재개발·재건축

공유자 한 명이 소재불명인데 나머지만으로 재건축 조합설립 동의가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

소재불명자 요건을 갖춘 공유자라면 현행 시행령상 공유자 수에서 빠지므로, 나머지 공유자 전원이 동의하면 재건축 조합설립 동의로 셀 수 있습니다. 시행령은 등재 당시 주민등록번호 기록이 없고 주소가 달라 소재가 확인되지 않는 사람을 공유자 수에서 제외합니다. 지금은 등기부에서 그 공유자의 주민등록번호 기록과 주소를 확인하십시오.

공유 토지라고 해서 연락이 끊긴 공유자를 찾아낼 때까지 조합설립 동의를 미룰 필요는 없습니다. 법이 정한 소재불명자라면 동의자 수 계산에서 뺄 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

재건축 정비구역 안에 있는 토지 한 필지를 R씨, S씨, T씨가 공유하고 있습니다. 2025년 추진위원회가 조합설립 동의를 받는데, R씨는 수십 년 전 등기 당시 주민등록번호 기록 없이 등재됐고 등기부 주소에도 살지 않아 소재를 알 수 없습니다. S씨와 T씨는 둘만 동의서를 내면 되는지 묻습니다. R씨가 시행령이 정한 소재불명자라면 공유자 수에서 빠지므로, S씨와 T씨 전원이 동의하거나 두 사람이 정한 대표자가 동의하면 그 토지에 관한 동의로 볼 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 토지는 조합설립 동의를 어떻게 세나요?

재건축사업에서 소유권을 여럿이 공유하면 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자 1명으로 셉니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법 시행령」도 같습니다. 그래서 그 토지가 동의한 것으로 보려면 공유자 전원의 동의로 뽑은 대표자가 동의하거나, 대표자 없이 공유자 전원이 동의해야 합니다.

대법원은 공유자 중 일부만 조합설립에 동의했다면 유효한 동의가 있다고 볼 수 없다고 보았습니다. 공유자 한 사람이라도 반대하거나 동의서를 내지 않으면 그 토지는 동의하지 않은 것으로 셉니다.

연락이 끊긴 공유자는 빼고 셀 수 있나요?

요건을 갖춘 소재불명자라면 뺄 수 있습니다. 등기부나 대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호 기록이 없고, 기록된 주소가 현재 주소와 다르며, 소재가 확인되지 않는 사람은 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외합니다. 현행 시행령은 2018. 2. 9. 전부개정 때부터 「공유자 수」에서도 제외하도록 정하고 있어, 소재불명 공유자를 뺀 나머지 공유자 전원의 동의로 그 토지의 동의를 셀 수 있다고 보는 것이 문언에 맞습니다.

단순히 전화를 받지 않거나 해외에 나가 있어 연락이 어려운 공유자는 소재불명자가 아닙니다. 주민등록번호가 등기부에 적혀 있다면 주소를 추적할 수 있으므로 빠지지 않고, 그 공유자의 동의 없이는 그 토지가 동의한 것으로 셀 수 없습니다.

재건축 조합설립에는 동의가 얼마나 필요한가요?

주택단지의 경우 동별 구분소유자 과반수와 전체 구분소유자의 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되면 그 지역 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다. 공유 토지 한 필지의 처리가 이 비율을 넘기느냐를 가르기도 합니다.

동의서는 어떤 형식이어야 하나요?

서면동의서에 성명을 적고 지장을 날인한 뒤 신분증명서 사본을 붙이거나, 전자서명동의서를 제출하는 방법으로 합니다. 조합설립 동의서는 시장·군수등이 검인하거나 확인한 동의서를 써야 하고, 검인이나 확인을 받지 않은 동의서는 효력이 없습니다.

공유 토지 조합설립 동의 대응 순서

• 공유자 명단 확인 - 토지 등기사항증명서로 공유자 전원과 지분을 확인합니다.
• 소재불명 요건 점검 - 등재 당시 주민등록번호 기록, 기록 주소와 현재 주소의 차이, 소재 확인 노력을 문서로 남깁니다.
• 대표자 선임 - 나머지 공유자 전원의 동의로 대표자를 정하고 선임서를 작성합니다.
• 동의서 제출 - 검인받은 동의서에 지장 날인과 신분증 사본을 붙여 냅니다.
• 동의율 재계산 - 소재불명자를 뺀 뒤 전체 동의율이 법정 비율을 넘는지 다시 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 현행 제4호의 「공유자 수」 제외를 직접 판단한 대법원 판례는 아직 확인되지 않아 조합설립인가 취소소송에서 다툼이 생길 수 있으므로 등기부와 동의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합설립 인가처분 취소소송과 조합 총회 관련 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유 토지는 몇 명으로 세나요?
  재건축사업에서 소유권을 여럿이 공유하면 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자 1명으로 셉니다. 공유자가 세 명이어도 동의율 계산에서는 한 명입니다. 대표자는 공유자 전원의 동의로 정합니다.
• 공유자 일부만 동의하면 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 동의하거나 공유자 전원이 동의해야 그 토지가 동의한 것으로 봅니다. 일부만 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없습니다.
• 소재불명자는 어떤 사람인가요?
  등기부나 대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호 기록이 없고, 기록된 주소가 현재 주소와 다르며, 소재가 확인되지 않는 사람입니다. 세 요건이 모두 필요하고, 이런 사람은 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외합니다.
• 연락만 안 되는 공유자도 빼나요?
  빼지 않습니다. 주민등록번호가 등재돼 있거나 주소를 확인할 수 있으면 소재불명자가 아닙니다. 이 경우 그 공유자의 동의 없이 나머지만 동의하면 그 토지는 동의하지 않은 것으로 셉니다. 공시송달 같은 방법이 동의를 대신하지도 않습니다.
• 재건축 조합설립 동의율은 얼마인가요?
  주택단지는 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상의 동의가 필요합니다. 주택단지가 아닌 지역은 토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
• 동의서에 검인이 꼭 필요한가요?
  필요합니다. 조합설립 동의서는 시장·군수등이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인하거나 확인한 동의서를 써야 하고, 검인이나 확인을 받지 않은 동의서는 효력이 발생하지 않습니다. 대표자 동의서도 같은 양식을 씁니다.

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