분양·청약

지역주택조합이 30일 철회가 안 된다고 속였다면 계약금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합 측이 30일 청약 철회권을 숨기고 철회 불가나 위약금을 거짓 설명했다면 사기를 이유로 가입계약을 취소하고 낸 돈을 돌려달라고 할 수 있습니다. 2022가단114635 판결로 설명확인서 체크의 효력과 30일이 지난 뒤 취소, 반환 상대방을 정리했습니다.

네, 조합 측의 거짓 설명 때문에 철회하지 못했다면 사기를 이유로 계약을 취소하고 낸 돈을 돌려달라고 할 수 있습니다. 30일 청약 철회권을 숨기거나 「철회가 안 된다」 「위약금을 내야 한다」고 설명해 계약을 유지시킨 경우가 여기에 해당합니다. 법원은 이런 설명이 단순한 설명의무 위반을 넘어 적극적 기망에 해당한다고 보고, 추진위원회에 계약금 전액과 지연손해금 반환을 명했습니다. 설명확인서에 체크했다는 사정만으로 설명을 들은 것이 되지도 않습니다. 탈퇴를 신청해 위약금을 떼일 필요 없이, 거짓 설명의 증거부터 모으시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026. 2. 홍보관에서 설명을 듣고 지역주택조합 가입비 1,000만 원을 냈습니다. 이틀 뒤 가족과 상의해 철회하겠다고 하자, 상담 직원은 「동·호수가 이미 지정돼 철회가 불가능하고 지금 그만두면 가입비를 돌려받을 수 없다」고 했습니다. C씨는 그 말을 믿고 정식 계약서를 쓴 뒤 2026. 3. 2차 계약금 2,500만 원을 더 냈습니다. 설명확인서에는 작은 글씨의 철회 안내 옆에 체크 표시를 했지만, 그 내용을 읽어 준 사람은 없었습니다. 최근 직원은 탈퇴하려면 업무추진비 3,000만 원이 공제된다고 합니다. C씨는 낸 돈을 모두 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 2021. 12. 22. 홍보관에서 1차 계약금 1,500만 원을 냈습니다. 다음 날 원고의 아들이 철회를 요구하자, 업무대행사 팀장은 「이미 가입계약이 체결되었고 부적격분 아파트를 계약한 것이어서 철회가 불가능하다」고 거듭 설명했습니다. 원고는 정식 계약서를 쓰고 2차 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 중도금 대출이 거절된 뒤에는 「포기하면 업무추진비 3,300만 원이 공제된다」는 말을 들었습니다.

법원은 주택법이 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없게 하는데도 반대로 설명했다고 보았습니다. 그래서 이런 위반은 “단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 원고를 속인 데에 해당한다고 보아야 한다.”라고 판단했습니다. 추진위원회에는 3,500만 원과 소장 송달 다음 날부터 연 12% 지연손해금 지급을 명했고, 계약 당사자가 아닌 업무대행사에 대한 청구는 기각했습니다. 이 판결은 확정되어 같은 쟁점에서 참고할 수 있습니다.

설명확인서에 체크했으면 설명을 들은 것이 되나요?

아니요, 체크 표시만으로는 설명의무를 다했다고 인정되지 않을 수 있습니다. 모집주체는 조합원 탈퇴와 환급, 청약 철회와 가입비 반환에 관한 사항을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명해야 합니다. 이 사건 법원은 철회권과 철회기간을 구두로 정확히 설명해야 의무를 이행한 것이라고 보았습니다.

이 사건 계약서에는 위약금 조항에 볼펜으로 동그라미와 별표가 쳐져 있었지만, 철회 조항에는 아무 표시가 없었습니다. 법원은 이 대비를 설명이 없었다는 정황으로 보았습니다. 오히려 일부러 반대로 설명한 것이 분명하므로, 확인서의 체크만으로는 반증이 되지 않는다고 했습니다. 상담 녹음, 문자, 계약서에 남은 필기 흔적이 그래서 중요합니다. 현행 주택법은 설명한 내용을 가입 신청자가 이해했다는 서면 확인을 받아 교부하고 5년간 보관하게 하므로, 그 확인서 사본을 받아 두었는지도 확인해 보십시오.

30일이 지난 뒤에도 취소할 수 있나요?

네, 철회권과 별개로 사기에 의한 취소는 30일이 지난 뒤에도 할 수 있습니다. 조합 측은 원고가 스스로 계약 유지를 택했으니 취소권을 포기하고 추인했다고 주장했지만, 법원은 기망 상태가 이어지는 동안의 태도는 추인이 아니라며 받아들이지 않았습니다. 내용증명으로 한 취소 통지가 조합 측에 도달하면 계약은 처음부터 효력을 잃고, 조합 측은 받은 돈을 부당이득으로 돌려주어야 합니다.

반환 청구 상대방은 원칙적으로 가입계약의 당사자인 조합이나 추진위원회입니다. 업무대행사 직원이 거짓 설명을 했더라도 대행사를 상대로 한 청구는 이 사건에서 기각되었습니다. 누구에게 청구할지는 「조합 지시로 업무대행사 계좌에 낸 분담금은 누구에게 돌려달라고 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지역주택조합 가입 취소 대응 순서

• 증거 보존 - 철회가 안 된다거나 위약금이 든다는 말을 들은 녹음, 문자, 상담 메모를 모읍니다.
• 계약서 확인 - 철회 조항과 위약금 조항, 설명확인서의 체크 표시와 필기 흔적을 대조합니다.
• 30일 안이면 철회 - 예치일부터 30일이 지나지 않았다면 철회 의사를 서면으로 보내고 발송 증빙을 남깁니다.
• 취소 통지 - 30일이 지났다면 사기를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 조합 측에 보냅니다.
• 반환 소송 - 돌려주지 않으면 계약 당사자를 상대로 납입금 반환과 지연손해금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 측이 철회권을 어떻게 설명했는지와 그 증거가 남아 있는지에 따라 취소와 반환 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약 취소와 분담금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지역주택조합 청약 철회 30일은 언제부터 계산하나요?
  가입비등을 예치기관에 예치한 날부터 30일입니다. 철회를 서면으로 하면 그 서면을 발송한 날에 효력이 생기므로, 내용증명처럼 발송일이 남는 방법이 안전합니다.
• 30일 안에 철회하면 위약금을 내야 하나요?
  아닙니다. 모집주체는 청약 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 이 기간에는 탈퇴 시 비용 공제에 관한 규정도 적용되지 않습니다.
• 철회하면 가입비는 언제 돌려받나요?
  모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 안에 예치기관에 반환을 요청해야 하고, 예치기관은 요청일부터 10일 안에 돌려주어야 합니다.
• 업무대행사 직원이 거짓 설명을 했는데 대행사에도 청구할 수 있나요?
  계약 당사자가 아닌 대행사에 대한 반환 청구는 인정되기 어렵습니다. 이 사건에서도 대행사에 대한 청구는 기각되었고, 계약 당사자인 추진위원회가 반환하라는 판결이 났습니다.
• 취소하고 돌려받는 돈에 이자도 붙나요?
  소송을 내면 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서도 그 기준으로 지연손해금이 인정되었습니다.
• 거짓 설명을 들은 뒤 2차 계약금을 냈으면 추인한 것인가요?
  속은 상태에서 계약을 이어 간 것은 추인으로 보기 어렵습니다. 추인은 취소 원인이 사라진 뒤에 해야 효력이 있으므로, 거짓 설명을 믿고 돈을 더 냈다면 취소권은 남아 있다고 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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