분양·청약

지역주택조합이 고층 아파트라고 광고했는데 7층만 가능하면 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

층수·규모와 그 전제인 용도지역은 지역주택조합 가입계약의 중요한 사항이어서, 제한을 숨기고 확정된 것처럼 알렸다면 사기 취소와 분담금 반환을 구할 여지가 있습니다. 대법원 2022다293395 판결의 기준과 취소 기한, 대응 순서를 정리했습니다.

아파트 층수·규모와 그 전제인 용도지역은 가입계약의 중요한 사항이어서, 이를 확정된 것처럼 알리고 제한을 숨겼다면 사기를 이유로 계약을 취소하고 분담금 반환을 구할 여지가 있습니다. 대법원은 광고가 주는 전체적 인상과 계약서 문구까지 함께 보아 기망 여부를 판단합니다. 조합 측이 광고를 직접 만들었다는 사실까지 가입자가 먼저 증명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 6. 지역주택조합 추진위원회 홍보관에서 최고 24층, 700여 세대 아파트라는 안내를 받고 가입계약을 했습니다. 15층 호실을 배정받으면서 저층보다 많은 분담금을 냈고, 업무대행비까지 합쳐 7,000만 원을 냈습니다. 그런데 2026. 4. 조합원 설명회에서 사업부지 일부가 층수 제한이 있는 용도지역이어서, 용도지역을 바꾸지 않으면 7층 이하만 지을 수 있다는 사실을 처음 들었습니다. 용도지역 변경은 아직 결정된 것이 없습니다. A씨는 계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지역주택조합 광고가 어느 정도면 사기가 되나요?

다소의 과장은 기망이 아니지만, 중요한 사항을 구체적으로 허위 고지하면 기망입니다. 대법원은 “거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다”는 기준을 지역주택조합에도 적용합니다.

판단은 관련 법령과 규약, 모집공고 내용, 당시 모집 현황과 진행 경과를 종합해서 합니다. 광고는 문장 하나가 아니라, 보통의 주의력을 가진 일반인이 받는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 봅니다. 토지 확보율, 조합 설립 동의율, 건축 규모와 층수처럼 사업 가능성을 좌우하는 내용이 대표적인 중요 사항입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

사안은 이렇습니다. 원고는 지역주택조합 설립추진위원회와 가입계약을 하고 업무대행비와 분담금을 냈습니다. 인터넷 게시물에는 「동의율 달성」 현수막 사진과 「토지확보완료」 공증서를 공개한다는 내용이 있었고, 계약서에 붙은 사업계획 동의서에는 공동주택용지 면적이 「매입대지면적」으로 적혀 있었습니다. 실제 토지 확보 비율은 이와 상당한 차이가 있었습니다.

원심은 추진위원회가 확보율을 확정적으로 설명하지 않았고 광고 관여도 확인되지 않는다며 청구를 기각했습니다. 대법원은 조합 측은 대개 업무대행자에게 모집을 맡기므로, 일반인이 광고가 사업 시행자에 의해 이루어졌다는 사정까지 증명할 필요는 없다고 보았습니다. 무관한 광고라면 조합 측이 문제 삼았어야 한다는 점, 계약서의 「매입대지면적」은 이미 확보한 면적으로 읽힌다는 점도 들어 원심판결을 파기했습니다. 허위 고지와 가입 사이의 인과관계는 법적·규범적 관점에서 상당성이 있으면 된다고도 했습니다.

층수나 용도지역을 숨긴 경우도 같은가요?

같은 기준으로 다툴 수 있습니다. 사업부지의 용도지역에 따라 지을 수 있는 층수가 제한되는데도 고층 단지를 확정된 것처럼 안내하고, 층별로 분담금을 달리 받으며 고층 호실을 배정했다면, 가입자는 고층 아파트가 지어질 것으로 믿었다고 볼 수 있습니다. 용도지역 변경은 지구단위계획 등 행정청 재량이 개입하는 절차여서, 변경을 전제로 한 규모를 확정된 사실처럼 알리는 것은 중요 사항의 허위 고지로 평가될 여지가 큽니다.

현행 주택법도 사업계획승인으로 확정될 사항을 미리 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위와 중요한 사실을 은폐·축소하는 행위를 금지합니다. 모집주체는 계약서 기재 사항을 설명하고 가입자가 이해했다는 서면 확인을 받아 교부해야 합니다. 다만 안내자료에 「인허가 과정에서 변경될 수 있다」는 문구가 분명히 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

취소하면 무엇을 돌려받나요?

취소된 계약은 처음부터 무효가 되므로, 낸 분담금과 업무대행비 등을 부당이득으로 돌려받는 구조입니다. 다만 업무대행비를 업무대행사가 직접 받았다면 누구에게 청구할지 따로 따져야 합니다. 상대방은 원칙적으로 계약 당사자인 추진위원회나 조합입니다.

취소하지 않고 규약에 따라 탈퇴하면 위약금이 공제될 수 있으므로, 취소 사유가 있는지 먼저 확인하는 것이 유리합니다. 탈퇴 시 공제 기준은 「지역주택조합을 동·호수 배정 전에 탈퇴하면 위약금은 얼마 기준인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

지역주택조합 사기 취소 대응 순서

• 자료 보존 - 홍보물, 인터넷 광고 화면, 홍보관 안내자료, 계약서와 첨부 서류를 모읍니다.
• 사실 확인 - 토지이용계획확인서로 용도지역을, 조합에 토지 확보 현황을 확인합니다.
• 기한 점검 - 속은 사실을 안 날부터 3년이 지나지 않았는지 봅니다.
• 취소 통지 - 기망 내용을 특정해 내용증명으로 취소 의사를 밝힙니다.
• 반환 청구 - 반환이 없으면 부당이득반환 소송을 내고, 업무대행사 책임도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 광고와 계약서에 적힌 층수·토지 확보 표현, 변경 가능성 고지 여부에 따라 취소가 인정되는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약 취소와 분담금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업무대행사가 한 과장 광고도 조합 책임인가요?
  업무대행자나 그와 계약관계가 있는 주체가 만든 광고라면 조합 측 광고로 볼 여지가 있습니다. 대법원은 가입자가 광고 주체가 사업 시행자라는 사정까지 증명할 필요는 없다고 보았습니다.
• 조합 대표가 사기로 불기소되면 민사 취소도 어렵나요?
  꼭 그렇지는 않습니다. 대법원은 대표자가 증거 부족으로 불기소되었더라도 대표자가 직접 허위 광고를 해야만 조합의 허위·과장 광고가 인정되는 것은 아니라고 보았습니다.
• 가입한 지 30일이 안 됐다면 어떻게 하나요?
  가입비등을 예치한 날부터 30일 안이면 이유를 묻지 않고 청약을 철회할 수 있습니다. 서면으로 하면 발송한 날 효력이 생기고, 모집주체는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다.
• 토지 확보율을 부풀린 것도 취소 사유가 되나요?
  될 수 있습니다. 토지 사용권원 확보 비율은 가입계약의 중요한 사항이고, 현행 주택법은 이를 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지합니다. 광고와 계약서 표기가 실제와 다른지 확인하십시오.
• 용도지역은 어디서 확인하나요?
  사업부지 지번으로 토지이용계획확인서를 발급받으면 용도지역과 지구단위계획 여부를 볼 수 있습니다. 가입 전이라면 이 서류와 광고의 층수를 먼저 대조하는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 지역주택조합을 동·호수 배정 전에 탈퇴하면 위약금은 얼마 기준인가요?
• 지역주택조합 환불보장약정이 무효면 승인 뒤에도 분담금을 돌려받나요?
• 지역주택조합 확정분담금 약정이 무효면 사업 진행 중에도 분담금을 돌려받나요?
• 지역주택조합 분담금 반환 판결을 받았는데 신탁사가 지급을 보류할 수 있나요?
• 지역주택조합 환불보장 약정에 총회 결의가 없었다면 분담금을 돌려받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기