분양·청약

사전청약 당첨자는 입주예약자인가요, 사전당첨자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

둘 다 사전청약 당첨자를 부르는 말이지만, 공공주택사업자가 뽑은 사람은 입주예약자, 민간 사업주체가 공공택지에서 뽑은 사람은 사전당첨자입니다. 공공은 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제8항과 국토교통부 고시, 민간은 주택공급에 관한 규칙 제24조의2가 근거입니다. 지금은 당첨 안내문에 적힌 사업주체가 공공인지 민간인지부터 확인하십시오.

「입주예정자」라는 표현에 매달려 서류를 다시 낼 필요는 없습니다. 법령상 공식 명칭은 공공은 입주예약자, 민간은 사전당첨자이고, 어느 쪽이든 본청약 때 입주자로 확정됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 공공택지 사전청약에 당첨된 뒤 2026년 본청약을 기다리고 있습니다. 가족 단톡방에서 누구는 입주예정자, 누구는 사전당첨자라고 부르는데, 한국토지주택공사 안내문에는 입주예약자라고 적혀 있었습니다. B씨는 호칭에 따라 권리가 다른지, 본청약 전에 이사하거나 다른 청약에 넣어도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공 사전청약 당첨자를 입주예약자라고 부르는 이유는?

공공주택사업자가 공공주택 입주예약을 미리 받아 선정한 사람을 입주예약자라고 합니다. 공공주택지구계획 승인, 공공주택 사업계획 승인, 도심 공공주택 복합사업계획 승인, 택지개발사업 실시계획 등 공동주택 건설용지 계획 승인을 받은 경우에 입주예약을 받을 수 있습니다. 세부 절차는 국토교통부 고시인 「공공주택 입주예약자 업무처리지침」이 정합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공공주택 입주예약자 업무처리지침」(2026. 4. 27. 개정)에 따르면 입주예약자는 모집공고일 기준으로 자격을 판단하고, 예비입주자는 뽑지 않습니다. 입주자로 선정되기 전에는 언제든 지위를 포기할 수 있지만, 부적격으로 취소되거나 포기한 사람과 그 세대원은 예약당첨일부터 6개월간 다른 단지의 입주예약자가 될 수 없습니다.

민간 사전청약 당첨자는 왜 사전당첨자인가요?

민간 사업주체가 공공택지를 공급받아 주택을 지을 때 건축설계안이 완성된 때부터 모집하는 사람을 사전당첨자라고 합니다. 사업주체는 선정사실 공고일부터 11일이 지난 뒤 3일 이상 기간을 정해 정당한 사전당첨자와 사전공급계약을 맺어야 합니다. 이 계약서에는 추정 분양가격, 지위 포기와 계약취소 조건이 들어갑니다.

사업이 취소되면 사전청약 당첨 지위는 어떻게 되나요?

민간 사전청약은 사업계획 승인 취소 등으로 사전당첨자 선정이 취소된 뒤 그 공공택지를 넘겨받은 사업주체가 주택을 공급할 때 사전당첨취소자에게 1세대 1주택 기준으로 우선공급할 수 있습니다. 다만 거주요건을 못 갖췄거나 소유 주택 수가 늘었거나 입주자저축을 해지했다면 우선공급을 받을 수 없습니다.

공공 사전청약은 지구계획 변경 등 공공주택사업자의 책임 없는 사유로 사업추진이 어려우면 입주예약자 선정을 취소하고, 명단에서 삭제된 사람은 입주예약자로 선정되지 않은 것으로 봅니다. 입주예약자나 세대원이 본청약 전에 다른 주택을 사거나 다른 분양주택 입주자로 선정되면 입주자로 선정될 수 없습니다.

사전청약 당첨자 지위 대응 순서

• 사업주체 확인 - 당첨 안내문의 사업주체가 공공주택사업자인지 민간인지 봅니다. 공공이면 입주예약자, 민간이면 사전당첨자입니다.
• 지위 유지 조건 점검 - 본청약 공고 때까지 무주택, 거주기간, 청약통장 유지가 필요한지 확인합니다. 하나라도 깨지면 입주자 선정에서 빠집니다.
• 다른 청약 자제 - 당첨자와 세대원은 다른 분양주택 입주예약자나 사전당첨자가 될 수 없습니다. 중복 당첨은 지위 상실로 이어집니다.
• 지위 양도 금지 - 입주예약자 지위는 매매·증여로 넘길 수 없고, 넘기면 무효입니다. 상속만 예외입니다.
• 취소 통보 대비 - 사업 지연이나 취소 통보를 받으면 통보일과 사유를 보관합니다. 우선공급 요건 판단의 기준일이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 본청약에서 부적격 통보를 받았거나 사전공급계약의 추정 분양가격과 실제 분양가격이 크게 다르다면 모집공고와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약과 공공주택 입주자 선정을 둘러싼 민사·행정 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주예약자와 사전당첨자는 권리가 다른가요?
  근거 규정이 다릅니다. 입주예약자는 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제8항과 국토교통부 고시가, 사전당첨자는 주택공급에 관한 규칙 제24조의2 이하가 규율합니다. 두 경우 모두 본청약 때 입주자로 확정되며, 민간 사전당첨자는 사전공급계약을 체결한다는 점이 다릅니다.
• 사전청약 당첨 후 다른 아파트에 청약해도 되나요?
  다른 분양주택의 입주예약자나 사전당첨자로는 선정될 수 없습니다. 공공주택 입주예약자 업무처리지침 제7조 제1항은 입주예약자로 선정된 사람과 그 세대원이 다른 분양주택의 입주예약자(사전당첨자 포함)로 선정될 수 없다고 정합니다. 본청약 전 다른 분양주택 입주자로 선정되면 입주자 선정에서도 빠집니다.
• 입주예약자 지위를 가족에게 넘길 수 있나요?
  넘길 수 없습니다. 지침 제7조 제2항은 입주예약자 지위의 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 일체의 양도·양수와 알선을 금지하고, 제3항은 이를 위반한 양도·양수를 무효로 합니다. 상속만 예외로 인정됩니다.
• 사전청약을 포기하면 불이익이 있나요?
  입주자로 선정되기 전에는 언제든 포기할 수 있습니다. 다만 공공 사전청약에서 적격 여부 확인 후 부적격으로 선정이 취소되거나 지위를 포기한 사람과 그 세대원은 예약당첨일부터 6개월간 다른 주택단지의 입주예약자로 선정될 수 없습니다.
• 민간 사전청약이 취소되면 다시 기회가 있나요?
  그 공공택지를 넘겨받은 새 사업주체가 주택을 공급할 때 우선공급을 받을 수 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제24조의7은 사전당첨취소자에게 1세대 1주택 기준 우선공급을 허용하되, 거주요건 미충족, 소유 주택 수 증가, 입주자저축 미가입이면 제외합니다.
• 사전공급계약은 언제 체결하나요?
  사전당첨자 선정사실 공고일부터 11일이 지난 뒤 사업주체가 정한 3일 이상의 기간에 체결합니다. 계약서에는 최종 입주자 확정 절차와 추정 분양가격, 지위 포기와 계약취소 조건, 공급면적이 들어가야 합니다. 체결을 거절하면 사전당첨자 명단에서 삭제됩니다.
• 본청약 전에 이사하면 지위가 없어지나요?
  거주요건을 적용받는 단지라면 문제가 될 수 있습니다. 공공 입주예약자는 해당 주택건설지역에 거주 중이면 거주기간을 채우지 않아도 신청할 수 있지만, 일반 입주자모집 공고 시점까지 정해진 거주기간을 충족해야 합니다. 충족하지 못하면 입주자로 선정될 수 없습니다.

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