경매 낙찰

아파트 낙찰자가 전 주인에게 받을 제 유익비와 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 낙찰자는 유치권자인 임차인이 전 소유자에게 가진 유익비상환채권을 수동채권으로 삼아 상계할 수 없습니다. 수동채권은 상대방이 상계하는 사람에게 가진 채권이어야 하고 제3자에 대한 채권과는 상계할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 낙찰자의 상계 통지서와 전 소유자와 맺은 임대차계약서부터 확인하십시오.

상계 통지를 받았다고 유익비 채권이 줄었다고 보고 곧바로 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 전 소유자에 대한 채권은 낙찰자의 상계로 사라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년 아파트를 임차하면서 집주인 동의를 받아 2,500만원을 들여 발코니 확장과 설비 공사를 했습니다. 계약이 끝났는데도 집주인이 공사비를 주지 않아 B씨는 유치권을 주장하며 계속 살았습니다. 2025년 경매로 아파트를 산 낙찰자는 2026년 초 「그동안의 사용료와 유익비를 상계했으니 받을 돈이 없다」는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자가 전 소유자에 대한 제 유익비 채권으로 상계할 수 있나요?

아니요. 낙찰자는 유치권자인 임차인이 전 소유자에게 가진 유익비상환채권을 수동채권으로 삼아 상계할 수 없습니다. 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결은 수동채권이 될 수 있는 채권은 상대방이 상계하는 사람에게 가진 채권이어야 하고, 상대방이 제3자에게 가진 채권과는 상계할 수 없다고 판단했습니다.

이 판결은 낙찰자가 유치권자에 대한 임료 상당 부당이득금 반환채권을 자동채권으로, 유치권자의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 삼아 상계한 사안입니다. 대법원은 이 상계로 두 채권이 대등액에서 소멸했다고 본 원심을 파기했습니다. 제3자에 대한 채권까지 상계를 허용하면 임차인이 전 소유자에게서 실제로 돈을 받을 이익을 빼앗고, 다른 채권자들 사이에서 상계한 사람만 먼저 만족을 얻게 되기 때문입니다.

상계는 누구와 누구 사이의 채권이어야 하나요?

상계는 두 당사자가 서로에게 같은 종류의 채무를 지고 있을 때만 할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제492조 제1항은 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담하고 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정합니다.

낙찰자와 임차인 사이에는 낙찰자의 부당이득금 채권만 있고, 임차인의 유익비 채권은 전 소유자를 상대로 한 것입니다. 서로 마주 선 채권이 아니므로 상계 요건이 처음부터 갖추어지지 않습니다. 인접 검색어인 「유치권자 부당이득 상계」도 결국 이 대립 관계가 있는지로 결론이 납니다.

유치권자인 임차인은 유익비를 누구에게 청구하나요?

임대차계약의 상대방인 전 소유자, 곧 임대인에게 청구합니다. 임차인이 유익비를 지출했다면 임대인은 임대차가 끝날 때 가액의 증가가 남아 있는 경우에 한하여 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다.

이 유익비는 집에 관하여 생긴 채권이어서, 변제기에 있으면 임차인은 돈을 받을 때까지 그 집을 유치할 수 있습니다. 경매로 소유자가 바뀌어도 유치권의 요건이 유지되는 한 점유를 이어 갈 수 있고, 낙찰자는 유익비가 해결되지 않으면 인도를 받기 어렵습니다.

낙찰자가 사용료를 부당이득으로 청구하면 어떻게 되나요?

낙찰자가 사용료 상당액을 부당이득으로 청구하면, 임차인은 그 청구 자체를 따로 다투어야 합니다. 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 돌려주어야 하므로, 유치권자라도 집을 그대로 살면서 쓴 이익은 반환 대상이 되는지 다툼이 생깁니다.

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 점유해야 하고, 채무자 승낙 없이 사용하거나 빌려줄 수 없지만 보존에 필요한 사용은 허용됩니다. 결국 부당이득 청구의 범위와 유익비 채권은 각각 별개로 계산되고, 낙찰자가 일방적으로 서로 지워 버릴 수는 없습니다.

유익비 상계 통지 대응 순서

• 통지서 확인 - 낙찰자의 내용증명에서 자동채권과 수동채권이 무엇인지 확인합니다. 수동채권이 전 소유자에 대한 유익비라면 상계는 효력이 없습니다.
• 임대차 관계 정리 - 전 소유자와의 임대차계약서, 공사 동의 문자, 계약 종료일을 정리합니다. 유익비 청구 상대방과 변제기가 이 자료로 정해집니다.
• 유익비 증명 - 공사 계약서, 대금 이체 내역, 공사 전후 사진을 모읍니다. 가액 증가가 남아 있는지를 보여 주는 자료입니다.
• 점유 유지 - 유치권 요건이 유지되는 동안 점유를 잃지 않도록 합니다. 점유를 풀면 유치권도 함께 사라집니다.
• 답변서 제출 - 낙찰자가 명도나 부당이득 소송을 내면 상계가 허용되지 않는다는 판례를 들어 다툽니다. 전 소유자에게는 유익비 청구를 따로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 원상복구 특약이 있거나 경매개시결정 등기 뒤에 공사를 한 경우라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권이 걸린 부동산의 명도 소송과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자가 상계 통지를 보내면 유익비가 줄어드나요?
  줄어들지 않습니다. 민법 제492조 제1항의 상계는 쌍방이 서로 채무를 부담할 때만 할 수 있는데, 유익비상환채권은 임차인이 전 소유자에게 가진 채권입니다. 낙찰자가 이를 수동채권으로 삼은 상계는 대법원 2010다101394 판결에 따라 효력이 없습니다.
• 상계 의사표시는 어떤 방식으로 하나요?
  상대방에 대한 의사표시로 합니다. 민법 제493조 제1항은 이 의사표시에 조건이나 기한을 붙이지 못한다고 정합니다. 보통 내용증명이나 소송 서면으로 하지만, 방식을 갖추었더라도 상계 요건이 없으면 채권은 소멸하지 않습니다.
• 유익비는 얼마까지 받을 수 있나요?
  임대차가 끝날 때 가액의 증가가 남아 있는 경우에 한하여, 임대인이 지출한 금액과 증가액 가운데 하나를 골라 상환합니다. 민법 제626조 제2항이 정하는 기준입니다. 법원은 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 허락할 수 있어 변제기가 늦춰질 수 있습니다.
• 유치권자는 집에 계속 살아도 되나요?
  유치권자는 채무자 승낙 없이 유치물을 사용하거나 빌려줄 수 없지만, 보존에 필요한 사용은 할 수 있습니다. 민법 제324조 제2항입니다. 이를 어기면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있으므로, 사용 범위를 넓히기 전에 따져 보아야 합니다.
• 유치권은 어떤 채권으로 행사할 수 있나요?
  타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 행사할 수 있습니다. 민법 제320조 제1항입니다. 집을 개량하려고 지출한 유익비는 그 집에 관하여 생긴 채권이어서 요건을 갖추면 유치권의 피담보채권이 됩니다.
• 낙찰자의 부당이득 청구는 인정되나요?
  법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻었다면 반환해야 한다는 민법 제741조에 따라 다툼이 생깁니다. 보존에 필요한 범위를 넘은 사용인지, 사용 기간과 금액이 얼마인지를 따로 따집니다. 인정되더라도 전 소유자에 대한 유익비와 서로 지울 수는 없습니다.

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