재개발·재건축

지역주택조합을 동·호수 배정 전에 탈퇴하면 위약금은 얼마 기준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

동·호수 배정 전에 지역주택조합을 탈퇴했다면 위약금 「총 분담금의 10%」는 분담금 총액이 가장 적은 층의 금액을 기준으로 계산하는 것이 합리적입니다. 대법원은 약관인 환불규정의 뜻이 분명하지 않으면 조합원에게 유리하게 해석해야 한다고 보았습니다. 지금은 가입계약서의 층별 분담금표와 자격을 잃은 날짜를 확인해 두십시오.

동·호수가 정해지기 전에 탈퇴했다면, 조합이 가장 비싼 기준층 금액으로 계산한 위약금을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 한 지역주택조합에 가입하면서 계약금 일부로 2,000만원을 냈습니다. 가입계약서에는 아파트 층에 따라 분담금 총액이 1층 4억원, 2층 4억 2,000만원, 3층 4억 4,000만원, 기준층 4억 6,000만원으로 적혀 있었고, 동·호수는 사업계획승인 뒤 추첨하기로 되어 있었습니다. 남은 계약금을 낼 날이 오기 전인 2025년 3월 B씨는 조합원 자격을 잃었고, 조합은 「조합원분담금 총 약정금의 10%」라는 환불규정을 들어 기준층 기준 4,600만원을 위약금으로 공제하겠다고 통보했습니다. B씨는 조합설립인가 뒤 3년이 넘도록 사업계획승인이 나지 않았으니 위약금을 낼 책임이 없다고도 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동·호수 배정 전 탈퇴하면 위약금은 어느 금액을 기준으로 계산하나요?

분담금 총액이 층마다 다르고 아직 동·호수가 배정되지 않았다면, 위약금은 분담금 총액이 가장 적은 층의 금액을 기준으로 계산하는 것이 합리적이라는 것이 대법원 판단입니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결은 「조합원분담금 총 약정금의 10%」라는 환불규정을 이렇게 해석했습니다.

가입계약서와 조합규약의 환불규정은 조합이 여러 조합원과 계약하려고 미리 마련한 약관입니다. 약관은 평균적인 고객이 이해하는 기준으로 객관적으로 해석하고, 그래도 뜻이 분명하지 않으면 고객에게 유리하게 해석해야 합니다. 동·호수 추첨 전에는 1층부터 기준층까지 어느 층이 배정될지 모르고, 분담금 총액이 1층 금액보다 낮아질 수는 없으므로 1층 금액이 기준이 됩니다.

예를 들어 1층 분담금 총액이 4억원이면 위약금은 4,000만원, 기준층 4억 6,000만원을 기준으로 하면 4,600만원입니다. 동·호수 배정 전이라면 600만원 차이를 다툴 수 있습니다.

이미 낼 날이 지난 분담금만 기준으로 하면 안 되나요?

안 됩니다. 원심은 「총 약정금」을 탈퇴 당시 이미 낼 날이 지난 분담금으로 좁혀 해석했지만, 대법원은 이 해석이 약관 해석 법리를 오해한 것이라고 보고 그 부분을 파기했습니다. 「총 약정금」은 문언상 약정한 금액 전체이고, 이행기가 왔는지와는 관계가 없다는 것입니다.

대법원은 이 환불규정을 손해배상액의 예정으로 보았습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액을 너무 적게 해석하면 탈퇴를 막고 분담금 납부를 확보하려는 위약금의 목적에 어긋난다고 보았습니다. 이 사건은 다시 심리하도록 돌려보내졌으므로 실제 위약금 액수는 환송 후 판결에서 정해집니다.

사업이 늦어졌다면 위약금 책임을 면할 수 있나요?

조합설립인가를 받은 날부터 3년 안에 사업계획승인을 받지 못했다는 사정만으로는 위약금 책임을 면하기 어렵습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법」은 이 경우 총회 의결로 해산 여부를 정하도록 하고 있지만, 대법원은 이 규정이 3년이 지난 뒤 탈퇴한 조합원의 계약상 책임을 면해 주려는 것이 아니라고 보았습니다.

손해배상액을 예정한 경우 조합은 채무불이행 사실만 증명하면 되고, 조합원은 자신에게 귀책사유가 없다는 점을 증명해야 위약금을 면합니다. 대법원은 사업계획승인 신청과 승인이 절차대로 진행되고 사업이 무산될 우려가 드러나지 않았다면, 사업이 다소 늦어진 것만으로 귀책사유가 없다고 볼 수 없다고 했습니다.

위약금이 너무 많으면 줄일 수 있나요?

손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 납부한 금액, 탈퇴 시점의 사업 진행 정도, 조합이 실제로 입은 손해를 함께 따집니다. 감액 주장은 기준 금액 다툼과 별개로 할 수 있습니다.

지역주택조합 탈퇴 위약금 대응 순서

• 환불규정 확인 - 가입계약서와 조합규약에서 위약금 산정 기준 문구를 찾습니다. 「총 약정금」인지 「납입금」인지에 따라 계산이 달라집니다.
• 층별 분담금표 확보 - 가입계약서에 적힌 층별 분담금 총액을 확인합니다. 동·호수 배정 전이라면 가장 낮은 층 금액이 기준이 됩니다.
• 자격 상실 시점 정리 - 탈퇴 신청일, 제명·자격상실 통지일과 동·호수 추첨일을 날짜순으로 적습니다. 추첨 전후에 따라 기준 금액이 달라집니다.
• 사업 진행 자료 수집 - 조합설립인가일, 사업계획승인 신청일과 승인일, 총회 자료를 모읍니다. 귀책사유를 다툴 때 필요합니다.
• 감액 주장 준비 - 조합이 실제로 입은 손해와 이미 낸 금액을 비교합니다. 예정액이 부당히 과다하면 감액을 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합규약이 총회 결의로 바뀌었거나 업무추진비·대출이자 공제 항목이 따로 있으면 규약 원문과 결의 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 탈퇴·환불과 위약금 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합 가입 직후에는 위약금 없이 그만둘 수 있나요?
  있습니다. 주택법 제11조의6 제2항에 따라 가입 신청자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. 같은 조 제6항은 이때 모집주체가 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 정합니다. 서면으로 철회하면 서면을 발송한 날에 효력이 생기므로 발송 기록을 남겨 두십시오.
• 위약금 10%는 이미 낸 돈의 10%인가요?
  환불규정의 문구에 따라 다릅니다. 「조합원분담금 총 약정금의 10%」라고 정했다면 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결은 이행기가 지난 분담금이 아니라 약정한 분담금 총액을 기준으로 보았습니다. 다만 동·호수 배정 전이면 총액이 가장 적은 층의 금액을 기준으로 합니다.
• 동·호수가 배정된 뒤 탈퇴하면 기준이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원이 1층 금액을 기준으로 본 것은 동·호수 배정 전에는 어느 층을 받을지 정해지지 않았기 때문입니다. 배정이 끝나 분담금 총액이 확정된 뒤라면 배정받은 세대의 분담금 총액이 기준이 될 가능성이 큽니다. 계약서 문구와 배정 결과를 함께 보고 판단합니다.
• 사업이 몇 년째 멈춰 있으면 위약금을 안 내도 되나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원은 조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못했다는 사정만으로 조합원의 귀책사유를 부정할 수 없다고 보았습니다. 다만 사업이 무산될 우려가 구체적으로 드러났거나 조합의 잘못으로 계약 유지가 어려워졌다면 귀책사유가 없다는 주장을 다툴 여지가 있습니다.
• 주택법상 3년 해산 총회 규정은 탈퇴와 관계가 있나요?
  직접 관계는 없습니다. 주택법 제14조의2 제1항은 설립인가 후 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결로 해산 여부를 정하도록 한 규정입니다. 대법원은 이 규정이 3년이 지난 뒤 탈퇴한 조합원의 위약금 책임을 면해 주는 취지가 아니라고 보았습니다. 해산 결의가 나면 청산 절차에서 정산합니다.
• 위약금이 너무 많다고 생각되면 어떻게 다투나요?
  법원에 감액을 구할 수 있습니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 조합이 실제로 입은 손해, 탈퇴 당시 사업 단계, 이미 낸 금액을 비교해 주장합니다. 환불금 반환 소송에서 함께 다투는 경우가 많습니다.
• 위약금 말고 업무추진비도 공제할 수 있나요?
  규약과 계약서에 공제 항목으로 정해져 있으면 공제를 주장할 수 있습니다. 이 사건 환불규정도 위약금 외에 업무추진비, 조합이 대납한 중도금 대출이자를 공제 항목으로 두었습니다. 다만 약관으로 정한 공제 항목도 뜻이 분명하지 않으면 조합원에게 유리하게 해석하므로, 항목별 금액의 근거 자료를 요구해 확인하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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