분양·청약

장기전세주택은 같은 순위에서 경쟁하면 누구를 먼저 뽑나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

장기전세주택은 같은 순위에서 경쟁이 있으면 공공주택사업자가 청약통장 가입기간·납입횟수, 무주택기간, 부양가족수, 거주기간, 과거 장기전세 입주 여부 등을 넣은 기준을 따로 정해 입주자를 뽑을 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 제2항이 선정 기준 항목을 정하고, 제3항은 전체 건설량의 10퍼센트 범위에서 가점·감점 기준에 따른 우선공급을 허용합니다. 지금은 모집공고문에 적힌 동일 순위 선정 기준표부터 확인하십시오.

과거에 장기전세에 살았다고 해서 신청을 포기할 필요는 없습니다. 과거 입주 여부는 감점 요소일 수 있지만 신청 자격 자체를 막지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2026년 서울의 장기전세주택 59제곱미터 모집에 부부와 자녀 둘, 어머니를 모시는 세대로 신청하려 했습니다. 무주택기간은 9년, 청약통장은 120회 납입이었고, 같은 순위 신청자가 많아 추첨인지 가점인지 궁금했습니다. Q씨는 자격요건 외에 어떤 기준으로 당첨자를 가리는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장기전세주택은 어떤 자격으로 먼저 거르나요?

장기전세주택은 국가·지방자치단체 재정이나 주택도시기금을 지원받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다. 전용 85제곱미터 이하는 국민임대주택 입주자 선정 규정(공공주택 특별법 시행규칙 제15조, 별표 4)을 따르되, 공공주택사업자가 별표 4 소득요건에 50퍼센트(맞벌이 100퍼센트)를 더한 범위에서 소득요건을 따로 정할 수 있습니다. 85제곱미터 초과는 주택공급에 관한 규칙 제4장으로 뽑고 소득요건은 사업자가 정할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공공주택 특별법 시행규칙」은 먼저 이 자격과 순위를 적용하고, 같은 순위 안에서 경쟁이 생길 때 제18조 제2항의 별도 기준을 씁니다.

같은 순위에서는 어떤 항목으로 가리나요?

별도 기준에는 주택청약종합저축 가입기간 또는 납입횟수·금액, 무주택기간, 부양가족수, 해당 주택건설지역 거주기간, 과거 장기전세주택 입주자 선정 여부, 그 밖에 공공주택사업자가 필요하다고 판단하는 사항이 들어갈 수 있습니다. 부양가족수는 원래 안내에 없던 항목으로, 현행 규정에 추가되어 있습니다.

장기전세 우선공급은 누가 받을 수 있나요?

국토교통부장관, 지방자치단체, 공공주택사업자는 위 다섯 가지 항목을 고려해 별도의 우선공급 대상자와 가점·감점 기준을 정하고, 장기전세주택 전체 건설량의 10퍼센트 범위에서 우선공급할 수 있습니다. 서울 등 지방자치단체가 공급하는 장기전세는 조례나 공고로 이 기준을 구체화하므로 해당 기관 공고를 봐야 합니다. 국민임대 기준을 따르는 85제곱미터 이하 주택은 별표 4 제1호의 청약통장 납입 횟수 순위도 함께 적용됩니다. 공공주택사업자가 따로 정한 선정 기준과 가점·감점 기준은 입주자모집공고에 포함해 공고해야 하므로, 공고에 없던 기준으로 탈락했다면 그 점을 다툴 수 있습니다.

장기전세 신청 대응 순서

• 면적 확인 - 신청 주택이 85제곱미터 이하인지 초과인지 봅니다. 적용되는 선정 규정이 다릅니다.
• 소득요건 확인 - 공고문에 적힌 사업자별 소득요건을 확인합니다. 별표 4 기준보다 완화되어 있을 수 있습니다.
• 가점 항목 계산 - 청약통장, 무주택기간, 부양가족, 거주기간을 공고 배점표로 계산합니다. 같은 순위 경쟁에서 쓰입니다.
• 과거 입주 이력 확인 - 과거 장기전세 입주자로 선정된 적이 있는지 봅니다. 감점 대상일 수 있습니다.
• 우선공급 대상 여부 확인 - 공고의 우선공급 대상 요건을 봅니다. 해당하면 10퍼센트 물량에 먼저 신청하고, 떨어져도 같은 순위 경쟁에서 다시 선정 기준을 적용받는지 공고로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부적격 판정이나 가점 산정 오류로 탈락했다고 보인다면 공고문과 판정 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공공주택 입주자 선정과 부적격 판정을 둘러싼 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 장기전세 85제곱미터 이하는 어떤 기준으로 뽑나요?
  국민임대주택 입주자 선정 규정인 공공주택 특별법 시행규칙 제15조와 별표 4를 따릅니다. 다만 별표 4 제3호 다목 1)은 빼고, 공공주택사업자가 별표 4 소득요건에 50퍼센트(맞벌이 100퍼센트)를 더한 범위에서 소득요건을 따로 정할 수 있습니다.
• 85제곱미터가 넘는 장기전세는요?
  주택공급에 관한 규칙 제4장에 따라 입주자를 뽑고, 소득요건은 공공주택사업자가 따로 정할 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 제1항 제2호가 근거입니다. 공고문에 적힌 소득요건을 확인해야 합니다.
• 부양가족 수도 점수에 들어가나요?
  들어갈 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 제2항 제3호는 주택공급에 관한 규칙상 부양가족수를 동일 순위 선정 기준 항목으로 둡니다. 실제 배점은 공공주택사업자가 정하므로 공고문의 배점표로 확인해야 합니다.
• 예전에 장기전세에 살았으면 불리한가요?
  불리할 수 있습니다. 제18조 제2항 제5호는 과거 장기전세주택 입주자 선정 여부를 선정 기준 항목으로 두고, 제3항은 이를 고려한 감점 기준을 정할 수 있게 합니다. 신청 자체가 막히는 것은 아니지만 점수에서 불이익을 받을 수 있습니다.
• 장기전세 우선공급 물량은 얼마인가요?
  전체 건설량의 10퍼센트 범위입니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 제3항은 국토교통부장관, 지방자치단체, 공공주택사업자가 가점·감점 기준과 우선공급 대상자를 따로 정해 이 범위에서 우선공급할 수 있게 합니다.
• 장기전세는 전세금만 내고 사는 건가요?
  그렇습니다. 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제4호는 장기전세주택을 국가나 지방자치단체 재정, 주택도시기금 지원을 받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택으로 정의합니다. 최초 임대보증금 산정은 시행규칙이 따로 정합니다.

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