분양·청약

분양권 이중매도로 계약을 해제했는데 제 서류 관리 잘못을 이유로 대금을 깎을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매매계약을 해제하고 이미 낸 대금을 돌려달라는 원상회복 청구에는 과실상계가 적용되지 않으므로 매도인은 매수인의 서류 관리 잘못을 이유로 반환 금액을 줄일 수 없습니다. 대법원은 신의칙이나 공평의 원칙을 내세워 과실상계에 준해 줄이는 것도 허용하지 않았습니다. 지금은 해제 통지가 매도인에게 도달한 날과 대금을 지급한 날짜별 금액부터 정리하십시오.

매도인이 「서류를 중개인에게 맡긴 당신 잘못도 있다」고 주장해도 그 말에 맞춰 반환 금액을 먼저 양보할 필요는 없습니다. 원상회복은 받은 것 전부를 돌려주는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 5월 중개인을 통해 E씨에게서 아파트 분양권을 사면서 1억 6천만원을 모두 치렀고, 전매에 필요한 서류는 중개인에게 맡겨 두었습니다. 그런데 E씨가 「전매 권한을 위임받았다」는 중개인 말을 믿고 다른 사람에게 분양권을 다시 팔아 수분양자 명의를 넘겨 버렸습니다. D씨가 계약을 해제하고 대금 반환을 요구하자, E씨는 서류를 허술하게 관리한 D씨 책임도 있다며 절반만 돌려주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이중매도로 분양권 이전이 불가능해지면 계약을 해제할 수 있나요?

해제할 수 있습니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있고, 매도인이 분양권을 다른 사람에게 넘겨 수분양자 명의변경까지 마쳤다면 매수인 앞으로의 이전은 불능이 됩니다. 이행불능을 이유로 한 해제에는 이행을 다시 요구하는 최고를 할 필요가 없습니다.

매도인이 중개인에게 속았다고 해도, 인감도장을 찍어 다른 매수인에게 명의를 넘겨 준 행위는 매도인 쪽 사정입니다. 매도인과 중개인 사이의 책임은 매도인이 중개인에게 따로 물을 문제입니다.

원상회복 청구에도 과실상계가 적용되나요?

적용되지 않습니다. 과실상계는 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상책임에 대해 인정되는 제도이고, 계약이 해제되어 급부가 없었던 것과 같은 상태로 되돌리려고 이미 낸 대금을 돌려받는 경우에는 쓰이지 않습니다. 대법원은 원심이 반환 금액을 대금의 40%로 제한한 판결을 파기했습니다.

해제한 사람이 채무불이행의 원인 일부를 제공했다는 사유로 신의칙이나 공평의 원칙을 들어 과실상계에 준해 반환 범위를 줄이는 것도 허용되지 않습니다. 해제에 따른 원상회복의무는 부당이득 반환의 특별규정이어서, 받은 이익의 전부를 돌려주는 것이 원칙입니다. 이 법리는 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 그대로입니다.

돌려받을 금액은 어떻게 계산하나요?

매매대금 전액에 대금을 받은 날부터의 이자를 더한 금액입니다. 계약금·중도금·잔금을 나눠 냈다면 각 금액마다 받은 날부터 이자를 따로 계산합니다. 원상회복 이자는 반환의무의 성질상 부당이득 반환에 붙는 이자로 보아, 지연손해금과는 구별됩니다.

원상회복 말고 손해배상도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있고, 이 부분에는 과실상계가 적용될 수 있습니다. 계약을 해제해도 손해배상 청구에는 영향이 없으므로, 분양권 시세가 오른 만큼의 손해나 대출이자 같은 손해를 매도인의 채무불이행 책임으로 따로 청구할 수 있습니다.

다만 손해배상에서는 매수인이 서류를 중개인에게 맡겨 둔 사정이 손해 발생이나 확대에 기여했다면 법원이 이를 참작해 배상액을 줄입니다. 원상회복 부분과 손해배상 부분을 나누어 청구해야 매도인의 과실상계 주장이 대금 반환 쪽으로 번지지 않습니다.

분양권 이중매도 해제 대응 순서

• 이행불능 확인 - 분양권 명의가 다른 사람에게 넘어간 사실을 사업주체 확인서 등으로 확보합니다. 해제 사유의 증거입니다.
• 해제 통지 - 이행불능을 이유로 계약을 해제한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달한 날이 해제 효력 발생일이 됩니다.
• 대금 지급 내역 정리 - 계약금·중도금·잔금의 지급일과 금액을 계좌이체 내역으로 정리합니다. 이자 계산의 기준입니다.
• 청구 항목 분리 - 대금 반환(원상회복)과 시세 차액 등 손해배상을 나누어 청구합니다. 과실상계는 손해배상에만 적용됩니다.
• 보전처분 검토 - 매도인이 받은 돈을 빼돌릴 우려가 있으면 예금이나 부동산에 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행을 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이 전매제한 대상이었거나 중개인이 실제로 매수인의 대리권을 받았는지 다툼이 있다면 계약서와 위임장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제에 따른 대금반환 소송과 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제하면 계약금·중도금도 전부 돌려받나요?
  받은 것 전부를 돌려받는 것이 원칙입니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결은 해제에 따른 원상회복의무가 부당이득 반환의 특별규정으로서 이익의 현존 여부나 선의·악의를 묻지 않고 받은 이익 전부를 반환하는 것이라고 보았습니다. 계약금·중도금·잔금 모두 반환 대상입니다.
• 매도인이 제 잘못도 있다며 일부만 주겠다는데요?
  원상회복 청구에는 과실상계가 적용되지 않습니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결은 해제자가 채무불이행의 원인 일부를 제공했다는 사유로 신의칙이나 공평의 원칙을 들어 반환 범위를 줄이는 것도 허용되지 않는다고 판단했습니다. 매도인의 주장은 손해배상 부분에서나 다툴 수 있습니다.
• 반환받을 돈에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하도록 합니다. 대금을 여러 번 나눠 냈다면 각 지급일부터 따로 계산하므로 계좌이체 내역을 날짜별로 정리해 두십시오.
• 이중매도면 해제 전에 이행을 다시 요구해야 하나요?
  이행불능이면 필요 없습니다. 민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정할 뿐 이행 요구 절차를 요구하지 않습니다. 다른 사람 앞으로 수분양자 명의변경이 끝났다면 이행불능으로 볼 수 있습니다.
• 대금 반환 외에 손해배상도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하므로, 분양권 시세 상승분 같은 손해를 민법 제390조의 채무불이행 책임으로 청구할 수 있습니다. 이 부분에는 매수인의 과실이 있으면 과실상계가 적용될 수 있습니다.
• 중개인이 잘못했는데 매도인에게 청구해야 하나요?
  매수인은 계약 상대방인 매도인에게 원상회복을 청구합니다. 매도인이 중개인의 말을 믿고 명의를 넘겼다면 그 책임은 매도인이 중개인에게 따로 물을 문제입니다. 중개인이 매수인의 서류를 권한 없이 사용했다면 매수인도 중개인에게 불법행위 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다.

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