분양·청약

분양계약이 해제되면 중도금대출 구상금은 언제 기준으로 정산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

분양계약 해제 후 중도금대출 구상금과 돌려받을 분양대금은, 확인서가 기한의 이익 상실 즉시 공제·상계를 정했다면 해제일이 아니라 대출 만기일을 기준으로 정산합니다. 대법원은 해제일을 기준으로 계산한 원심을 처분문서 해석을 잘못했다며 파기했습니다. 지금은 중도금대출신청 확인서의 공제·상계 조항 문언부터 확인하십시오.

시행사가 보낸 정산표 금액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 위약금, 연체료, 대출원리금 같은 명목마다 공제인지 상계인지, 기준일이 언제인지 따로 따져 다시 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 수도권 아파트를 분양받으면서 중도금 전액을 시행사 연대보증 아래 은행 대출로 냈습니다. 확인서에는 대출의 기한의 이익을 잃으면 시행사가 곧바로 사전구상권을 갖고, 돌려줄 분양대금에서 공제하거나 상계할 수 있다고 적혀 있었습니다. A씨는 입주를 포기하고 2025년 6월 대출 만기에 원리금을 갚지 않았고, 보증기관이 은행에 대신 갚은 뒤 시행사가 다시 보증기관에 갚았습니다. 시행사는 2026년 2월 분양계약을 해제했고, A씨는 낸 계약금의 반환을 청구하면서 정산 기준일을 두고 시행사와 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약이 해제되면 서로 무엇을 돌려줘야 하나요?

분양계약이 해제되면 시행사는 이미 받은 계약금과 분양대금을 돌려주고, 수분양자는 위약금과 시행사가 대신 부담한 대출원리금 등을 물어 주어야 합니다. 서로 돌려줄 의무를 지므로 결국 양쪽 채권을 맞추어 남는 금액만 주고받는 정산이 됩니다. 해제로 돌려주는 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다.

분양계약서에는 보통 해제 시 이미 낸 분양대금을 위약금, 연체료, 대출금, 대납이자, 관리비 순서로 충당한다는 조항이 들어 있습니다. 이 사건 계약서도 같은 조항을 두었습니다. 그러니 수분양자가 실제로 돌려받는 돈은 낸 돈 전체가 아니라 이 항목들을 뺀 나머지입니다. 중도금 대출이자를 시행사가 대신 냈다면 그 대납이자도 빠집니다.

중도금대출 구상금은 해제일과 대출 만기일 중 언제 기준으로 정산하나요?

확인서에 기한의 이익 상실과 동시에 사전구상권이 생기고 곧바로 공제하거나 상계할 수 있다고 적혀 있다면, 정산 기준일은 분양계약 해제일이 아니라 기한의 이익을 잃은 날, 곧 중도금 대출 만기일입니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결의 결론입니다.

원심은 위약금과 대출원리금 구상권 모두 분양계약 해제일에 상계할 수 있게 되었다고 보았습니다. 확인서 조항은 사전구상권을 넓히고 절차를 쉽게 한 것일 뿐 만기일을 상계 기준일로 정한 약정은 아니라는 이유였습니다. 대법원은 확인서에 「즉시」, 「이와 동시에」라는 문언이 있는 점을 들어, 당사자들이 기한의 이익 상실 시점을 기준일로 정했다고 해석했습니다. 그 시점에 아직 해제 전이라 분양대금 반환채권이 없었더라도, 나중에 반환채권이 생겨 정산할 때 기준일을 그때로 보겠다는 뜻이라고 보았습니다.

대법원은 원심판결 중 시행사가 진 부분을 파기하고 사건을 인천지방법원에 돌려보냈습니다. 대출 만기일을 기준으로 다시 계산한 정산금은 환송 후 원심이 정하므로, 수분양자가 최종적으로 받을 금액은 아직 확정되지 않았습니다.

공제와 상계는 무엇이 다른가요?

공제는 상계와 비슷하게 서로의 채권을 맞추어 없애지만, 상계적상이나 상계 금지 같은 상계 규정이 원칙적으로 적용되지 않고, 제3자보다 먼저 만족을 얻는 더 강한 담보 효력이 있습니다. 임대차보증금에서 밀린 차임을 빼는 것처럼 의사표시 없이 당연히 공제되는 관계도 있습니다.

당사자는 강행규정에 어긋나지 않는 한 공제나 상계의 요건과 기준시점, 의사표시가 따로 필요한지를 약정으로 자유롭게 정할 수 있습니다. 민법도 당사자가 다른 의사를 표시하면 상계 요건 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 그 약정으로 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다. 어떤 약정이 공제인지 상계인지는 문언과 체계, 약정 경위, 채권들의 관계, 제3자의 이해관계를 종합해 정하고, 금원마다 따로 판단합니다.

분양계약 해제 정산 대응 순서

• 서류 확보 - 분양계약서, 중도금대출신청 확인서, 대출약정서를 모읍니다. 공제·상계 기준일은 이 문서의 문언으로 정해집니다.
• 날짜 정리 - 대출 만기일, 보증기관의 대위변제일, 시행사의 구상금 지급일, 해제 통지 도달일을 적습니다. 기준일이 바뀌면 이자 계산이 달라집니다.
• 항목별 성격 확인 - 위약금, 연체료, 대출원리금, 대납이자마다 공제인지 상계인지 나눕니다. 금원마다 성격을 따로 판단하기 때문입니다.
• 정산표 재계산 - 시행사가 낸 정산표를 기준일별로 다시 계산해 차액을 확인합니다. 소송에서 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 반환 청구 - 협의가 안 되면 원상회복금 반환 소송을 냅니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」에 따라 반환할 돈에는 받은 날부터 이자가 붙습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서 문언이 이 사건과 다르거나 시행사가 신탁회사·보증기관과 따로 약정을 맺은 경우에는 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환과 정산금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약이 해제되면 낸 돈을 전부 돌려받나요?
  전부는 아닙니다. 해제되면 시행사는 받은 분양대금을 돌려줘야 하지만, 계약서에 정한 위약금과 연체료, 시행사가 대신 낸 대출원리금과 대납이자를 먼저 빼는 것이 보통입니다. 분양계약서의 충당 순서 조항과 중도금대출 확인서를 함께 보고 남는 금액을 계산합니다.
• 돌려받는 분양대금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 계약 해제로 돌려주는 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 이 이자는 돌려주는 의무의 범위에 들어가는 것으로, 지체에 따른 손해배상과는 성격이 다릅니다. 다만 상계나 공제가 있으면 기준일 이후 남은 금액에 대해 다시 계산합니다.
• 상계는 언제부터 효력이 생기나요?
  상계 의사표시를 한 날이 아니라 서로의 채무를 상계할 수 있게 된 때로 거슬러 올라가 대등액이 소멸합니다. 그래서 상계적상 시점을 언제로 보느냐에 따라 그 뒤 이자 계산과 남는 금액이 달라집니다. 당사자가 약정으로 그 시점을 따로 정할 수도 있습니다.
• 공제와 상계는 어떻게 다른가요?
  둘 다 서로의 채권을 맞추어 없애는 것이지만, 공제에는 상계적상·상계 금지 같은 상계 규정이 원칙적으로 적용되지 않습니다. 공제는 제3자보다 먼저 만족을 얻는 더 강한 담보 효력도 있습니다. 어느 쪽인지는 약정의 문언과 경위, 채권 사이 관계를 보고 금원마다 정합니다.
• 해제 전이라 반환채권이 없어도 기준일을 앞당길 수 있나요?
  약정이 그렇게 정했다면 가능합니다. 대법원은 기한의 이익 상실 시점에 아직 분양계약이 해제되지 않아 반환채권이 없었더라도, 나중에 반환채권이 생겨 정산할 때 그 시점을 기준일로 보겠다는 약정으로 해석할 수 있다고 했습니다.
• 이 판결로 수분양자가 받을 돈이 정해졌나요?
  아직 정해지지 않았습니다. 대법원은 대출 만기일을 기준으로 다시 정산하라며 원심판결 중 시행사가 진 부분을 파기하고 인천지방법원에 돌려보냈습니다. 최종 정산금은 환송 후 원심이 새로 계산해 정합니다.
• 상계 기준일을 약정으로 바꿀 수 있나요?
  바꿀 수 있습니다. 민법은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우 상계 요건 규정을 적용하지 않는다고 정하므로, 강행규정에 어긋나지 않는 한 상계적상 시점과 의사표시 필요 여부를 약정할 수 있습니다. 다만 그 약정으로 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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