경매 낙찰

근저당 잡힌 땅을 사서 공사했다면 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

근저당 잡힌 부동산을 사서 공사비를 들인 소유자는 그 비용으로 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2022다265093 판결은 민법 제367조의 비용상환을 경매절차의 배당으로만 받을 수 있다고 보았습니다. 배당요구 종기와 증빙 정리 방법을 안내합니다.

아니요, 근저당 잡힌 땅을 사서 공사한 소유자는 그 비용으로 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없습니다. 민법 제367조는 경매 매각대금에서 우선상환을 받게 하는 규정일 뿐, 낙찰자에게 직접 비용을 청구할 권리를 주지 않습니다. 그래서 돌려받는 통로는 배당요구 하나입니다. 낙찰자를 상대로 버티며 시간을 끌 필요는 없고, 배당요구와 지출 증빙에 힘을 모으시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 3. 근저당권이 설정된 임야를 사서 이전등기를 마쳤습니다. 이듬해까지 3억 원을 들여 땅을 깎고 옹벽을 쌓아 공장 부지로 만들었습니다. 그런데 전 소유자의 대출이 연체되어 근저당권자가 경매를 신청했고, 2025. 11. B씨가 땅을 낙찰받았습니다. A씨는 경매가 진행되는 동안 배당요구를 하지 않았고, 배당은 근저당권자에게 대부분 돌아갔습니다. B씨는 2026. 2. 토지를 넘기라는 소송을 냈고, A씨는 공장 설비도 아직 옮기지 못한 상태입니다. A씨는 땅값을 올린 공사비를 받을 때까지 유치권으로 버틸 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

피고는 2016. 8.경 근저당권이 설정된 토지를 사서 일부 지분 등기를 마치고, 2018년경까지 건물 부지로 조성했습니다. 2018. 9.경 근저당권 실행 경매가 시작되었고, 원고가 2019. 12.경 토지를 매수했습니다. 피고는 2019. 6.경 나머지 지분 등기까지 마치고 토지를 점유하고 있었습니다. 원심은 피고가 부지 조성에 쓴 비용과 그 가치 증가가 남아 있다고 보고, 민법 제367조의 비용상환청구권으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 유치권을 인정했습니다.

대법원은 이를 법리오해로 보고 토지 인도청구 부분을 파기환송했습니다. 저당부동산의 소유권을 취득한 사람도 제367조의 제3취득자에 해당하지만, 그 우선상환은 경매절차에서 배당받는 방법이라는 것입니다. 제3취득자가 저당권설정자, 저당권자, 경매 매수인에게 직접 비용상환을 청구할 권리는 생기지 않는다고 보았습니다. 판결요지는 “제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다.”라고 정리했습니다. 원고의 부당이득 청구 부분은 상고이유 기재가 없어 상고가 기각되었습니다.

근저당 있는 땅에 들인 공사비는 어떻게 돌려받나요?

배당요구를 해서 매각대금에서 먼저 받는 방법이 원칙입니다. 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존·개량을 위해 필요비나 유익비를 쓴 경우, 제203조 제1항·제2항에 따라 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 정합니다. 대법원은 이 비용을 부동산 가치를 유지·증가시킨 일종의 공익비용으로 보았고, 소유권을 산 사람도 제3취득자에 포함된다고 했습니다.

유익비는 그 가액의 증가가 현존할 때만 인정되고, 지출금액과 증가액 중 회복자가 고르는 금액으로 정해집니다. 따라서 공사 계약서와 세금계산서만으로는 부족하고, 공사 전후 감정가 차이 같은 증가액 자료가 함께 있어야 합니다. 담보권 실행 경매에도 배당요구 규정이 준용되므로, 종기를 넘기면 이 우선상환을 받기 어렵습니다. 제367조는 경매대가에서 「우선상환」을 받는다고 정하고 있으므로, 근저당권 금액이 커서 남는 돈이 없어 보여도 배당요구를 해 두는 편이 낫습니다. 배당표에 반영되지 않으면 배당기일에 이의를 하는 방법도 살펴야 합니다.

낙찰자는 이런 유치권 주장에 어떻게 대응하나요?

낙찰자는 소유권에 따른 인도를 구하면 되고, 상대방의 제367조 주장만으로 인도를 미룰 이유는 없습니다. 대금을 낸 뒤 6개월 안이면 인도명령을 신청할 수 있고, 점유자가 대항할 권원이 있다고 인정되는 경우에만 인도명령이 막힙니다. 기간이 지났으면 이 사건처럼 인도 소송으로 갑니다. 상대방이 공사비 유치권을 내세워도 그 근거가 제367조뿐이라면, 이 판결을 들어 대항 권원이 없다고 다툴 수 있습니다.

다만 공사를 맡은 시공업체가 공사대금으로 유치권을 주장하는 경우는 다릅니다. 그때는 채권이 그 물건에 관하여 생겼는지, 점유를 언제 시작했는지를 따로 따집니다. 이 쟁점은 「경매로 낙찰받을 건물에 유치권 신고가 있으면 공사대금을 제가 떠안나요?」에서 자세히 설명했습니다.

저당물 제3취득자 비용 회수 대응 순서

• 경매 사건 확인 - 사건번호와 배당요구 종기를 법원 공고로 확인합니다.
• 지출 증빙 정리 - 공사 계약서, 세금계산서, 공사 전후 사진을 묶습니다.
• 가치 증가 자료 준비 - 감정평가 등으로 현존하는 증가액을 보여 줄 자료를 만듭니다.
• 종기 전 배당요구 - 제367조 우선상환을 근거로 채권계산서와 함께 배당요구를 합니다.
• 인도 협의 - 유치권 다툼 대신 배당 결과를 보며 인도 시기를 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사로 늘어난 가치가 지금도 남아 있는지와 배당요구 시점에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 유치권·인도 분쟁 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 있는 집을 사서 리모델링한 비용도 배당받을 수 있나요?
  가치를 높인 유익비라면 그 집이 경매될 때 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있습니다. 다만 가액 증가가 현존해야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 배당요구 종기를 놓쳤으면 공사비를 받을 길이 없나요?
  제367조 우선상환은 배당요구를 해야 받는 것이어서 종기가 지나면 매우 어렵습니다. 낙찰자에게 직접 청구하거나 유치권을 주장할 수도 없으므로, 종기 전에 움직이는 것이 핵심입니다.
• 제3취득자에는 소유권을 산 사람도 포함되나요?
  네, 대법원은 저당부동산의 소유권을 취득한 사람도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다고 보았습니다. 지상권자나 전세권자처럼 권리를 취득한 사람만 해당하는 것이 아닙니다.
• 공사를 맡았던 시공업체도 유치권을 주장할 수 없나요?
  이 판결은 소유자 자신이 쓴 비용에 관한 것입니다. 시공업체의 공사대금은 그 물건에 관하여 생긴 채권인지와 점유 시점을 따로 따져 유치권 성립 여부를 판단합니다.
• 필요비와 유익비는 어떻게 다른가요?
  필요비는 물건을 보존하는 데 든 비용이고, 유익비는 물건을 개량해 가치를 높인 비용입니다. 유익비는 가액 증가가 남아 있을 때만, 지출금액과 증가액 중 회복자가 고르는 금액으로 인정됩니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면 다툴 수 있나요?
  인도명령에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 제367조 비용상환청구권은 낙찰자에게 대항할 권원이 되지 않는다는 것이 대법원 판단이어서, 이를 근거로 한 항고는 받아들여지기 어렵습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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