재개발·재건축

조합설립인가 뒤에도 중도금을 냈는데 환불보장 무효로 분담금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

어렵습니다, 지역주택조합 환불보장약정이 총회 결의 없이 무효라도 조합설립인가 뒤 중도금을 계속 냈다면 분담금 반환 청구는 신의칙에 반할 수 있습니다. 대법원은 환불 조건이 사라진 뒤의 중도금 납부를 가입계약을 유지하겠다는 뜻으로 보았습니다. 지금은 중도금 납부일과 설립인가일, 사업계획승인일을 나란히 정리해 보십시오.

환불보장약정이 무효라는 사정만으로 분담금 전액을 돌려받는다고 기대할 필요도, 반대로 조합에서 나갈 방법이 아예 없다고 단정할 필요도 없습니다. 조합규약에 따른 탈퇴와 환급은 따로 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 맺으며 「토지 문제로 조합설립인가 신청을 못 해 사업이 무산되면 계약금과 업무추진비를 전액 돌려준다」는 안심보장확약서를 받았습니다. 조합은 2022년 설립인가를 받았고, D씨는 2023년 2차 중도금 7,000만원까지 냈습니다. 2025년 사업계획승인이 가까워지자 D씨는 확약서가 총회 결의 없이 만들어져 무효라는 말을 듣고, 가입계약도 무효이니 낸 분담금 1억 2,000만원을 돌려 달라고 소송을 내려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환불보장약정이 무효면 조합가입계약도 무효가 되나요?

될 수 있습니다. 지역주택조합은 비법인사단이어서 총유물의 처분은 총회 결의를 거쳐야 하고, 총회 결의 없이 맺은 환불보장약정은 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 이 무효가 함께 맺은 조합가입계약의 무효나 착오 취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다.

다만 대법원은 조합원이 가입계약을 맺는 궁극적인 목적은 신축 아파트의 소유권 취득이고, 환불보장약정은 목적 달성 실패에 따른 손해를 줄이려는 것일 뿐 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 것은 아니라고 보았습니다. 환불보장이 무효가 되더라도 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 있다는 것입니다.

조합설립인가 뒤에도 중도금을 냈다면 분담금을 돌려받을 수 없나요?

돌려받기 어렵습니다. 대법원은 환불 조건(토지 문제로 설립인가 신청을 못 함)이 설립인가로 성취되지 않을 것이 확정된 뒤에도 조합원들이 중도금을 낸 것은 환불 가능 여부와 관계없이 가입계약을 유지하겠다는 뜻으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 그 뒤 환불보장 무효를 이유로 가입계약의 무효나 착오 취소를 주장하며 분담금 반환을 구하는 것은 모순행위로서 신의성실의 원칙에 반한다고 보았습니다.

대법원은 조합이 사업계획승인까지 받아 사업을 계속하고 있어 조합원이 아파트를 취득할 것으로 예상되는 점, 841세대 규모 사업에서 분담금 반환의 부담이 다른 조합원에게 돌아가는 점도 함께 고려했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 권리 행사는 신의에 따라 성실히 해야 한다고 정합니다.

소송을 늦게 내면 왜 불리한가요?

조합이 빠진 조합원 자리를 채울 기회가 사라지기 때문입니다. 지역주택조합은 설립인가 뒤에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 새로 가입시킬 수 없고, 추가모집 승인은 사업계획승인신청일까지만 할 수 있습니다. 판결 사안의 조합원들은 사업계획승인 직전에야 소송을 냈고, 대법원은 조합이 대체 조합원을 모집할 실질적인 기회조차 갖지 못했다는 점을 신의칙 위반 판단에 반영했습니다.

토지 확보율을 속였다면 기망으로 취소할 수 있나요?

허위 고지가 증명되면 가능하지만, 그 증명이 쉽지 않습니다. 판결 사안에서도 조합원들은 토지사용권원 확보율을 속였다고 주장했으나, 원심과 대법원은 신의칙에 비추어 비난받을 정도의 허위 고지를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 가입 당시 받은 홍보물과 계약서의 확보율 기재를 보관해 두어야 합니다.

조합원은 조합규약에 따라 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원은 규약에 따라 낸 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 환급 범위와 시기는 규약에 따라 정해지므로, 무효 주장과 별도로 탈퇴 절차를 검토할 수 있습니다.

지역주택조합 분담금 반환 대응 순서

• 약정서 확인 - 안심보장확약서나 환불보장약정의 환불 조건과 작성 주체, 총회 결의 여부를 확인합니다. 조건이 이미 성취되지 않은 것으로 확정됐는지도 봅니다.
• 납부 내역 정리 - 계약금, 업무추진비, 중도금을 낸 날짜를 설립인가일·사업계획승인일과 나란히 정리합니다. 조건 확정 뒤 납부는 계약 유지 의사로 읽힙니다.
• 사업 진행 상황 확인 - 토지 확보율, 사업계획승인 여부, 착공 일정을 확인합니다. 사업이 정상 진행 중이면 반환 청구가 받아들여지기 어렵습니다.
• 탈퇴·환급 규약 검토 - 조합규약의 탈퇴 요건과 환급 범위, 위약금 조항을 확인합니다. 무효 주장 대신 탈퇴로 가는 편이 나은지 비교합니다.
• 청구 시점 결정 - 사업계획승인신청 전인지 확인하고 청구 시점을 정합니다. 늦을수록 대체 조합원 모집 기회가 없어 신의칙 문제가 커집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환불 조건이 실제로 성취됐거나 조합이 사업을 진행할 수 없는 상태라면 약정서와 총회 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 탈퇴 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환불보장약정은 왜 무효가 되나요?
  총회 결의를 거치지 않았기 때문입니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분을 사원총회 결의로 하도록 정하고, 비법인사단인 지역주택조합이 결의 없이 분담금 반환을 약속하면 총유물 처분으로서 무효가 될 수 있습니다. 결의가 있었는지는 총회 회의록으로 확인합니다.
• 환불 조건이 아직 남아 있다면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결은 조합설립인가로 환불 조건이 성취되지 않을 것이 확정된 뒤에도 중도금을 낸 사정을 신의칙 위반의 핵심 근거로 삼았습니다. 조건 확정 전이거나 사업이 무산될 우려가 큰 경우에는 따로 판단해야 합니다.
• 착오를 이유로 가입계약을 취소할 기한이 있나요?
  있습니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정합니다. 다만 기간 안이라도 조건 확정 뒤 분담금을 계속 냈다면 신의칙에 반한다는 이유로 취소 주장이 막힐 수 있습니다.
• 지역주택조합에서 탈퇴하면 분담금을 돌려받나요?
  조합규약이 정한 범위에서 환급을 청구할 수 있습니다. 주택법 제11조 제8항은 조합원이 규약에 따라 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 하고, 제9항은 탈퇴한 조합원이 규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 업무추진비 공제나 위약금 조항을 먼저 확인합니다.
• 사업계획승인 뒤에는 조합원을 새로 받을 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 주택법 시행령 제22조 제1항은 설립인가 뒤 조합원 교체·신규가입을 막고 일부 예외만 두며, 제3항은 추가모집 승인과 변경인가 신청을 사업계획승인신청일까지 하도록 정합니다. 그래서 늦게 탈퇴하거나 반환을 구하면 조합의 대체 모집이 어려워집니다.
• 설립인가에 필요한 토지 확보 기준은 무엇인가요?
  주택건설대지의 80퍼센트 이상 사용권원과 15퍼센트 이상 소유권을 확보해야 합니다. 주택법 제11조 제2항이 정한 기준으로, 가입 당시 조합이 알린 확보율이 이 기준과 크게 다르다면 기망 주장의 출발점이 될 수 있습니다. 홍보물과 계약서의 확보율 기재를 보관해 두십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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