분양·청약
우선분양 약속을 믿고 땅을 팔았는데 업체가 일반분양하면 어떻게 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
우선분양 약속을 믿고 땅을 팔았더라도 주택공급 규칙상 요건이 없으면 아파트를 받아 낼 수는 없지만, 속아서 맺은 매매계약은 취소할 수 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정하고, 사기는 손해배상 사유도 됩니다. 지금은 업체가 일반분양을 공고한 날짜와 특약 문구부터 확인하십시오.
사기를 이유로 한 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 업체가 일반분양을 공고한 날을 속은 사실을 안 날로 볼 여지가 크므로 그 날짜를 기록해 두십시오.
업체가 약속했다는 이유만으로 법이 정한 분양 절차를 건너뛰어 아파트를 받아 낼 수는 없습니다. 대신 땅을 판 계약 자체를 되돌리거나 손해배상을 구하는 길이 열려 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨 등 지주 5명은 2024년 6월 한 시행사에 아파트 부지로 땅을 팔면서 준공 후 아파트를 우선분양해 준다는 특약을 받았습니다. 그런데 2026년 봄 시행사는 법상 우선분양이 불가능하다며 일반분양 입주자모집공고를 냈습니다. A씨는 약속만 믿고 시세보다 싸게 판 땅을 되찾거나 아파트를 받을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
우선분양 약속을 믿고 땅을 팔았는데 아파트를 받을 수 있나요?
원칙적으로 받을 수 없습니다. 사업주체는 국토교통부령으로 정하는 입주자 모집 조건·방법·절차에 따라 주택을 공급해야 하고, 철거주택 소유자처럼 법령이 정한 대상자만 별도로 공급받을 수 있습니다. 업체와 개인 사이에 우선분양 특약을 맺었더라도 이 공급 규칙의 요건을 갖추지 못하면 그 특약만으로 분양을 강제할 수 없습니다.
주택을 공급받는 사람도 입주자자격과 공급 순위에 맞게 공급받아야 합니다. 특별공급 요건에 해당하는지는 입주자모집공고일을 기준으로 따지므로, 본인이 해당하는 별도 공급 유형이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
속아서 맺은 매매계약은 취소할 수 있나요?
취소할 수 있습니다. 업체가 처음부터 우선분양을 해 줄 의사나 능력이 없으면서 할 것처럼 말해 땅을 사들였다면 사기에 의한 의사표시로 매매계약을 취소할 수 있습니다. 원안의 하급심도 같은 사정에서 사기 취소를 인정했습니다. 취소하면 계약은 처음부터 무효가 되어 서로 받은 것을 돌려줘야 하므로, 받은 매매대금을 반환하고 소유권이전등기 말소를 구하게 됩니다.
| 수단 | 요건 | 기한 |
|---|---|---|
| 사기 취소 | 처음부터 속일 의사 | 안 날 3년·계약 10년 |
| 이행불능 해제 | 업체 책임 있는 불능 | 사안별 검토 |
| 불법행위 배상 | 기망과 손해 증명 | 안 날 3년·행위 10년 |
- 사기 취소
- 요건: 처음부터 속일 의사
- 기한: 안 날 3년·계약 10년
- 이행불능 해제
- 요건: 업체 책임 있는 불능
- 기한: 사안별 검토
- 불법행위 배상
- 요건: 기망과 손해 증명
- 기한: 안 날 3년·행위 10년
출처 - 민법 제110조, 제146조, 제546조, 제750조, 제766조
업체에 속일 의사가 없었고 나중에 사정이 바뀌어 분양이 어려워졌다면 사기 취소는 어렵습니다. 이때는 특약 불이행을 이유로 한 계약 해제와 손해배상을 검토합니다. 업체의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 됐다면 계약을 해제할 수 있습니다.
계약을 되돌리지 않고 손해배상만 받을 수도 있나요?
받을 수 있습니다. 사기는 불법행위이므로 계약을 유지한 채 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 손해가 얼마인지는 청구하는 쪽이 증명해야 합니다. 우선분양을 받았다면 얻었을 이익, 땅을 시세보다 싸게 판 차액 같은 손해를 자료로 뒷받침해야 합니다.
불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 기간을 두고 있습니다.
여러 명이 같이 속았다면 함께 대응할 수 있나요?
함께 소송할 수 있고, 그 편이 유리한 경우가 많습니다. 업체가 여러 지주에게 같은 방식으로 우선분양을 약속했다면 그 자체가 처음부터 이행할 수 없는 약속이었다는 정황이 됩니다. 각자 받은 매매대금과 등기 상황이 다르므로 청구 내용은 사람마다 따로 정리해야 합니다.
우선분양 특약 분쟁 대응 순서
- 특약 문구 확인 - 매매계약서에 우선분양 대상, 평형, 분양가가 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 문구가 구체적일수록 기망을 증명하기 쉽습니다.
- 공급 요건 점검 - 본인이 철거주택 소유자 등 별도 공급 대상인지 확인합니다. 해당하면 분양 신청 절차를 따로 밟습니다.
- 기망 정황 수집 - 업체 설명 자료, 녹취, 다른 지주의 계약서를 모읍니다. 처음부터 분양할 수 없었다는 사정을 보여 줍니다.
- 취소 또는 해제 통지 - 내용증명으로 취소 의사를 알립니다. 도달한 날이 기록으로 남습니다.
- 처분금지가처분 - 업체가 그 땅을 담보로 잡히거나 넘기지 못하게 막습니다. 등기 말소 청구를 지키는 수단입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 사업부지가 이미 신탁회사에 넘어갔거나 착공 후 대출이 실행됐다면 등기부와 신탁계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소·해제와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
땅을 판 분들은 「계약서에 우선분양이라고 썼으니 아파트를 받을 권리가 있다」고 믿습니다. 그러나 주택 공급은 법령이 정한 절차를 따라야 해서 개인 간 특약으로 순서를 바꾸지 못합니다. 싸움의 방향을 아파트를 받는 쪽이 아니라 계약을 되돌리거나 배상받는 쪽으로 잡아야 시간을 아낍니다.
날짜가 곧 권리입니다. 매매계약일, 업체가 우선분양을 약속한 설명회 날짜, 일반분양 공고일, 취소 통지가 업체에 도달한 날이 모두 남아 있어야 합니다. 취소권은 속은 사실을 안 날부터 3년이 지나면 사라지므로, 공고일을 기억만으로 두면 나중에 기산점을 두고 다투게 됩니다.
이 기록은 소송에서 기망의 고의를 보여 주는 자료가 되고, 소유권이전등기 말소 판결을 받아 집행하는 근거가 됩니다. 업체가 부지를 담보로 대출을 받기 전에 처분금지가처분을 해 두어야 판결이 나왔을 때 실제로 땅을 되찾을 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 취소·해제와 소유권 회복 사건을 수행해 왔으며, 특약 문구와 업체 설명 자료로 기망 여부를 먼저 가린 뒤 처분금지가처분으로 부지를 지키면서 본안을 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·업체 설명 자료·일반분양 공고문·등기사항증명서를 준비해 주시면, 사기 취소 가능성·해제와 손해배상 선택·처분금지가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성