재개발·재건축
재개발 조합설립인가 전에 동의자가 집을 팔면 동의율을 다시 세나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 재개발 조합설립 동의율은 인가 처분일이 아니라 인가를 신청한 때를 기준으로 계산합니다. 대법원은 신청 뒤 소유권 변동으로 동의율을 조작할 위험을 이유로 이렇게 판단했습니다. 지금은 조합설립인가 신청일과 그때 제출된 동의서 명부부터 확인하십시오.
조합설립에 대한 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고, 30일 안이라도 창립총회가 끝나면 철회할 수 없습니다. 철회는 철회서를 내용증명으로 동의의 상대방과 시장·군수등에게 보내는 방법으로 합니다.
인가 전에 소유자가 몇 명 바뀌었다고 해서 동의율을 인가일 기준으로 다시 계산해 달라고 요구할 필요는 없습니다. 기준 시점은 정해져 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨가 사는 구역의 재개발 추진위원회는 2025년 3월 토지등소유자 400명 중 302명(75.5%)의 동의서를 붙여 조합설립인가를 신청했습니다. 인가는 2025년 9월에 났는데, 그사이 동의자 6명이 집을 팔았고 새 소유자들은 반대 의사를 밝혔습니다. 인가일 기준으로 다시 세면 동의율은 4분의 3에 못 미칩니다. A씨는 이 조합설립인가가 무효라고 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
재개발 조합설립 동의율은 언제를 기준으로 계산하나요?
조합설립인가를 신청한 때를 기준으로 계산합니다. 인가 처분일이 기준이 아니므로, 신청 뒤 인가 전까지 소유권이 바뀌어 동의율이 달라져도 인가의 효력에는 영향이 없습니다.
동의서 징구
최초 동의일부터 30일 철회 가능
창립총회
이후 철회 불가
2025년 3월 인가신청
동의율 판단 기준일
신청 후 매매
동의율 재계산 안 함
2025년 9월 인가
안 날부터 90일 제소기간
| 신청 시 동의율 | 75.5% |
|---|---|
| 법정 요건(4분의 3) | 75% |
단순 예시 계산(400명 중 302명)
대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결은 동의서를 인가신청 때 행정청에 제출하게 하는 취지, 동의 철회 시기를 인가신청 전으로 제한한 시행령 규정, 처분일 기준으로 하면 소유권 변동으로 동의율을 조작할 수 있다는 점을 들어 동의 정족수는 인가신청 시를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.
2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발 조합설립에 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 요구합니다. 사례의 75.5%는 신청 시 기준으로 첫 번째 요건을 넘습니다.
동의를 철회하면 동의율에서 빠지나요?
철회가 적법하게 효력을 가졌다면 빠집니다. 다만 조합설립 동의는 철회할 수 있는 기간이 짧고, 인가 신청 뒤에는 철회할 수 없습니다. 현행 시행령은 동의 철회를 원칙적으로 인허가 신청 전까지 허용하면서, 조합설립 동의는 최초 동의일부터 30일까지로 더 좁혀 두었습니다.
철회의 효력은 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때와 시장·군수등이 철회서 접수 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 생깁니다. 문자나 구두로 반대 의사를 밝힌 것은 적법한 철회로 인정받기 어렵습니다.
그럼 조합설립인가는 어떤 경우에 다툴 수 있나요?
신청 시 기준으로도 동의율이 모자라거나, 동의서 자체에 하자가 있는 경우입니다. 동의서의 필수 기재사항이 빠졌거나, 위조·대리 서명이 있거나, 공유자·1세대 여러 명을 각각 한 명으로 센 경우가 대표적입니다. 여러 명이 공유하는 토지나 한 세대에 속한 여러 소유자는 그들을 대표하는 1명으로 봅니다.
조합설립인가 다툼 대응 순서
- 신청일 확인 - 조합설립인가 신청일을 정비사업 정보나 정보공개로 확인합니다. 동의율 계산의 기준일입니다.
- 동의서 사본 확보 - 신청 때 제출된 동의서와 동의자 명부를 정보공개로 받습니다. 인원 계산의 기초 자료입니다.
- 소유자 수 재계산 - 공유·1세대 소유자를 대표 1명으로 세었는지, 신청 시 소유자 명단과 맞는지 확인합니다.
- 철회서 효력 확인 - 신청 전에 철회서를 보냈다면 내용증명 도달일과 철회 기간 안이었는지 봅니다.
- 소송 제기 - 하자가 확인되면 조합설립인가 취소소송을 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 냅니다. 기간이 지났다면 무효확인을 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 정비구역 변경으로 토지등소유자 범위가 바뀌었거나 추진위원회 승인 자체에 하자가 있다면 구역 지정 고시와 추진위 승인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 조합 관련 행정소송과 총회 결의 다툼을 수행합니다.
실무상 착안점
조합설립에 반대하는 소유자들은 인가 직전의 소유자 명단으로 동의율을 다시 계산해 보고 「4분의 3이 안 된다」며 인가 무효를 주장하곤 합니다. 그러나 판례는 신청 시점을 기준으로 고정했기 때문에, 신청 뒤의 매매나 새 소유자의 반대는 인가를 뒤집는 사유가 되지 못합니다. 다툼의 초점은 신청 당시 제출된 동의서 자체의 흠으로 옮겨야 합니다.
그래서 인가신청일과 동의서 제출 목록을 먼저 확보해야 합니다. 동의서는 정보공개청구로 받을 수 있고, 철회서를 보냈다면 내용증명 발송일과 도달일이 기록된 우체국 증명이 있어야 합니다. 30일 철회 기간을 넘긴 철회서는 효력이 없으므로 날짜 확인이 먼저입니다.
소송에서는 동의자 수와 토지면적을 한 명씩 다시 세는 작업이 본안의 전부가 됩니다. 공유자 대표 산정, 1세대 여러 명의 처리, 무효인 동의서 제외 여부에 따라 몇 명 차이로 결론이 갈리므로, 등기부와 주민등록 자료를 신청일 기준으로 맞춰 두어야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 정비사업 조합과 조합원 사이의 행정소송과 총회 분쟁을 수행해 왔으며, 인가신청일 기준 동의서와 소유자 명단을 먼저 대조해 동의율 하자를 가려내는 방식으로 대응합니다.
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 행정처분 취소·집행정지
- 정보공개거부처분 취소소송
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
조합설립인가 고시문·정보공개로 받은 동의서 명부·본인이 보낸 동의 철회서와 도달 증명·해당 토지 등기부를 준비해 주시면, 신청 시 기준 동의율 충족 여부·동의서 하자·소송 기한을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항 제2호
- 도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항 제1호
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제4항
- 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항
- 행정소송법 제20조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성