매매 계약

잔금을 준비 못 한 매수인에게 인감증명서만 중개사무소에 맡겨 두고 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매수인이 잔금을 준비하지 못한 상태라면 매도인이 등기권리증과 인감도장을 보관하고 매도용 인감증명서를 중개사무소에 맡겨 둔 정도로 이행제공이 되어 최고를 거쳐 해제할 수 있습니다. 대법원 2015다229006 판결은 이를 충분한 이행제공으로 보았습니다. 지금은 매수인에게 서류 준비 사실을 알리고 날짜를 정한 최고서를 보내십시오.

매수인이 잔금을 준비하지 못한 상황에서 매도인이 등기권리증·인감도장·인감증명서를 모두 들고 법무사 사무실에 나가 앉아 있어야만 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 12. 자기 아파트를 B씨에게 9억원에 팔기로 계약하고 계약금 9,000만원과 중도금 3억원을 받았습니다. 잔금일은 2026. 4. 30.이었는데 B씨는 대출이 나오지 않았다며 잔금을 준비하지 못했습니다. A씨는 등기권리증과 인감도장은 집에 보관하고, 부동산매도용 인감증명서는 발급받아 중개사무소에 맡겨 두었습니다. A씨는 이 정도 준비로 계약을 해제할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금을 안 주는 매수인과의 계약을 해제하려면 매도인은 무엇을 해야 하나요?

매도인은 자기 채무의 이행제공을 해 매수인을 이행지체에 빠뜨린 뒤, 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고 그 기간 안에 지급이 없으면 해제할 수 있습니다. 매도인의 소유권이전등기 협력 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계여서, 매도인이 이행제공을 하지 않으면 매수인은 이행지체 책임을 지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 매수인이 미리 잔금을 지급하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.

등기서류를 전부 갖다 놓지 않아도 이행제공이 되나요?

매수인이 잔금 준비가 되지 않아 등기서류를 받을 준비를 하지 않은 경우라면 매도인도 그에 상응한 이행 준비만 하면 됩니다. 이행제공을 지나치게 엄격하게 요구하면 불성실한 상대방에게 구실을 주게 되므로 제공의 정도는 시기와 상황에 따라 신의칙에 맞게 정한다는 것이 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결의 기준입니다.

대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다229006 판결은 매도인이 등기권리증과 인감도장은 직접 보관하고 매도용 인감증명서를 중개사무소에 맡겨 둔 경우, 잔금을 준비하지 않은 매수인에 대한 충분한 이행제공이라고 보았습니다. 매도인은 언제든 서류를 넘길 수 있다는 사실을 매수인에게 알리고 잔금 수령을 요구해 두면 됩니다.

해제하면 받은 돈과 손해는 어떻게 되나요?

계약이 해제되면 양쪽은 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 중도금을 돌려줘야 하고, 그와 별도로 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있으면 그 금액을 손해배상 예정액으로 보아 공제할 수 있지만, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

잔금 미지급 매매계약 해제 대응 순서

• 이행 준비 갖추기 - 등기권리증·인감도장을 보관하고 매도용 인감증명서를 발급해 중개사무소 등에 맡깁니다. 매수인 상황에 맞는 준비면 됩니다.
• 준비 완료 통지 - 매수인에게 서류가 준비되어 있고 잔금을 받으면 곧바로 넘기겠다고 문자와 내용증명으로 알립니다. 이행제공의 증거가 됩니다.
• 최고서 발송 - 날짜를 특정한 기한까지 잔금을 지급하라고 내용증명으로 최고를 합니다. 1~2주 정도가 흔히 쓰입니다.
• 해제 통지 - 기한이 지나도 지급이 없으면 해제 의사표시를 내용증명으로 보냅니다. 도달일에 해제의 효력이 생깁니다.
• 정산 - 받은 중도금에서 위약금·손해배상을 공제하고 나머지를 반환하거나 공탁합니다. 매수인이 다투면 소송에서 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 잔금 대출 불가 시 해제 특약이 있거나 매수인이 이미 이사하고 점유 중이라면 계약서와 점유 상황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·중도금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최고기간은 얼마나 줘야 하나요?
  법에 정해진 기간은 없고 상당한 기간이면 됩니다. 민법 제544조의 상당한 기간은 매수인이 잔금을 마련할 수 있을 정도를 말하며 실무에서는 1~2주를 정하는 경우가 많습니다. 기간이 너무 짧아도 상당한 기간이 지난 뒤에는 해제할 수 있다고 보는 것이 일반적입니다.
• 매수인이 잔금을 못 내겠다고 말했다면요?
  최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 최고를 요하지 않는다고 정합니다. 다만 말로만 한 경우 다툼이 생기므로 문자나 녹취로 남겨 두어야 합니다.
• 인감도장을 내가 가지고 있어도 괜찮나요?
  매수인이 잔금을 준비하지 않은 상황이라면 괜찮습니다. 대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다229006 판결 사안도 매도인이 등기권리증과 인감도장을 직접 보관하고 인감증명서만 중개사무소에 맡긴 경우였습니다. 잔금을 받으면 곧바로 교부할 수 있는 상태면 됩니다.
• 해제하면 받은 중도금은 돌려줘야 하나요?
  돌려줘야 합니다. 해제로 양쪽은 원상회복 의무를 지므로 매도인은 받은 계약금과 중도금을 반환하되, 민법 제551조에 따라 손해배상은 따로 청구할 수 있습니다. 계약서의 위약금 약정이 있으면 그 금액을 공제하고 반환하는 것이 일반적입니다.
• 계약금 전액을 위약금으로 가질 수 있나요?
  계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있으면 손해배상 예정액으로 보아 가질 수 있습니다. 다만 민법 제398조 제2항에 따라 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있으므로, 매매대금의 10% 수준인지 확인해야 합니다.
• 매수인이 해제 통지 뒤 잔금을 들고 오면요?
  적법하게 해제된 뒤라면 계약은 이미 소멸해 매도인이 잔금을 받을 의무가 없습니다. 다만 해제 전 매도인의 이행제공이 부족했다고 판단되면 해제가 무효가 될 수 있으므로, 이행 준비와 최고를 한 기록을 갖춘 뒤 해제했는지 다시 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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