대인에게 이미 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못하므로, 차임은 계약서에 정한 지급일에 맞춰 내고 이체 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

전대인인 임차인과 전차인 사이에도 상가임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지, 차임 증감, 월차임 전환 제한 규정을 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용합니다. 전차인은 전대인에게도 이 규정들을 주장할 수 있습니다.

전대차 갱신요구 대응 순서

• 동의 자료 수집 - 건물주가 전대를 알고 허락한 문자·녹음·동의서를 모읍니다. 사후 동의라도 증명되면 대위 갱신요구가 가능합니다.
• 만료일 확인 - 전대차가 아니라 임차인의 원래 임대차 만료일을 확인합니다. 대위 행사기간은 그 날짜를 기준으로 계산합니다.
• 전체 기간 계산 - 임차인의 최초 계약일부터 10년이 남았는지 봅니다. 10년을 넘기면 갱신요구권이 없습니다.
• 대위 갱신요구 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 내용증명을 보냅니다. 임차인에게도 사본을 보냅니다.
• 거절 사유 점검 - 임차인의 차임 연체 이력이나 무단 전대 부분이 있는지 확인합니다. 거절 통지가 오면 사유별로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전대차계약서에 갱신 포기 특약이 있거나 임차인과 전대 범위를 두고 다툼이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 동의는 전대차 계약 전에 받아야 하나요?
  아닙니다. 민법 제629조 제1항은 동의 없이 전대하지 못한다고만 정하고 동의 시기를 제한하지 않으므로, 전대차 계약 뒤에 받은 동의도 유효합니다. 동의가 있으면 그때부터 전차인은 임대인에게 권리를 주장할 수 있습니다. 다만 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 증명해야 합니다.
• 구두로만 받은 동의도 인정되나요?
  인정됩니다. 민법은 동의의 방식을 정하지 않아 말이나 문자, 전대 사실을 알고도 이의 없이 차임을 받는 행동으로도 동의가 성립할 수 있습니다. 다만 건물주가 나중에 부인하면 증명이 어려우므로, 동의 직후 「말씀하신 대로 전대하겠습니다」 같은 확인 문자를 보내 답을 받아 두는 방법이 쓰입니다.
• 동의 없는 전차인도 갱신을 요구할 수 있나요?
  대위 갱신요구는 할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에게만 임차인을 대위한 갱신요구를 허용합니다. 동의 없는 전차인은 전대인인 임차인에게만 전대차 계약상 권리를 주장할 수 있습니다.
• 임차인이 이미 10년 가까이 영업했다면요?
  전차인의 대위 갱신요구도 제한됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 전차인은 임차인의 권리를 대위하므로 임차인의 최초 계약일부터 계산합니다.
• 건물주와 임차인이 합의로 계약을 끝내면 나가야 하나요?
  동의 받은 전차인이라면 나가지 않아도 됩니다. 민법 제631조는 임대인 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정하고, 제652조는 이에 어긋나는 전차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다.
• 전차인이 건물주에게 월세를 직접 내야 하나요?
  임대인이 청구하면 직접 낼 의무가 있습니다. 민법 제630조 제1항은 동의 받은 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하고, 전대인에게 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 임대인은 임차인에게도 여전히 차임을 청구할 수 있습니다.

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