재개발·재건축

재개발 조합설립 동의율을 지분 쪼개기로 채웠다면 인가를 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 오로지 동의율을 채우려고 과소지분을 측근에게 넘겨 소유자 수를 늘렸다면 그 사람들을 빼고 동의율을 다시 계산합니다. 대법원 2022두51901 판결로 탈법 판단 기준과 동의율 재계산, 인가 취소소송 대응을 정리했습니다.

네, 오로지 동의율을 채우려고 과소지분을 측근에게 형식적으로 넘겨 소유자 수를 늘렸다면 인가를 다툴 수 있습니다. 대법원은 이렇게 늘어난 사람들을 전체 토지등소유자 수와 동의자 수에서 모두 빼고 동의율을 다시 계산해야 한다고 보았습니다. 지분 이전 등기 자체를 먼저 말소시킬 필요는 없고, 인가처분 취소소송에서 동의율을 다시 계산해 달라고 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발 예정구역에서 오래 살아온 주민입니다. 2026. 2. 구청이 조합설립을 인가했는데, 동의율은 76%로 요건인 4분의 3을 겨우 넘었습니다. 등기를 떼어 보니 시행사와 그 관계 회사가 몇 년 동안 1제곱미터도 안 되는 지분을 직원과 지인 100여 명에게 1만 원 안팎에 넘겼고, 그들 대부분이 동의서를 냈습니다. 이웃 B씨는 등기가 되어 있으니 소유자로 셀 수밖에 없다고 말했습니다. 2026. 4. A씨는 이런 동의를 빼고 다시 계산해 달라고 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지분 쪼개기란 무엇이고 왜 동의율이 달라지나요?

다수 지분을 가진 사람이 아주 작은 지분을 측근 여러 명에게 나눠 넘겨 소유자 수를 늘리는 방식입니다. 재개발 조합을 설립하려면 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의가 모두 필요합니다. 면적 요건은 지분을 쪼개도 늘지 않지만, 사람 수 요건은 명의자를 늘리면 쉽게 채워집니다. 그래서 다툼은 대부분 사람 수 요건에서 생깁니다.

시행령은 1필지나 1개 건축물을 여럿이 공유하면 대표 1인만, 1인이 여러 필지를 가져도 1인으로 세도록 정합니다. 사람 수 요건이 왜곡되지 않게 하려는 규정입니다. 쪼갠 지분을 받은 측근이 각 필지의 대표소유자가 되면 이 규정의 취지가 무너집니다. 현행 시행령은 공유 토지의 대표자를 공유자 4분의 3 이상의 동의로 정하도록 바뀌었지만, 측근이 공유자 다수를 차지하면 이것만으로 막기 어렵습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

구청의 재개발조합설립인가를 취소한 원심을 유지했습니다. 구청은 토지등소유자 512명 중 391명(76.37%)이 동의했다고 보고 인가했습니다. 그런데 한 건설사 등이 약 10년에 걸쳐 임직원·지인 209명에게 과소지분을 넘겼고, 그중 194명은 토지 지분 면적이 모두 1제곱미터 이하, 거래가액은 1만 원에서 60만 원이었습니다. 이 중 185명이 대표소유자로 동의서를 냈습니다.

대법원은 이런 방식이 “조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.”라고 했습니다. 그래서 194명은 전체 소유자 수에서, 185명은 동의자 수에서 빼야 한다고 보았습니다. 이렇게 다시 세면 4분의 3에 미치지 못해 인가는 위법하다는 결론이 유지되었습니다.

지분을 조금 산 사람은 모두 소유자 수에서 빠지나요?

아니요, 작은 지분이라는 이유만으로 빠지지 않습니다. 대법원은 탈법행위인지 판단할 때 지분 비율과 면적, 실제 지급한 가액, 취득 경위와 목적, 이전 시기, 합리적 이유가 있는지, 동의율에 미친 영향, 다수 지분권자와의 관계를 종합해 개별 사안마다 판단하라고 했습니다.

상속으로 지분이 나뉘었거나 실제 대가를 내고 투자 목적으로 산 경우는 사정이 다릅니다. 반대로 조합설립 직전에 몰려 있는 이전, 시세와 동떨어진 가격, 같은 회사 직원이라는 공통점은 탈법을 뒷받침하는 사정이 됩니다. 동의자가 집을 판 경우의 동의율 계산은 「재개발 조합설립인가 전에 동의자가 집을 팔면 동의율을 다시 세나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지분을 받은 사람은 분양권도 따로 받나요?

받기 어렵습니다. 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지나 건축물을 여러 명이 공유하면 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다. 쪼갠 지분을 가진 사람이 따로 분양 대상이 되기는 어렵다는 뜻입니다. 필지 분할이나 집합건물 전환처럼 소유자 수를 늘리는 행위는 권리산정 기준일 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 따진다는 별도 규정도 있습니다. 지분을 넘겨받은 사람도 이름만 빌려준 것이라면 나중에 실제 권리자와 사이에 명의신탁 분쟁이 생길 수 있으니, 대가 없이 지분 이전 제안을 받았다면 신중해야 합니다.

지분 쪼개기 조합설립인가 대응 순서

• 동의율 자료 확보 - 인가 신청서의 소유자 명부와 동의서 집계표를 정보공개청구로 받습니다.
• 등기부 대조 - 구역 내 필지·건물 등기에서 과소지분 이전 시기와 상대방, 거래가액을 정리합니다.
• 관계 확인 - 지분 취득자와 다수 지분권자 사이의 고용·지인 관계를 확인합니다.
• 재계산 - 탈법으로 볼 사람을 빼고 동의율을 다시 계산해 4분의 3에 못 미치는지 봅니다.
• 소 제기 - 인가처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송이나 행정심판을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 과소지분의 취득 경위와 가액, 그 사람들을 뺐을 때 동의율이 요건에 미달하는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 조합설립인가 취소소송과 정비사업 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분 쪼개기를 한 사람을 형사처벌할 수 있나요?
  이 판결은 동의율 계산에서 빼야 한다는 행정소송 판단입니다. 형사책임은 명의신탁이나 허위 등기 여부 등 별도 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 조합설립인가가 취소되면 그동안 한 일은 어떻게 되나요?
  조합설립인가는 공법인의 지위를 주는 설권적 처분이어서, 취소되면 조합이 행정주체로서 한 후속 절차의 효력에도 영향이 생길 수 있습니다. 구체적 범위는 후속 처분별로 따져야 합니다.
• 조합설립에 동의한 뒤 마음이 바뀌면 철회할 수 있나요?
  조합설립 동의는 최초 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고, 30일 전이라도 창립총회 뒤에는 철회할 수 없습니다. 철회서는 내용증명으로 보내야 합니다.
• 공유 토지의 대표소유자는 어떻게 정하나요?
  재개발사업에서 1필지 토지나 1개 건축물을 여럿이 공유하면 공유자 4분의 3 이상의 동의를 받아 대표하는 1인을 토지등소유자로 셉니다.
• 구역 밖에 사는 사람도 인가 취소소송을 낼 수 있나요?
  취소소송은 처분 취소를 구할 법률상 이익이 있어야 합니다. 구역 안 토지등소유자나 주민은 통상 인정되지만, 구역 밖 사람은 구체적 이익을 따로 보여야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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