재개발·재건축

재건축 조합설립 동의율, 여러 명이 공유한 땅은 어떻게 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재건축사업에서 1필지 토지나 1개 건축물을 여러 명이 공유하면 공유자 전부를 대표하는 1명을 토지등소유자 1명으로 셉니다. 그래서 공유 토지가 조합설립에 동의한 것으로 보려면 공유자들이 정한 대표자가 동의하거나 공유자 전원이 동의해야 합니다. 지금은 공유자 명단과 대표자 선임 서류가 동의서와 함께 갖춰졌는지 확인하십시오.

공유자 한 사람이 대표로 도장을 찍었다고 그 토지 전체의 동의가 곧바로 인정되지는 않습니다. 반대로 공유자 수만큼 동의자 수가 늘어나지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아버지에게서 상속받아 형제 3명과 4분의 1씩 공유하는 단독주택 부지가 2025년 재건축 정비구역에 포함됐습니다. 추진위원회는 2026년 4월 A씨 한 사람에게서만 조합설립 동의서를 받고 그 부지를 동의 1명으로 산정했습니다. 다른 형제들은 반대 의사를 밝히고 있어 A씨는 자신의 동의만으로 효력이 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 토지는 동의자 수를 몇 명으로 세나요?

1명으로 셉니다. 재건축사업에서 소유권이나 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여럿을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정합니다. 형제 3명이 1필지를 공유하고 있다면 동의자 수 계산에서는 1명입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법 시행령」도 이 방식을 유지합니다.

그 토지가 조합설립에 동의한 것으로 보려면 공유자들이 선임한 대표자가 동의하거나, 대표자를 따로 정하지 않았다면 공유자 전원이 동의해야 한다고 봅니다. 공유자 일부만 동의한 상태라면 그 토지는 동의자로 셀 수 없습니다.

주택단지가 아닌 지역은 동의율이 얼마인가요?

재건축 정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함되면 그 지역의 토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 원안이 인용한 구법 제16조 제3항이 현행법에서는 제35조 제4항으로 옮겨졌고 비율은 그대로입니다.

주택단지 안의 재건축 동의율도 같은가요?

다릅니다. 주택단지 안에서는 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(동별 구분소유자가 5 이하인 동은 제외)와 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. 원안 당시에는 동별 3분의 2, 전체 4분의 3 기준이었으나 개정으로 완화됐습니다.

재개발사업의 공유 토지는 셈법이 다른가요?

다릅니다. 재개발사업에서 1필지 토지나 1개 건축물을 여럿이 공유하면 공유자 4분의 3 이상의 동의를 받아 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정합니다. 재건축과 달리 대표자 선정 요건이 조문에 숫자로 정해져 있어, 사업 종류를 먼저 확인해야 합니다.

동의를 철회하거나 반대 의사를 표시하려면 철회서에 성명을 적고 지장을 찍은 뒤 신분증 사본을 붙여 동의의 상대방과 시장·군수등에게 내용증명으로 보내야 합니다.

공유 토지 조합설립 동의 확인 순서

• 공유자 명단 확인 - 등기사항증명서로 공유자 전원과 지분을 확인합니다. 누락된 공유자가 있으면 동의가 불완전해집니다.
• 대표자 선임 서류 확인 - 공유자들이 대표자를 정한 서면이 있는지 봅니다. 없다면 전원 동의서가 필요합니다.
• 사업 종류 구분 - 재건축인지 재개발인지 확인합니다. 재개발은 공유자 4분의 3 동의로 대표를 정합니다.
• 동의율 재계산 - 공유 토지를 1명으로 놓고 동의자 수와 면적 비율을 다시 계산합니다.
• 철회 기한 관리 - 동의 철회는 최초 동의일부터 30일 안에 내용증명으로 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 중 소재불명자가 있거나 동의서 양식·징구 시점이 다투어지는 경우에는 동의서 원본과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합설립인가와 총회 결의를 둘러싼 행정소송과 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 중 한 명만 동의하면 어떻게 되나요?
  그 토지는 동의자로 셀 수 없다고 봅니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 제2호 가목은 재건축에서 공유 토지를 대표하는 1명을 토지등소유자로 세도록 하므로, 공유자들이 정한 대표자가 동의하거나 공유자 전원이 동의해야 합니다. 일부 공유자의 동의만으로는 대표자의 동의로 볼 수 없습니다.
• 공유자가 많으면 동의자 수도 늘어나나요?
  늘어나지 않습니다. 재건축사업에서는 공유자가 몇 명이든 그 토지 또는 건축물을 대표하는 1명만 토지등소유자로 셉니다. 반대 측도 마찬가지여서, 공유자 여럿이 반대해도 반대자는 1명입니다. 면적 비율 계산에서는 그 토지의 면적 전체가 반영됩니다.
• 재개발은 공유자 동의를 어떻게 받나요?
  재개발사업은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 제1호 가목에 따라 공유자 4분의 3 이상의 동의를 받아 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정합니다. 재건축과 달리 대표 선정 기준이 숫자로 정해져 있으므로, 공유자 일부가 반대해도 4분의 3 이상이 동의하면 대표를 정할 수 있습니다.
• 재건축 조합설립 동의율은 얼마인가요?
  주택단지 안에서는 동별 구분소유자 과반수와 전체 구분소유자 100분의 70 이상 및 토지면적 100분의 70 이상 소유자의 동의가 필요합니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항의 현행 기준입니다. 주택단지가 아닌 지역이 포함되면 같은 조 제4항에 따라 그 지역 소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 동의가 따로 필요합니다.
• 동의를 철회하려면 어떻게 하나요?
  조합설립 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고, 창립총회 후에는 철회할 수 없습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항 제2호의 내용입니다. 같은 조 제3항에 따라 철회서에 성명을 적고 지장을 찍은 뒤 신분증 사본을 붙여 내용증명으로 보내야 합니다.
• 동의한 사람에게서 땅을 산 경우는요?
  도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항 제3호는 조합 설립에 동의한 자로부터 토지나 건축물을 취득한 자는 동의한 것으로 보도록 정합니다. 새 소유자가 반대하려면 철회 기한과 방식 요건을 갖춰야 하므로, 매수 전에 전 소유자의 동의 여부와 동의일을 확인해 두는 것이 좋습니다.

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