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지역주택조합 환불보장 약정에 총회 결의가 없었다면 분담금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

총회 결의 없이 맺은 지역주택조합 환불보장 약정은 무효이고, 이를 이유로 조합가입계약 자체의 무효나 취소를 주장해 분담금 반환을 구할 길이 열립니다. 대법원 2024다292679 판결은 환불보장 약정을 총유물인 분담금의 처분이 따르는 채무부담행위로 보았습니다. 지금은 환불보장 약정을 승인한 총회 의사록이 있는지 조합에 확인하십시오.

그 자리에서

조합이나 추진위원회에 환불보장 약정을 승인한 총회 결의서와 의사록 사본을 서면으로 요구하십시오. 결의가 있었는지가 이 다툼의 출발점이고, 자료 요구와 답변 날짜도 그대로 증거가 됩니다.

환불보장 약정이 무효라고 해서 분담금을 돌려받을 길이 막히는 것은 아닙니다. 오히려 그 무효가 가입계약 전체를 다툴 근거가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 7월 서울의 한 지역주택조합 추진위원회와 아파트 1세대를 공급받는 조합가입계약을 맺고 분담금과 업무대행비로 6천만원을 냈습니다. 계약과 함께 「조합설립인가 신청을 못 하면 분담금 전액을 환불한다」는 환불보장 약정서도 받았습니다. 2년 가까이 지나도 인가 신청은 이루어지지 않았고, 추진위원회는 환불보장 약정을 승인한 총회 결의가 없었다고 답했습니다. A씨는 이미 낸 분담금을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환불보장 약정에 왜 총회 결의가 필요한가요?

분담금은 조합원들의 총유물이고, 환불보장 약정은 그 분담금을 내주기로 하는 약속이어서 총유물의 처분에 해당하기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로 물건을 소유하면 총유로 하고, 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의로 하도록 정합니다. 지역주택조합과 그 추진위원회는 법인 아닌 사단입니다.

대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결은 분담금이 가입계약으로 범위·지급 시기·보관 방법이 정해지고 토지매입비·공사비 등 사업 용도로 특정된 돈이므로 조합원들의 총유물이라고 했습니다. 환불보장 약정은 그 분담금 자체를 일정 조건에서 원상회복해 주겠다는 약속으로서 총유물 처분이 따르는 채무부담행위입니다. 그러므로 총회 결의 없이 맺은 환불보장 약정은 무효입니다.

아직 받지 않은 분담금이면 총유물이 아니지 않나요?

아닙니다. 이 사건 원심은 환불보장 약정이 장래에 받을 분담금을 돌려준다는 약속일 뿐이고 바로 돈을 내주는 처분이 아니라서 총회 결의가 필요 없다고 보았습니다. 대법원은 총유물의 처분에는 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위도 포함된다며 원심을 파기했습니다. 약정을 맺는 시점에 분담금이 아직 들어오지 않았다는 사정은 결론을 바꾸지 못합니다.

환불보장 약정이 무효면 분담금은 어떻게 돌려받나요?

환불보장 약정의 무효를 이유로 함께 맺은 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하고, 그에 따라 낸 분담금을 부당이득으로 반환받는 구조입니다. 법률행위 일부가 무효면 원칙적으로 전부가 무효이고, 무효 부분이 없더라도 그 행위를 했으리라고 인정될 때만 나머지가 유효합니다. 환불보장이 없었다면 가입하지 않았을 사정을 보여 주는 것이 관건입니다.

총회 결의 없는 환불보장 약정과 분담금 반환 구조
  1. 1

    환불보장 약정

    총유물인 분담금 처분이 따르는 채무부담행위

  2. 2

    총회 결의 없음

    민법 제276조 제1항 위반으로 약정 무효

  3. 3

    가입계약 무효·취소

    약정 없었으면 가입 안 했을 사정 증명

  4. 4

    분담금 반환 청구

    부당이득 반환, 신의칙 항변 점검

다만 환불보장과 상관없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 읽힐 행동을 했다면 반환 청구가 막힐 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 그런 선행행위를 한 조합원이 나중에 환불보장 약정의 무효를 이유로 분담금 반환을 구하는 것은 신의칙에 반하는 모순행위라고 보았습니다. 인가 후 추가 분담금을 내거나 동·호수 추첨에 참여한 사정 등이 문제될 수 있습니다.

이 사건은 대법원이 원심판결을 파기해 서울중앙지방법원으로 돌려보냈으므로, 원고가 실제로 분담금을 돌려받을지는 환송 후 심리로 정해집니다.

지역주택조합 분담금 반환 대응 순서

  • 계약서류 확보 - 조합가입계약서, 환불보장 약정서, 분담금 납입 영수증을 모읍니다. 약정 문구와 환불 조건이 판단의 출발점입니다.
  • 총회 결의 확인 - 환불보장 약정을 승인한 총회 결의와 의사록을 서면으로 요구합니다. 결의가 없으면 약정은 무효입니다.
  • 가입 경위 정리 - 홍보관 상담 내용, 환불보장을 강조한 문자·광고를 모읍니다. 환불보장이 없었다면 가입하지 않았을 사정을 보여 줍니다.
  • 선행행위 점검 - 가입 후 추가 분담금 납부, 총회 참석, 동·호수 추첨 참여 여부를 확인합니다. 신의칙 위반 주장에 대비해야 합니다.
  • 반환 청구 소송 - 가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 분담금 반환을 청구합니다. 업무대행사가 받은 돈이면 청구 상대방도 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립인가를 이미 받았거나 규약상 탈퇴·환급 조항이 따로 있는 경우에는 조합 규약과 총회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 조합 총회 관련 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

지역주택조합 가입자들은 환불보장 약정서가 있으니 사업이 안 되면 당연히 돈을 돌려받는다고 믿고, 반대로 약정이 무효라는 말을 들으면 이제 끝났다고 생각합니다. 실제로는 약정이 무효라는 사실이 가입계약 자체를 흔드는 근거가 됩니다. 환불보장 약정서를 근거로 한 청구와 가입계약 무효를 근거로 한 청구를 함께 준비해야 합니다.

시점 기록이 결론을 가릅니다. 가입 당시 홍보관에서 환불보장을 강조한 날짜와 문자, 약정서를 받은 날, 조합이 총회를 연 날과 안건 목록이 필요합니다. 가입 후 추가 분담금을 내거나 총회에 나가 찬성한 기록은 조합 쪽에서 신의칙 위반 주장의 근거로 씁니다.

소송에서는 이 기록이 가입계약의 무효·취소 여부와 신의칙 항변의 성패를 정합니다. 승소 뒤 조합 재산이 신탁사에 보관돼 있거나 업무대행사로 빠져나간 경우가 많아, 판결 전에 조합 계좌와 신탁계약을 확인해 가압류 대상을 정해 두어야 실제 회수가 가능합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 조합 총회 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 환불보장 약정의 총회 결의 여부와 가입 경위를 먼저 확인한 뒤 가입계약의 무효·취소 주장과 보전처분을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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