상가 임대차

상가를 임차인에게서 다시 빌린 전차인도 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

요구할 수 있습니다. 상가 전차인도 전대인에게 계약갱신요구와 차임증감청구를 할 수 있고, 전대인은 전차인의 차임 연체액이 3기에 이르면 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조가 이 규정들을 전대차관계에 적용하므로, 지금은 전대차 만료일과 건물주 동의서를 확인해 두십시오.

전차인이라고 해서 건물주와 새로 계약서를 써야만 보호받는 것은 아닙니다. 전대인과의 전대차계약만으로도 갱신요구와 차임증감 규정이 적용됩니다.

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C씨는 2024년 4월 상가 1층 점포를 빌려 쓰던 임차인에게서 그 점포를 다시 빌려(전대차) 보증금 2,000만원, 월세 120만원으로 분식점을 열었습니다. 건물주도 이 전대차에 서면으로 동의했습니다. 2026년 2월 전대차 기간 만료를 앞두고 전대인이 계약을 끝내겠다고 하자, C씨는 자신이 건물주와 직접 계약한 사람이 아니어서 상가건물 임대차보호법의 보호를 받지 못하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 전차인도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받나요?

받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 계약갱신요구, 차임 연체와 해지, 차임 등의 증감청구, 폐업으로 인한 해지 등 일부 규정을 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용합니다. 전차인은 전대인에게 이 권리를 직접 주장합니다.

구체적으로 적용되는 조항은 제10조(계약갱신 요구), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의8(차임연체와 해지), 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 중 제10조와 제10조의8 부분), 제11조(차임 등의 증감청구권), 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)입니다. 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의4)은 이 목록에 없습니다. 원안은 갱신요구·증감청구·3기 연체 해지만 들었는데, 현행법은 적용 조항이 더 넓습니다.

전대인이 갱신을 거절하면 전차인은 어떻게 하나요?

전대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 전대인에게 갱신을 요구하면, 전대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 전대차기간을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

다만 전대인 자신의 임대차가 끝나면 전차인의 권리도 그 범위에서 흔들립니다. 그래서 건물주의 동의를 받은 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위하여 건물주에게 직접 갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주 동의 없이 전대받은 전차인은 이 대위 권한이 없습니다.

전차인이 월세를 밀리면 전대인이 해지할 수 있나요?

있습니다. 전차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 전대인은 전대차계약을 해지할 수 있습니다. 각색 사례에서 월세가 120만원이면 연체액이 360만원에 이른 때입니다.

건물주 동의를 받은 전대차라면 전차인은 건물주에게도 직접 의무를 지고, 전대인에게 월세를 냈다는 이유로 건물주에게 대항하지 못합니다. 전대인이 건물주에게 월세를 밀리면 건물주가 전차인에게 직접 청구할 수 있으므로, 전차인은 전대인의 월세 납부 여부도 확인해 두는 편이 안전합니다.

전차인이 사업자등록을 하려면 무엇이 필요한가요?

전차인이 사업자등록을 신청할 때는 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서를 첨부해야 합니다. 임대차계약서에 전대에 건물주 동의가 필요 없다는 특약이 있으면 그 임대차계약서 사본으로 대신합니다. 건물의 일부만 전차했다면 해당 부분 도면도 붙입니다.

상가 전차인 권리 확인 순서

• 건물주 동의 확인 - 전대차에 대한 건물주의 서면 동의나 특약이 있는지 봅니다. 동의가 있어야 대위 갱신요구와 사업자등록이 수월합니다.
• 전대차 기간 계산 - 전대차 만료일을 기준으로 6개월 전과 1개월 전 날짜를 달력에 적습니다. 갱신요구는 이 기간 안에만 할 수 있습니다.
• 원임대차 만료일 확인 - 전대인과 건물주 사이 임대차 만료일을 확인합니다. 전대인이 갱신을 안 하면 대위 요구를 검토합니다.
• 월세 납부 기록 관리 - 전대인에게 낸 월세 이체 내역을 보관합니다. 3기 연체 해지 다툼과 건물주 직접 청구에 대비합니다.
• 내용증명으로 갱신요구 - 기간 안에 갱신요구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 기간 안이어야 효력이 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주 동의 없이 전대받았거나 전대인의 임대차가 이미 해지된 경우라면 계약서와 동의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인은 누구에게 갱신을 요구하나요?
  원칙적으로 전대인에게 요구합니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항이 갱신요구 규정을 전대차관계에 적용하기 때문입니다. 건물주 동의를 받은 전차인은 제13조 제2항에 따라 임차인을 대위해 건물주에게 직접 갱신을 요구할 수도 있습니다.
• 건물주 동의 없이 전대받았다면요?
  전대인에게는 전대차계약상 권리를 주장할 수 있지만, 건물주에게는 대항하기 어렵습니다. 민법 제629조는 임대인 동의 없는 전대를 금지하고 임대인의 해지권을 인정합니다. 건물주가 원임대차를 해지하면 전차인도 점포를 비워야 할 수 있습니다.
• 대위 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에 해야 합니다. 원임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 정한 요건이며, 건물주 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인만 할 수 있습니다.
• 전대인이 월세를 올리겠다고 하면요?
  전대인도 차임증감청구 규정에 따라야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조가 전대차에 적용되므로, 증액은 경제사정 변동 등의 요건을 갖춰야 하고 직전 증액 후 1년 안에는 청구하지 못합니다. 환산보증금이 기준 이하면 100분의 5 상한도 적용됩니다.
• 전대인에게 월세를 냈는데 건물주가 또 달라고 하나요?
  건물주 동의를 받은 전대차라면 전차인은 건물주에게 직접 의무를 지고, 전대인에게 냈다는 이유로 대항하지 못합니다. 민법 제630조 제1항이 정한 내용입니다. 다만 이미 지급기가 지난 월세를 전대인에게 낸 것은 다툼 여지가 있어 이체 내역을 남겨야 합니다.
• 전차인은 권리금 회수기회 보호를 받나요?
  전대인과의 관계에서는 제한적입니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항이 전대차에 적용하는 조항 목록에 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의4는 들어 있지 않습니다. 권리금 약정이 따로 있다면 그 계약 내용으로 다퉈야 합니다.

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