소부분은 몇 퍼센트까지인가요?

정해진 비율은 없습니다. 민법 제632조는 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우를 전대 제한에서 뺄 뿐 기준 면적을 정하지 않았습니다. 전체 면적 대비 크기, 칸막이와 별도 출입구, 간판, 사용 기간을 함께 보고 판단합니다.

계약서에 전대 금지 특약이 있으면요?

특약이 우선합니다. 민법 제652조가 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 조항 목록에 제632조는 들어 있지 않습니다. 그래서 「일부라도 전대 금지」 특약이 있으면 매대 한 칸이라도 건물주 동의를 받아야 해지 위험을 피할 수 있습니다.

동의는 꼭 서면으로 받아야 하나요?

서면이 아니어도 됩니다. 민법 제629조 제1항은 임대인의 동의를 요구할 뿐 방식을 정하지 않아 말이나 문자로 한 동의도 효력이 있습니다. 다만 동의가 있었다는 사실은 임차인이 증명해야 하므로 문자나 확인서로 남기는 편이 안전합니다.

무단 전대해도 해지가 안 되는 경우가 있나요?

있습니다. 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되면 임대인은 동의 없는 전대만을 이유로 해지할 수 없고, 전차인도 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.

숍인숍 판매자도 갱신을 요구할 수 있나요?

건물주 동의를 받은 전차인이라면 할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인이 임차인의 갱신요구 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있게 합니다. 무단 전차인은 이 권리가 없습니다.

판매자가 월세를 밀리면 내보낼 수 있나요?

3기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 전대인과 전차인의 관계에도 상가건물 임대차보호법의 차임 연체 해지 규정이 적용되므로, 숍인숍 판매자의 연체액이 3기분에 달하면 C씨가 전대차를 해지할 수 있습니다. 연체 기록을 날짜별로 남겨 두십시오.

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상가 임대차

화장품 가게 매대 한 칸을 숍인숍으로 내주려는데 건물주 허락이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 화장품 가게의 작은 부분을 숍인숍으로 빌려주는 것은 건물주 허락이 없어도 계약 해지 사유가 되지 않습니다. 민법 제632조가 건물의 소부분 사용을 전대 제한에서 빼고 있지만, 계약서에 금지 특약이 있거나 소부분을 넘으면 해지와 갱신거절 사유가 됩니다. 지금은 계약서 특약과 빌려줄 공간의 면적부터 확인하십시오.

그 자리에서

숍인숍을 들이기 전에 임대차계약서에 「일부라도 전대 금지」 같은 특약이 있는지부터 보십시오. 소부분 사용을 허락 없이 할 수 있다는 민법 규정은 강행규정이 아니어서, 계약서에 금지 특약이 있으면 그 특약이 우선합니다.

매대 한 칸을 빌려주는 정도라면 건물주에게 서면 동의서를 받아 와야 하는 것은 아닙니다. 다만 그 범위를 넘으면 사정이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 2월 전용면적 66제곱미터 상가를 빌려 화장품 가게를 열었습니다. 매출이 줄자 2026년 8월 액세서리 판매자에게 출입구 옆 매대 한 칸(약 3제곱미터)을 월 50만원에 빌려주려고 했습니다. 건물주에게 말하면 반대할 것 같아, C씨는 허락 없이 가게 일부를 세 줘도 문제가 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가게 일부를 건물주 허락 없이 세 줘도 되나요?

가게의 작은 부분이라면 허락 없이도 됩니다. 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 전대 제한 규정이 적용되지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 같은 내용이며, 이 경우 건물주는 동의가 없었다는 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.

소부분 판단에서 보는 요소

요소	소부분 쪽	소부분 아닌 쪽
면적	매대 한 칸	매장 절반
구획	칸막이 없음	벽·별도 출입문
간판	없음	별도 간판
기간	단기	장기 상시 영업

면적: 소부분 쪽: 매대 한 칸; 소부분 아닌 쪽: 매장 절반
구획: 소부분 쪽: 칸막이 없음; 소부분 아닌 쪽: 벽·별도 출입문
간판: 소부분 쪽: 없음; 소부분 아닌 쪽: 별도 간판
기간: 소부분 쪽: 단기; 소부분 아닌 쪽: 장기 상시 영업

출처 - 민법 제632조, 단순 예시

소부분인지는 정해진 면적 비율이 없습니다. 전체 매장 대비 크기, 따로 칸막이나 출입문을 두는지, 별도 간판을 다는지, 기간이 얼마나 되는지를 함께 봅니다. 66제곱미터 매장의 매대 한 칸은 소부분에 해당할 여지가 크지만, 매장 절반을 벽으로 나눠 다른 가게를 차리게 하면 소부분으로 보기 어렵습니다.

소부분을 넘으면 어떤 일이 생기나요?

건물주 동의 없이 소부분을 넘어 전대하면 건물주는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하기 때문입니다.

다만 무단 전대라도 건물주에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 막힙니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이런 사정이 인정되면 임대인이 동의 없는 전대만을 이유로 해지할 수 없다고 보았습니다. 어떤 사정이 이에 해당하는지는 사안마다 따지므로, 처음부터 동의를 받아 두는 편이 안전합니다.

숍인숍 때문에 계약갱신을 거절당할 수 있나요?

소부분을 넘는 무단 전대라면 거절당할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유입니다.

소부분 사용까지 「일부 전대」에 들어가는지는 다툼이 있을 수 있습니다. 갱신거절 사유가 인정되면 권리금 회수 방해 금지 규정의 보호도 받기 어려워지므로, 갱신을 앞두고 있다면 숍인숍을 들이기 전에 건물주 동의를 문자로라도 남겨 두십시오.

건물주 동의를 받으면 무엇이 달라지나요?

동의를 받은 전대차는 해지 사유가 되지 않고, 전차인은 임차인의 갱신요구 기간 안에 임차인을 대신해 갱신을 요구할 수도 있습니다.

C씨와 액세서리 판매자 사이의 계약에도 계약갱신요구, 차임 증감, 3기 차임 연체 해지 규정이 적용됩니다. 그래서 숍인숍 계약서에 기간과 월 사용료, 원래 임대차가 끝나면 함께 끝난다는 문구를 적어 두어야 나중에 판매자를 내보낼 때 다툼이 줄어듭니다.

숍인숍 전대 대응 순서

계약서 특약 확인 - 일부 전대 금지 특약이 있는지 봅니다. 있으면 소부분이라도 동의가 필요합니다.
면적과 형태 정리 - 빌려줄 공간의 면적, 칸막이·간판 여부를 정합니다. 소부분 여부가 여기서 갈립니다.
건물주 동의 확보 - 가능하면 문자나 확인서로 동의를 받습니다. 갱신과 권리금 다툼을 함께 막습니다.
전대차 계약서 작성 - 기간, 사용료, 원 임대차 종료 시 함께 종료되는 조건을 적습니다. 나중에 비워 달라고 할 근거가 됩니다.
해지 통지 대응 - 건물주가 해지를 통지하면 면적 자료와 동의 정황을 모아 다툽니다. 통지일과 내용을 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매장을 나눠 별도 사업자가 상시 영업하거나 프랜차이즈 본사 승인이 얽힌 경우에는 계약서와 매장 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 해지·명도와 권리금 분쟁 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 가게를 빌린 이상 그 안을 어떻게 나눠 쓰든 자유라고 생각하거나, 반대로 매대 하나도 허락받아야 한다고 생각합니다. 실제 기준은 그 중간입니다. 작은 부분은 허락 없이 되지만, 계약서 특약과 공간의 크기에 따라 결론이 바뀝니다.

다툼이 생기면 언제부터 누가 어느 공간을 썼는지가 쟁점이 됩니다. 숍인숍 계약서, 매장 도면에 표시한 사용 구역, 건물주에게 알린 문자와 그 답장을 날짜와 함께 남겨 두십시오. 건물주가 알고도 오래 이의하지 않았다는 기록은 동의 정황으로 쓰입니다.

해지나 갱신거절을 이유로 명도소송이 들어오면 소부분 여부와 배신적 행위인지가 재판의 중심이 됩니다. 이때 면적 자료와 동의 정황이 남아 있어야 버틸 수 있고, 권리금 회수 기회를 지킬 수 있는지도 같은 자료로 판단됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·매장 도면·숍인숍 계약서 초안·건물주와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 소부분에 해당하는지와 해지·갱신거절 위험, 전대차 계약 조건을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

출처

2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성