분양·청약

분양권을 샀는데 분양사에 권리가 없었다면 판 사람에게 돈을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양권을 판 사람의 책임으로 집을 넘겨받을 수 없게 됐다면 전매계약을 해제하고 대금을 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2010다102991 판결로 명의변경만으로 매도인 의무가 끝나지 않는 경우와 귀책사유 판단, 반환 범위를 정리했습니다.

네, 분양권을 판 사람의 책임으로 집을 넘겨받을 수 없게 됐다면 전매계약을 해제하고 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 명의변경 서류를 넘겨준 것만으로 매도인 의무가 끝나지 않는 경우가 있다고 보았습니다. 이행이 불가능해진 경우라면 해제 전에 매도인에게 다시 이행하라고 최고할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 4. 신축 빌라 분양권을 B씨에게서 1억 2,000만 원에 사고 명의변경까지 마쳤습니다. 분양계약서에는 분양대행사가 분양사로, 건설회사가 시행·시공사로 적혀 있었고, 대금도 분양대행사 계좌로 냈습니다. 입주 시기가 지나도 등기가 넘어오지 않아 건설회사를 상대로 소송을 냈으나, 건설회사는 분양계약 당사자가 아니라는 이유로 2026. 2. 패소가 확정됐습니다. A씨는 분양권을 판 B씨에게서 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 판 사람은 명의변경만 해 주면 책임이 끝나나요?

아니요, 원래 분양자가 실제로 집을 넘겨줄 수 있을 때에만 명의변경으로 의무가 끝납니다. 매도인은 매매의 목적이 된 권리를 매수인에게 이전할 의무가 있습니다. 분양권을 사는 목적은 결국 분양받은 집의 소유권을 얻는 것입니다.

분양자에게 소유권을 넘길 권리가 없거나 수분양권이 처음부터 생기지 않으면, 명의변경 서류를 받아도 계약 목적을 이룰 수 없습니다. 이때 매도인에게는 매수인이 집을 취득할 수 있게 해 줄 의무가 여전히 남아 있다고 볼 수 있습니다. 분양권 매매가 원분양계약의 효력에 어떻게 기대는지는 「계약금만 낸 분양권을 샀는데 원분양계약이 합의해제되면 권리를 잃나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 수분양권을 판 사람이 명의변경 서류를 준 것만으로 매매계약상 의무를 다했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 사안은 개발사업 이주대책을 신청한 사람이 대상자로 확정되기 전에 수분양권을 팔고, 이를 산 사람이 다시 원고에게 판 경우입니다. 그 뒤 최초 양도인이 이주대책 대상에서 빠져 수분양권이 생기지 않는 것으로 확정됐습니다.

대법원은 “피고가 원고에게 위와 같은 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 원고에 대하여 이 사건 매매계약상 필요한 의무의 이행을 다하였다고 볼 수 없다”고 보았습니다. 매도인이 계약 당시 존재하던 하자를 알리지 않고, 입주권을 이상 없이 넘겨주겠다는 특약을 한 점을 들어 귀책사유도 인정했습니다. 그래서 매수인이 계약을 해제할 수 있다며 원심판결을 파기했습니다. 같은 판결은 전매금지 규정을 어긴 약정도 그것만으로 당연히 무효는 아니라고 보아, 매도인이 계약 무효를 내세워 책임을 피할 수는 없다는 점도 밝혔습니다.

매도인에게 책임이 있는지는 무엇으로 따지나요?

계약 당시 매도인이 위험을 알 수 있었는지, 그 위험을 매수인에게 알렸는지, 어떤 특약을 했는지가 핵심입니다. 이행불능을 이유로 해제하려면 채무자에게 책임 있는 사유가 있어야 합니다. 분양자의 권리 확보 여부를 살피지 않고 계약했거나, 대금을 시행사가 아닌 곳에 내도록 하고 명의변경도 그 구조대로 넘긴 사정은 매도인 과실로 평가될 여지가 있습니다.

반대로 매도인도 알 수 없었던 사업 중단이라면 귀책사유 다툼이 생깁니다. 분양권이 처음부터 다른 사람에게 속한 것이었다면 타인 권리 매매의 담보책임으로 해제하는 방법도 함께 검토합니다. 이 경우 매수인이 그 사정을 알고 샀다면 손해배상은 청구하지 못합니다.

실무에서는 매도인이 원래 분양계약을 어떻게 맺었는지가 자주 쟁점이 됩니다. 시세보다 크게 할인된 분양이었는지, 대금을 누구 계좌로 냈는지, 매수인에게 명의변경을 해 주면서 분양대행사와 새 계약을 맺게 했는지 같은 사정이 매도인 과실을 보여 주는 자료가 됩니다. 계약 당시 주고받은 문자와 광고 자료도 버리지 말고 보관해 두십시오.

해제하면 무엇을 돌려받나요?

계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로, 매수인은 매도인에게 지급한 대금을 돌려받습니다. 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 해제와 별도로 손해가 있으면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

분양대행사 등에 직접 낸 중도금이나 승계한 분양대금은 매도인에게 준 돈이 아니어서, 누구에게 얼마를 청구할지 따로 나눠 보아야 합니다. 매도인이 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 해 두는 것이 좋습니다.

분양권 전매 대금 반환 대응 순서

• 분양 구조 확인 - 분양계약서의 분양자, 시행사, 대금 입금 계좌, 분양대행계약 범위를 확인합니다.
• 이행불능 근거 정리 - 분양자 상대 판결, 사업 중단, 등기 불가 사유가 확정된 시점과 자료를 모읍니다.
• 매도인 귀책 자료 확보 - 계약 당시 매도인이 알았거나 알 수 있던 사정, 특약 문구, 설명 내용을 정리합니다.
• 해제 의사 표시 - 내용증명이나 소장으로 해제 의사를 분명히 표시합니다.
• 반환 청구와 보전 - 대금과 이자, 손해배상을 청구하고 필요하면 가압류를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양자가 실제로 소유권을 넘길 권리를 가졌는지와 매도인이 계약 당시 그 위험을 알 수 있었는지에 따라 대금 반환 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양권 전매계약 해제와 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 매매계약을 해제하려면 매도인에게 먼저 이행을 독촉해야 하나요?
  이행이 불가능해진 경우에는 독촉 없이 바로 해제할 수 있습니다. 다만 이행불능이 매도인 책임 있는 사유로 생겼다는 점은 매수인이 주장하고 증명해야 하므로 계약 당시 사정을 정리해 두어야 합니다.
• 분양권 해제 후 돌려받는 돈에 이자도 붙나요?
  네, 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 그와 별도로 손해가 있으면 손해배상도 청구할 수 있고, 소송을 내면 소장 송달 다음 날부터 더 높은 지연이율이 붙을 수 있습니다.
• 분양대행사 계좌로 낸 중도금은 분양권 매도인에게 청구할 수 있나요?
  매도인에게 직접 준 돈이 아니면 원상회복으로 바로 청구하기 어려울 수 있습니다. 매도인과의 정산 약정, 승계 경위에 따라 손해배상으로 청구하거나 분양대행사를 상대로 따로 다투는 방법을 검토합니다.
• 매도인도 분양사에 권리가 없는 줄 몰랐다면 책임이 없나요?
  몰랐다는 것만으로 책임이 없어지지는 않습니다. 분양자의 권리 확보를 확인할 수 있었는지, 위험을 알리지 않고 이상 없는 인수를 약정했는지 등을 함께 보아 귀책사유를 판단합니다.
• 전매가 제한된 분양권을 산 계약도 무효인가요?
  대법원은 구 주택법의 전매금지 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보아 위반 약정이 당연히 무효는 아니라고 했습니다. 다만 사업주체가 공급계약을 취소할 수 있어 그 위험은 따로 검토해야 합니다.
• 분양자 상대 소송이 끝나기 전에도 매도인에게 해제를 통지할 수 있나요?
  이행불능이 이미 분명하다면 가능하지만, 소송 결과에 따라 불능 여부가 갈리는 상황이면 매도인이 다툴 수 있습니다. 판결 확정이나 사업 무산을 보여 주는 자료를 갖춘 뒤 통지하는 편이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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